惠今房地产上市前夕:分拆上市|穿透IPO

乐居财经黄东艳，来自广州< BR >

|惠今，1992年完成销售888.6亿元，019年在上交所上市四年后撤回招股说明书，并向港交所提交首次公开募股申请，然后登上千亿规模的阶梯。

3年1月25日晚，HKEx披露了由农行国际、中信CLSA、海通国际联合发起的惠今控股(集团)有限公司577页的招股说明书

事实上，早在2016年，惠今首次向a股提交上市申请时，就已经在为登陆资本市场做准备，通过提速、业务重组、人才队伍招聘、内部管理制度调整等行动勾画发展蓝图。

是少数尚未上市的前40家房地产公司之一。惠今推迟多年的上市计划将给自己和资本市场带来什么样的故事？目前，资本市场正因新一轮肺炎疫情的影响而陷入混乱。

收入的90%来自

开发业务的多元化，这是目前大多数住宅企业正在尝试的战略布局，但惠今是个例外。

惠今执行董事兼首席执行官林宇在接受媒体采访时表示，从房地产到服务业的转变是大势所趋。任何企业都应该重视企业创新。然而，尽管有许多创新的商业模式，市场空间预计也很好，但目前还不足以支撑一个巨大市场的发展，需要更多的讨论和判断。因此，今后，惠今将适当考虑在适当的地方尝试新的商业模式，但仍将侧重于住宅开发。

根据研究机构发布的全面销售数据，2017年至2019年，惠今销售规模快速增长，分别为445.1亿元、746.8亿元和888.6亿元。得益于此，同期营业收入也大幅增长，分别达到117.77亿元、159.71亿元和259.63亿元，三年复合年增长率达到48.5%。

，从收入构成来看，惠今目前90%以上的收入仍然来自传统住宅和商业地产的开发和销售，而且这一比例还在稳步上升。2019年，该行业收入为250.37亿元，占比上升至96.4%

惠今表示，收入的增加主要是由于竣工交付物业建筑面积的增加。招股说明书数据显示，过去三年，交付建筑面积从101.1万平方米逐步增加到178.06万平方米，相应的平均售价也从10250元/平方米增加到14061元/平方米。

随着收入和销售价格的增加，惠今过去三年的毛利润和净利润也大幅增长，其中2017年至2019年分别为37.91亿元、48.26亿元、56.62亿元、22.21亿元、22.99亿元、26.9亿元

但是，由于扩张速度加快，惠今的平均土地成本也成正比增长，而且增长幅度高于平均售价，导致毛利率和净利润率反而下降。这也是目前房地产行业普遍存在的问题。

数据显示，三年来，惠今交付建筑面积的每平方米成本和价格比分别为6961元/平方米和67.9%，8356元/平方米和70.8%，11152元/平方米和79.3%在每平方米成本中，平均征地成本及其占平均售价的比例最大，分别为2141元/平方米和20.9%，2692元/平方米和22.8%，5120元/平方米和36.4%

受上述数据影响。2017-2019年，惠今的整体毛利率从32.2%降至21.8%，而其整体净利润利润率从18.86%降至2017年的10.36%对此，惠今解释说，主要原因是近年来交付的房产中，上海、南京等土地成本较高的项目交付率上升。自

将物业从第二上市平台剥离以来的24年中，据推测，除了物业开发和销售，惠今的主要业务领域是物业管理服务、物业租赁和管理咨询服务，其中物业管理业务收入和毛利增长最快。

|从1992 017年到2019年，惠今物业管理服务收入逐步增加，从3.57亿元增加到4.81亿元，达到5.71亿元，同期毛利率分别为11%、17.1%和17.3%然而，值得注意的是，惠今在招股说明书中明确表示，该业务不符合集团的长期战略。为了专注于房地产开发和商业运营，他精简了结构，界定了集团与控股股东之间的业务界限，并决定剥离物业管理业务。

据了解，2019年12月，已将北京锦江公司的全部股份先后转让给集团最终控股股东林及其妻子控制的物业管理公司汇盛控股的子公司福洲金辉物业。

重组交易已在年底前完成，这意味着从2020年起，物业管理业务收入不再计入惠今控股的收入过去两年，

物业管理行业一直是资本市场的“烫手山芋”。包括碧桂园和奥林匹克花园在内的许多内地房地产企业已将该业务分拆并在香港上市。然而，在正式获准上市之前，惠今做了相反的事情，决定分拆收入增长迅速、发展前景良好的业务。因此，人们不得不怀疑，在房地产主业申请上市的同时，惠今也在为未来物业管理业务的分拆上市做前期准备。

根据惠今的计划，非核心业务收入将来自未来持有的商业物业的租金，不包括物业管理业务收入。截至2019年底，惠今已建成投资物业22处，总建筑面积642.6万平方米，另有2处总建筑面积84600平方米的商业物业仍在开发或待开发。

在过去三年中，上述投资物业在惠今的平均入住率分别为84.9%、87.6%和90.0%，相应的租金收入分别约为1.26亿元、2.79亿元和3.53亿元由于一些项目的租金上涨以及新投资物业的竣工和使用，惠今投资物业的公允价值也在逐年增加。截至2017年末、2018年末和2019年末，公允价值分别为87.25亿元、97.35亿元和105.06亿元。

给惠今带来约3.18亿元、6.17亿元和4.81亿元的投资性房地产公允价值回报，对其整体利润的影响越来越大。

第二行和第三行。继

的未来补充长江三角洲的总部几年前从福建迁至北京后，惠今的国有化战略继续。2018年，惠今在全国确立了长江三角洲、渤海、华南、华东、西南和西北六大区域扩张战略后，于2020年将长江三角洲、渤海、华南、西南和西北六大区域的组织结构调整为五大区域，实现了较好的规模扩张

截至2019年底，包括自有项目和合作项目在内，惠今已在全国范围内收购土地储备2667.4万平方米，其中93.4%位于二线和核心三线城市，其中已完成建筑面积220.4万平方米，在建物业规划建筑面积1438.74万平方米，待开发建筑面积1006.66万平方米。

。在这五个区域中，环渤海、西南和西北三个区域的土壤储量比例最大，分别占19.3%、28.8%和27.6%目前仅占11.5%的长江三角洲将成为惠今的主要扩张区域。与此同时，

惠今在招股说明书中表示，未来土地将主要通过公开招标、合作和收购方式进行收购。“我们相信，具有战略布局的大规模土地储备将进一步促进我们的业务增长。”“

但是，现在惠今二、三线核心城市的房地产市场价格在上涨，地价也随着经济增长而上涨。为了获得更多的土地，需要更多的资本投资。对于尚未正式涉足资本市场的惠今来说，资本和流动性平衡的考验将更加严峻。

也可以从惠今近年持有的现金和现金等价物的变化中得到证明。从2017年到2019年，将分别为35.55亿元、99.32亿元和92.18亿元。其中，2019年现金下降的原因是当年土地收购和建设成本大幅上升。

因此，惠今虽然尚未上市，但已经获得了资本市场债务融资的机会，并通过稳定、广泛的融资渠道，积极拓展融资渠道，促进企业的可持续发展。除了在国内发行公司债券和资产支持证券，惠今最近还分别于2019年末和2020年初在海外发行了2.5亿美元和3亿美元的优先票据

在过去的三年里，惠今从国内外融资活动中分别获得了131.91亿元、64.87亿元和552.08亿元的净现金流量。截至2019年底，惠今已获得银行等金融机构贷款1084亿元，未使用贷款642.37亿元。

关于资本和未来业务拓展，惠今在招股说明书中提到，“我们可能会继续进入国际和国内资本市场，以使我们的融资来源多样化，确保充足的营运资本并支持我们的业务拓展。”与此同时，香港首次公开募股筹集的资金将主要用于现有项目的资金分配、部分偿还部分现有项目开发信托贷款以及一般业务运营资金。

文章来源:乐居金融