北京大学的资源:持续的诉讼、内部的担忧和外部的困扰

受新皇冠肺炎疫情影响，北大资源(控股)有限公司销售业绩(00618。香港，以下简称“北大资源”)今年1月至2月大幅下跌根据韩毅智库发布的“2020年1-2月中国典型住宅企业销售业绩200强”，北京大学1-2月的合同销售额为11.69亿元，同比下降72.81%，甚至低于前100名销售业绩下降，债务压力急剧增加，北京大学资源面临内部和外部困难。根据官方网站，北京大学资源于1992年在北京成立为了寻求更高的股东回报，北大资源早在2013年就开始推进基于信息产品分销业务的多元化业务发展战略当时，北大资源从北大方正收购了从事物业开发和物业投资的关联公司，并逐步进入房地产开发和商业地产运营领域。与其他房地产企业不同，北大资源是北京大学和北大方正房地产业务的海外上市平台。它也是香港资本市场唯一的校办房地产开发企业。

2015年1月2日，北大资源从北大资源集团控股有限公司及其子公司收购了12个房地产开发项目。大规模的房地产收购导致北大资源当年的合同销售额爆炸性增长。遗憾的是，北京大学资源的销售增长率在接下来的几年里持续下降，直到2019年才会有所改善。

图1显示，2014-2019年北京大学资源合同销售额分别为4.13亿元、58.15亿元、113.74亿元、161.3亿元、168.2亿元和217.8亿元，同比增长率分别由2015年的1307.99%下降至2018年的4.28%和29.49%

北大资源主要在香港和内地从事房地产开发和房地产投资业务，以及信息产品分销业务其中，房地产开发和房地产投资是核心业务自

发展以来，北京大学定位为“科技产业服务提供者”，以“科技”和“健康”为两条主要发展轴线，重点发展生产(产业运营)、城市(城市配套)和创新(风险投资服务)业务，强调未来将主要从事房地产投资。早在

年，由于其优越的出身，北京大学的资源在土地市场上获得了一席之地，并享有无限风光。许多土地以高价购得。

通过阅读北京大学资源中心近年来的土地交易记录，可以看出北京大学资源中心最高的土地溢价是2016年在东莞赢得的“双料”土地王同年9月22日，经过3.5个小时、23家房企和122轮投标，东莞市黄江镇宝山小区最终以34.3亿元的价格被北京大学资源以25264元/平方米的底价和662%的升水率中标，创下了当时东莞土地总价格和单价的新纪录。据报道，该项目尚未上市，甚至已经暂停了很长时间。

从加拿大的情况来看，北京大学的资源仍在大幅度扩大其土壤储量根据2019年半年度报告，去年上半年北京大学资源所占用的土地总面积约为36.27万平方米，占用土地总面积约为27.84亿元，超过2018年的土地总面积。截至2019年6月30日，北大资源在内地18个城市拥有37个房地产开发项目，总建筑面积751.4万平方米的土地储备。

根据2014年至2018年的数据，随着销售面积的持续增长，北京大学资源的土地储备倍数下降。图2显示，北京大学资源的土地储备倍数继续下降，从2014年的48.41下降到2016年的4.22，2017年上升到4.76，2018年再次下降到4.44

截至去年6月30日，北京大学土地储备建筑面积751.4万平方米，同比增长13.70%。去年上半年，签约面积达到49.45万平方米，同比下降29.75%。相比之下，去年上半年北京大学资源的土地储备率为15.20%，同比增长61.87%。毛利率

继续下降。

的高溢价导致土地成本高，这使得北京大学资源的毛利率徘徊在一个较低的水平。

如图3所示，北京大学资源2014年至2018年的毛利率分别为4.85%、1.81%、6.67%、11.74%和12.91%2019年上半年毛利率为18.23%，较2018年同期增长4.87个百分点，主要原因是房地产开发业务比重上升。

此外，去年上半年，北京大学实现资源运营收入85.87亿元，同比增长24.58%。在确认期间，成本为4.17亿元，同比下降9.08%。相比之下，去年上半年北京大学资源的周期成本率为4.86%，比2018年同期下降1.8个百分点其中，销售成本1.94亿元，同比增长3.59%。管理成本2.55亿元，同比增长21.10%销售和管理费用的增加是由于房地产开发业务的扩张，而财务费用的大幅下降主要是由于利息收入同比增长263.57%。

的低利润率与北京大学资源产品部有关。北京大学的紫色环境系、怡和系和未命名的资源开发系强调绿色智能此类项目前期投资较高，售价较高，但市场接受度较低，销售周期较长，毛利率较低。

此外，业务的多元化分布也影响了北京大学资源的盈利能力。以工业操作为例。目前，北大科技园有14个项目，其中13个在国内，1个在国外。业内人士认为，工业园区项目往往存在开发周期长、资金回笼慢等弊端，这也制约了北京大学资源的盈利能力

长期偿债能力下降

北大资源激进化战略也影响其杠杆水平和偿债能力根据标准排名统计，北京大学资源近五年的现金短期负债率低于“1”数据显示，2014年末至2018年末，北京大学资源的现金短期负债率分别为0.79、0.81、0.44、0.35和0.54。该指数小于1表明现金不能支付短期债务，现金流压力很大。

截至2019年6月30日，北京大学资源的计息负债为167.55亿元，其中一年内到期债务140.92亿元，占84.11%然而，货币资金只有69.57亿元，不到短期债务的一半，而现金短期债务比率为0.49。扣除限制现金16.95亿元，资金缺口为88.3亿元。

的图4显示，反映杠杆水平的北京大学资源的两个主要指标均在2016年末达到峰值后开始下降2014年末至2018年末，调整后的资产负债率分别为93.08%、92.88%、94.91%、92.84%和89.04%。

与调整后的资产负债率相比，北京大学资源的净负债率波动更大。2014年末至2018年末净负债率分别为711.20%、794.13%、1096.39%、626.62%和324.65%截至2019年6月30日，该指数为294.61%，仍处于高位。

此外，北京大学资源面临的外部环境也很严峻。今年1月20日，北大资源宣布，由于近期公司部分融资活动对相关担保人的影响，部分金融机构已对其部分子公司采取措施。

早在1月6日，北大资源就宣布，五矿国际信托向青海省西宁市中级人民法院申请诉前财产保全、冻结北大资源集团投资有限公司和武汉天河金瑞房地产开发有限公司关联公司银行账户资金、查封或扣押其他同等财产。随后的2月21日，北大资源宣布该案涉及偿还贷款本金、利息和约11亿元的违约金，并强调该案已收到法院的民事裁定，裁定应根据申请人撤回申请进行处理。

3年5月5日，北大资源宣布，该子公司又接到一起诉讼，要求偿还的贷款金额改为7.7亿元。此外，该公司的子公司北大资源集团投资有限公司收到了一起证券纠纷案件的仲裁申请，要求其支付相关证券涉及的本金和预期收益共计约4.97亿元。

受北大资源大股东方正集团的影响，北大资源的融资渠道可能会进一步缩小。目前，北大方正因债务问题已经进入重组过程。北大资源表示，北大方正进入重组过程将对公司的股权结构产生影响。根据2019年半年度报告，北京大学创始人通过控股公司持有北京大学资源61.57%的股权

从北京大学的资源偿付能力来看，这两个指标都相对较低截至2018年底，其调整后的快速行动比率为0.51；调整后的现金比率为0.20值得注意的是，反映其长期偿债能力的北京大学资源指数(货币基金+存货+投资性房地产-提前还款)/总负债)从2015年底的0.76持续下降至2018年底的0.57，其长期偿债能力有所下降。

由于绿色发展乏力和财务指标不佳，北大资源也未能入选由国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名、中国证券市场设计研究中心下属的《财经》杂志联合编制发布的2019年中国住宅企业绿色信用指数50强。

内容来源:标准排名官方账户

作者:廖海滨