企业月报|销售额同比下降收窄，投融资环比均有所改善(3月)

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家100强住房企业中的大多数在3月份恢复了土地收购，其月度业绩同比有所下降。但投资态度依然谨慎

3.8% 3月份住房企业新增融资额同比增长42.7%

01

合同销售额

百强住房企业月度业绩同比下降

2020年3月份。随着疫情在全国大部分省市得到有效控制，线下售楼处基本恢复开放，房地产市场整体销售业绩较前两个月有明显改善，市场逐步恢复。就企业业绩而言，100强住宅企业全月销售额达到7690亿元，同比下降17%，同比下降近21%。从累计业绩来看，第一季度百强住宅企业销售总量同比下降21%。尽管受疫情影响，第一季度整体增速不可避免地出现下滑，但市场表现正逐渐恢复正常。从企业表现来看，39家被监测的房地产企业中，近40%实现了同比增长，其中11家企业月销售总额超过200亿元。其中，大型住宅企业具有较强的成长弹性，10强住宅企业月度经营规模基本达到去年平均水平。其中，恒大继续加大网上促销力度，累计销售额达1473.7亿元，位居榜首。第一季度的累计业绩同比增长23%以上，3月份的月度业绩也同比增长13.1%，从上月的447.30亿元增至620.9亿元。此外，中海、招商局蛇口、金科、金茂等大型房地产企业环比大幅增长，业绩突出。从企业2020年至今的业绩目标来看，今年大型住宅企业的目标设定趋于保守和谨慎，目标增长率一般在10%左右，比2019年进一步放缓在行业放缓趋势和疫情影响的背景下，积累市场不确定性，提高质量控制速度已成为行业共识，2020年目标增长率在合理范围内。从容积率来看，2020年住宅企业的目标容积率约为60%，与2019年基本持平。住房企业仍对整体市场预期保持谨慎和乐观。尽管预计2020年房地产市场调控和政策预期将保持稳定，但房地产企业仍需着力把握合理的供应节奏和营销策略，开辟线上线下销售渠道，拓展更多客户，确保年度业绩目标的实现< br>

02

企业征地

大部分房企恢复征地，但投资态度仍比较谨慎

核心观点
本月，31家监测房企的土地交易量逐月上升，总交易价格逐月下降，但征地房企数量明显增加本月土地市场交易较上月有所回暖，主要体现在不接受土地储备的31家典型房企从上月的16家减少到4家。典型住宅企业本月新增1484万套住房，比上个月增长20%。新增土地交易总额为772亿元，同比下降13%。平均底价为5202元/平方米，比上个月下降了27%。从交易结构来看，2月份的底价和总价都有所下降，当时住宅企业的土地供应水平下降幅度大于一线城市，但从住宅企业的土地供应数量来看，土地市场有所回升。投资有望在第二季度企稳反弹，但企业的谨慎态度不会改变。从本月住房企业的投资来看，大多数住房企业已经开始恢复投资步伐。疫情得到控制后，武汉在第一次拍卖中以107亿元成功售出7块土地。土地市场正逐渐恢复正常。因此，在第二季度，住房企业仍有收回土地的空间。但是，由于现金流压力和融资环境对住房企业销售的影响，住房企业投资的审慎态度不会改变。随着本月一线城市供应量减少，一些热点二线城市的土地出让逐渐恢复，土地供应量增加，本月土地交易结构发生了显著变化。一线城市建设用地比例下降至0.3%，二线城市建设用地比例上升至65.0%，三线、四线城市建设用地比例下降至34.7%从城区分布来看，本月中西部二线城市的房地产企业征地比例相对较高。成都是本月房地产企业征地数量最多的城市。武汉在恢复土地交易后也享受到了高度的热度。从长远来看，这些购买力强、需求和支持强的二线城市仍然是企业投资的热点方向。在三、四线城市中，长江三角洲仍是土地拍卖热最高的地区，徐州、苏州等地本月的土地成交额居首位。

03

企业融资

3年住房企业新增融资额同比增长42.7%

-4核心融资总量:95家典型住房企业本月融资总额1195.58亿元，同比增长42.7%，同比下降14.5%其中，内债融资941.64亿元，同比增长83.9%，同比增长35.1%。外债融资225.14亿元，同比下降27.8%，同比下降59.2%。2月份住房企业外债融资不到1月份的30%，本月环比继续下降，主要原因是疫情向全球蔓延，美国股市自3月9日以来连续三次引发融合。美国债券市场相当不稳定。在我们监控的95家房地产企业中，自3月12日以来，没有企业发行过美元债券。由于全球疫情拐点到3月底还未到来，预计房地产企业的美元债券海外发行将停滞一段时间。与此同时，许多房地产企业的管理层在业绩会议上表示，当前时期不是发行美元债券的窗口，而房地产企业融资已经进一步融资成本:2020年3月住房企业新增债券[1]融资成本为6.58%，同比下降0.46个百分点，其中海外债券为8.51%，同比上升0.41个百分点，国内债券为3.87%，同比下降1.34个百分点整体融资成本下降主要是由于海外债券发行减少，第一季度海外/国内债券比例较去年同期下降0.72，而超短期国内债券发行增加也是成本下降的重要原因。按月计算，3月份融资成本为4.58%，较上月下降1.00个百分点。其中，海外债券融资成本为每月7.18%，较上月下降0.24个百分点，国内债券成本也上升0.08个百分点，至3.72%主要原因是3月份海外债券发行者减少，这在结构上降低了成本。

企业业绩:本月融资总额最高的企业是中南建筑，融资总额为158.96亿元。主要为多家子公司的银行贷款和信托贷款提供担保融资，发行企业债17亿元。值得注意的是，部分企业债务用于防疫和控制，是为数不多的成功发行防疫债务的房地产企业之一。从企业梯队来看，2020年3月，十佳住宅企业平均融资额为97.2亿元，同比下降30.52%。此外，排名前31-50的企业是唯一一个逐年上升的梯队。

04

营销售政策略

3年，房企的“暖春”营销

-7核心观点

线下销售办事处在3月份相继开业，但新皇冠的流行仍有一定影响。房企大多是线上线下多线营销，整体营销折扣仍在10%左右，有些项目对防疫医护人员提供更高的折扣，有些团购和特价房折扣可高达75%

3年，全国疫情逐步好转，天气逐渐转暖。一些开发商为春节购房节发起了节日营销活动。例如，华润“温馨无忧购房节”的在线平台与离线案例现场服务相连。在全国六个主要地区，70多个城市的200多个项目与营销活动相联系。

年4月，预计全国各大售楼处都已开业，住宅企业网上平台已经建立。预计今后，在线和离线互动营销将继续利用前期积累的在线营销经验进行。< br>

05

人事变动

陈开加入新势力，新城人事变动

核心观点

3是住宅企业发布年度业绩报告的时候了。随着企业业绩的发布，住宅企业的高层人员动态也受到了广泛关注。从108家监测企业的人员变动来看，3月份房地产企业的人员变动数量相对较大，高层变动的频率明显增加。

3年3月30日，麦德龙控股宣布已于2020年3月30日收到董事兼联席总裁袁尹波的书面辞职报告，申请辞去公司董事兼联席总裁职务同时，经公司总裁提名并经董事会提名委员会审议通过，董事会同意任命曲德军为公司联合总裁

3年24日下午，远洋运输集团控股有限公司宣布，由于需要更多时间关注集团其他业务，沈培英辞去公司执行董事兼公司秘书职务，不再担任公司授权代表，但将继续担任公司首席财务官。王宏慧被任命为本公司执行董事兼投资委员会成员。任命钟启昌为公司秘书及授权代表。

3年17日晚，万科发布人事公告，根据工作需要，执行董事王文锦不再担任公司执行副总裁兼财务总监。公司执行董事张旭不再担任公司执行副总裁兼首席运营官。

06

war moves

hong yang service group本月发布了香港

core view

的招股说明书，企业的多元化业务主要集中在“房地产+”业务，如商业地产和吕雯地产，以及房地产相关领域，如长期租赁公寓和物业管理在“房地产+”业务方面，徐汇集团已经确定了经营战略，预计到2021年租金收入将达到10亿英镑在房地产相关领域，时代社区去年在港交所上市，以3272万元的价格收购了广州郝晴物业管理公司，今年开始进军M&A市场。预计将来会有相关的扩展行动。此外，红阳集团旗下的物业管理公司红阳服务在香港发行了招股说明书，分拆计划有序推进。

红阳服务集团在香港发行新股招股说明书也就是说，在经历了去年的房地产上市热潮后，今年的房地产公司仍然热衷于分拆其物业管理公司。截至第一季度，除洪阳提交的招股说明书外，上市物业管理公司还包括金融街物业、杜松物业、郑融服务、建筑物业等。资本市场对物业管理行业的高估值不断刺激开发商前来香港。目前，物业管理行业整体集中度相对较低，处于存量运营的初始阶段。拆分后的物业管理公司上市不仅可以融资扩张，增强物业管理企业的品牌意识，还有助于提升母公司的估值。

徐汇正式确立商业战略3月27日，在2019年业绩发布会上，徐汇集团总裁林峰表示，徐汇已正式确认2019年经营战略，预计20201年租金收入将达到10亿元这也是金科上个月宣布进入商业领域后，另一家建立商业战略的大型房地产公司。截至19日，徐汇已有24个商业项目，其中12个已开业，总建筑面积59.5万平方米。从规模上看，每个商业广场的平均建筑面积不到5万平方米，小于新城、万达等商业广场的规模。能源水平主要集中在上海、厦门、长沙等一二线城市。目前，在核心城市，华润和龙湖牵头的商业项目已经形成了一定的品牌品质。徐汇能否突破值得期待。

本文摘自《2020年3月中国房地产企业简报》