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序言
在中国，一年一度的“九金十银”是每年房地产投资的旺季。事实上，澳大利亚也不例外。随着专家们现在预测房价将在未来几年上涨，澳大利亚房地产市场的低迷可能已经结束。
根据德勤接入经济公司最近发布的最新商业前景，9月份悉尼的平均住宅价格每周上涨约3000澳元。墨尔本经历了每周约2500澳元的反弹。
可以说是市场的一个令人震惊的变化，从2018年末到2019年初，这两个城市的房价每周下跌了约2000澳元。
德勤预测“未来将会有更多的反弹”，并指出住房相关贷款已经开始上升，拍卖清算率正在回到繁荣的水平。德勤认为，市场不会直接回到“泡沫模式”然而，即使拍卖成交率保持在较高水平，悉尼和墨尔本的房价也不会像过去那样上涨超过10%。事实上，德勤还提到，澳大利亚首都城市房价的反弹在很大程度上是由于买家的情绪比卖家重返市场的速度更快。
"为什么澳大利亚的房地产买家总是如此积极地进入市场，并且对房地产有一种难以形容的迷恋？
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澳大利亚人对房地产的痴迷和信任
澳大利亚房价刚刚回升，在卖家能够充分信任市场之前，买家已经涌入市场。
根据汇丰银行的一项调查，澳大利亚人每周花超过2.5小时学习房地产，这使得澳大利亚成为世界上第七大房地产迷国家。
根据澳大利亚抵押贷款网络，汇丰银行最近委托托鲁纳研究公司对世界上10个不同的国家和地区进行了一项在线调查，以了解成年人花了多少时间学习房地产。这项
的调查显示，在接受采访的11932名21岁以上的成年人中，一种“痴迷于房地产的文化”席卷全球，人们平均每周花3.5个小时买房子、看房地产杂志和查看网上清单，即使他们不想买房子。
就澳大利亚而言，澳大利亚成年人每周花2.51小时进行家访，这超过了他们去健身房锻炼(平均1.08小时)或与父母交谈(平均0.88小时)的时间与此同时，23%接受调查的澳大利亚房主表示，他们将每三个月检查一次房产价值汇丰银行
表示，数据显示，此前降温的住房市场已经对包括墨尔本和悉尼在内的澳大利亚主要城市产生了巨大影响，但在一些澳大利亚人眼里，这种情况并没有“削弱他们对住房的痴迷”
在正常情况下，低利率和房地产价格下跌将被视为“许多澳大利亚人”想进入房地产市场的“鼓励因素”。
“买房子、看房地产杂志、网上查看住房供应”被认为是理解房地产的一种常见形式，即使对于不再打算买新房子的成年人来说也是如此。
房地产杂志、电视节目和网站的发展正变得比以往任何时候都更难对一个人能负担得起的东西抱有现实的期望。
购买房子通常是“澳大利亚人最重要的购买项目”。一些买家甚至“将他们对完美住房的热情推向极致”。许多澳大利亚人甚至推迟生活的重要阶段，以实现完美住房的目标，例如推迟生孩子。
与此同时，西太平洋银行的一项新调查发现，澳大利亚买家渴望抓住2019年的机遇根据西太平洋银行的购买情绪调查，51%的澳大利亚人对房地产市场比去年更有信心。不仅澳大利亚人更加活跃，而且一半的澳大利亚人都渴望利用当前的市场条件，包括创纪录的低利率，开始买房。
调查还显示，房主现在准备购买另一套房子，66%的人认为现在是购买下一套房子的好时机。创纪录的低利率为房主创造了一个积极的环境，他们不仅可以提前偿还贷款，还可以购买下一套住房。
去年，把小房子改成大房子的澳大利亚人的数量翻了一番，从11%增加到24%
199澳大利亚人，其中许多是家庭，特别想买更大的房子。当越来越多的年轻人选择比以前更长的时间和父母住在一起时，许多人希望为他们未来的家庭买一栋更大的房子。尽管越来越多的澳大利亚人渴望重新进入住房市场，18%的人说住房供应的缺乏阻碍了他们的计划。| 19，942%的澳大利亚人也认为他们需要更多关于市场变化的教育，他们认为这将使他们在竞争中占据优势。| 19，928%想买下一栋房子的澳大利亚人认为他们感兴趣的领域之一是他们的借贷能力。澳大利亚社会地位的划分已经转移到房地产上。只有当你买了房子，你才能努力达到最高的每个人都在努力进入一个更高的阶层，无论是低阶层还是高阶层
事实上，澳大利亚人对房地产的痴迷是“不清楚”和“不清楚”的，其原因是澳大利亚社会对自我价值和社会地位的衡量已经从传统的工资和工作的衡量转变为“资产社会”，资产社会是以房地产的所有权来衡量的。
忘记蓝领和白领。澳大利亚社会已经被目前的住房投资规模打破。
一项新的研究表明，澳大利亚社会对自我价值和社会地位的衡量已经从传统的工资和工作衡量转变为以财产所有权衡量的“资产社会”。
拥有房产的居民比工资水平更重要
根据《悉尼先驱晨报》的一篇报道，悉尼大学的学者们把他们的研究集中在澳大利亚最昂贵的城市悉尼，他们发现基于人们所做的事情的社会地位的长期传统划分已经被人们是否拥有房地产、他们是否偿还抵押贷款以及他们是否永远被排除在房地产市场之外的划分所取代。
这项研究的两位合作者，阿金斯和马丁·科宁斯说，由于工资增长停滞和房价飙升，人们衡量自身价值和社会地位的传统方式已经崩溃。
adkins教授说，虽然大多数人的工资几乎没有增加，但那些投资房地产的人通常受益于飙升的房价。由于澳大利亚的税收制度帮助人们拥有更多的房地产，进入房地产市场现在已经成为一种社会特征。
在过去的20年里，澳大利亚的工资年增长率为3.1%，而悉尼的房价年增长率高达7.55%悉尼房地产的平均价格为877，200澳元，是澳大利亚全职平均员工年收入85，000澳元的10倍多。这也意味着年收入15万澳元的居民在没有抵押贷款压力的情况下，很难在西部城市地区购买一套普通住房。
人们用工作或工资来衡量自我价值的时代已经过去了在悉尼，这是中产阶级关心的问题人们对买房和房价非常清楚。如果你想保持中产阶级或更好的地位，这就是你要做的。”他说，“我们生活在一个资产社会“
根据这项研究的研究人员，发达国家现在有一个基于住房资产的五个等级的等级体系:
-1——其中最高的等级是“投资者”群体:包括那些“没有普通工资但从房地产投资中赚取收入的人”和“那些有工资、创收资产和用于税收规划的多样化资产组合的人”第二类没有债务，拥有房地产。第三类是那些拥有房地产但需要偿还抵押贷款的人。第四和第五类是那些没有住房资产的人，他们被分为租房者和社会底层的无家可归者。199研究表明，社会“重组”意味着大多数人的生活机会现在是由财产所有权决定的，而不是他们的工作和周薪。在悉尼和澳大利亚其他主要城市，人们现在更关心的是房价，而不是工资和就业，这是一个很好的例子。
似乎每个人都明白负税收减免以及如何将其用于房地产投资人们都知道它对房价的重要性及其明确的政策重点。
199研究人员还发现，随着工资停滞和房价上涨，想进入房地产市场的人越来越依赖父母的帮助。这是基于房地产资产的社会的另一个体现。在3
澳大利亚房地产繁荣期间，您需要了解的七件事
从2017年9月到今年6月，澳大利亚房地产市场经历了至少40年来10.2%的最大跌幅现在，澳大利亚首都城市的平均房价再次上涨。
许多经济学家预测澳大利亚房价将进一步下跌15%，悉尼和墨尔本将下跌约25%
但与今年5月之前相比，目前的事实确实发生了变化:随着联邦选举的结束，消除了负减税和资本利得税折扣的威胁，比预期提前降息，并根据澳大利亚的审慎监管放松了7%的利率测试，所有这些都再次推高了房价。
”作者认为，我们在做决定时需要知道的“最好和最坏的”是极端观点。提前预测最坏的情况，理性地考虑最好的情况，即使你是一个理性的投资者。
目前，在“房地产专家”的口中基本上有两种极端的观点:
一方面，一些房地产推广者仍然主张“房地产每七年翻一番”的老路线另一方面，
,“房地产末日论”指出，由于房地产被高估，债务过高，抵押贷款压力巨大，大约40%的崩溃是不可避免的。
的问题在于，这意味着房价将上涨10.3%因此，即使工资增长回升到3.5%(这已经是一个很高的要求)，这也意味着澳大利亚的平均房价收入比将从现在的大约6倍上升到未来7年的大约9倍，在14年内上升到14倍。
199末日预言家的问题是，他们已经说了15年了，我们仍在等待澳大利亚房地产市场的崩溃。的现实是，摆在我们面前的澳大利亚房地产市场远比这些极端论点复杂。在目前的市场形势下，我想提醒你七件事。希望能为您的投资决策提供一些参考。
”1
澳大利亚的房子很“贵”
澳大利亚的房子不便宜！自上世纪初以来，情况一直如此。尽管此前价格下调，但情况仍是一样的:
根据2019年人口住房负担能力调查，澳大利亚房价与收入的中位数比率是美国的5.7倍、3.5倍和英国的4.8倍悉尼是11.7倍，墨尔本是9.7倍。
澳大利亚的长期平均房价与收入和租金的比率在经合组织国家处于较高水平相对于收入而言，
的房价飙升，导致澳大利亚家庭债务从25年前经合组织国家的低水平升至目前的高水平。可以说，这些因素也使澳大利亚的住宅房地产市场成为“阿喀琉斯之踵”，并被反复引用为“崩溃论”的论据。"
，但事实上，这种情况已经持续了大约15年，澳大利亚房地产市场仍未出现极度崩盘。< br>
2
澳大利亚房地产市场是多元化的，不能一概而论。尽管人们经常提到“澳大利亚房地产市场”，但实际上城市之间存在明显的差异。在过去的五年里，这种差异非常大，随着矿业投资热潮的结束，珀斯和达尔文的房价急剧下跌，而其他城市的房价也在上涨。< br>
这种差异在租金收益率上也很明显，例如，西澳大利亚的单位住房租金收益率为8.7%，而悉尼的单户住房租金收益率仅为3.1%
在购房决策中，州与州、市与市、市与市、街道与街道、单户或单户住房等细节可能导致目标房产的价格趋势与总趋势不一致，甚至相反
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关于抵押贷款压力的说法被夸大了。十多年来，关于过度抵押贷款压力的头条新闻已经变得司空见惯。不可否认，澳大利亚的住房负担能力差，家庭债务高，一些家庭面临巨大的抵押贷款压力。
但事实上，大多数借款人都能在计划范围内偿还抵押贷款。由于无力偿还贷款和利息而导致的强制销售和不良贷款坏账实际上并没有激增。不良按揭贷款的增幅维持在约0.9%的低水平
尽管澳大利亚在上次房地产繁荣期间由于贷款标准的降低和规避而出现了大规模的“诈骗贷款”但事实上，大部分增加的债务流向了年龄更大、更富有的澳大利亚人，他们实际上有能力偿还贷款。另一部分所谓的“假贷款”大多是海外买家，他们在澳大利亚的收入可能不足以偿还贷款，但海外汇款基金在偿还贷款方面没有问题。低质量贷款的数量在贷款总额中实际上是微不足道的。此外，目前高比率贷款的比例有所下降，支付利息但不偿还本金的贷款比例也有所下降。
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澳大利亚的房地产市场确实长期短缺
自上个十年中期以来，澳大利亚的年均人口增长率为373，000，而在截至2005年的十年中，这一数字为217，000，每年还需要75，000个单位。不幸的是，住房供应跟不上人口爆炸的速度(见下图)，因此巨大的缺口不断积累，推高了房价。
由于自2015年以来单位住房供应的急剧增加，住房供应缺口现在正在得到弥补，但过去10年来供应的累积短缺是澳大利亚房价仍然相对昂贵的主要原因。
，也就是说，不是税收优惠或低利率政策，而是供给不足导致了澳大利亚的高房价
否则，我们无法解释为什么其他国家采用税收优惠和低利率政策的房子比澳大利亚的便宜。
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澳大利亚房价从来没有持续上涨和下跌，但上涨和下跌是正常的
在过去的15年里，澳大利亚各城市的房价经历了几次从5%到10%的下跌悉尼、珀斯和达尔文的房价分别下跌了15%、21%和31%。购房者在做决定时不应该想象澳大利亚房价只会上涨或下跌。< br>
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澳大利亚的房地产市场对利率仍然很敏感
虽然各城市的情况各不相同，但人们对最近的降息是否会有助于再次推高房地产市场持怀疑态度。
事实上，根据市场反应和统计，目前澳大利亚房地产市场仍对央行的现金利率控制较为敏感。购房者应该考虑利率趋势。
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澳大利亚的房价崩溃不容易预测
在过去的15年里，澳大利亚房地产的昂贵性质和相关的高债务水平已经导致人们不断呼吁“澳大利亚的房地产正面临崩溃”
2年和004年，《经济学人》杂志将澳大利亚描述为“美国丑陋的妹妹”，部分原因是澳大利亚房价飙升随着全球金融危机(GFC)的爆发，要求澳大利亚房地产崩盘的呼声越来越大，一位评论员备受关注，声称澳大利亚房价将下跌40%
2-010年，美国报纸《费城喇叭》警告说，“洛杉矶(指全球金融危机期间洛杉矶房价下跌40%(GFC))将发生在澳大利亚。
几年前，一家对冲基金发出了类似的呼吁:“澳大利亚的房地产市场正处于大规模崩溃的边缘。”多年来，这些耸人听闻的言论经常出现在澳大利亚主流媒体节目《60分钟》和《四个角落》中。作为听众，我们早就习惯了
事实上，在我看来，为了在全国范围内引发房地产崩盘(而不是某些城市的周期性下跌)，我们需要比目前高得多的失业率、高得多的利率和/或严重的供过于求。
虽然目前澳大利亚经济衰退的风险有所增加，但房地产市场的崩溃仍不太可能发生，利率大幅上升的可能性也不大。此外，尽管房地产供应仍有更大的上升空间，但这不太可能导致严重的供应过剩，因为新住宅审批数量目前正在下降。
正如我们多年来所看到的，高估和高负债本身不足以导致崩溃。
4
澳大利亚房价，我们现在和现在要去哪里？
那么，澳大利亚房价现在和现在的走势如何？
自5月份以来，买方兴趣有所上升。尽管其他城市的心情复杂，悉尼和墨尔本的拍卖清算率已经上升到75%左右，价格上涨了近2%
到目前为止，房价涨幅仍然相对较低，但似乎在持续上涨。如果按照拍卖清算率上升预测，房价上涨幅度可以达到10%-15%但事实上，就目前的情况而言，实际的增长将受到许多限制，不会达到这个范围。
与上一个周期相比，债务与收入的比率高得多，银行贷款标准更严格，住房供应激增，未来将有更多的住房供应，这使得悉尼的租房空置率高于正常水平。随着经济增长持续疲软，失业率可能会上升。
因此，预计2020年前经济不会恢复繁荣。从整体上看，澳大利亚房价大约5%的有限增长在市场上是一个更合理的估计。
作为潜在买家，我们需要注意三个关键点:< br>
1、春季销售旺季-如果拍卖清算率仍能随着上市房屋数量的增加而持续上升，那么这将是一个非常积极的信号，表明澳大利亚房地产市场的好转已经稳定。
2、住房贷款量-住房贷款量目前已经反弹，但要实现房价10-15%的涨幅，住房贷款量需要进一步提高
3，失业率-如果失业率因经济放缓而大幅上升，将成为房价的主要制约因素，并可能导致房价再次下跌
长期以来，澳大利亚住宅房地产为投资者提供了与股票相似的回报率(约11% pa)，因此澳大利亚住宅房地产确实可以在投资者的投资组合中发挥更大的作用。此外，在过去几年里，澳大利亚几个城市的房价下跌为投资者进入市场提供了新的机会。然而，重要的是要记住，悉尼和墨尔本的租金收益率仍然相对较低，要警惕仍有大量新房产出售的地区。
