|牛
数据支持|沟谷大数据
》的作者日前与朋友讨论万科业绩是否会超出预期。昨晚,事实证明我的想法是完全错误的。收到万科2019年业绩报告卡后,我相信所有的中小投资者都很震惊。为什么增长率如此之低,利润在哪里?
保利净利润增长41%,融创50%,万科15%一句话,一句话,万科业绩低于市场预期,券商预期净利润为400亿元,增长率约为21%。显然,仍有100多亿元的缺口。
1
是什么导致了性能崩溃?
理论上,财务杠杆控制非常低的万科,2019年末净负债率为33.9%,经营成本不会大幅增加。从人的角度来看,利润增长应该比收入增长更快。
但实际营业收入3678.9亿元,同比增长23.8%。归属于母亲的净利润388.7亿元,同比增长15.1%。净利润增长明显慢于收入增长。为什么这么慢?
净利润增长率低可能是由于三个方面。首先,毛利率开始下降,2019年为27.2%,较去年下降了约2.5个百分点。第二,投资收益为49.8亿元,同比下降26.7%,比2018年减少60亿元。第三,存货跌价准备几乎影响了8亿元的净利润。
万科对财务评估一向谨慎,计提存货跌价没有错。此外,像金科这样的二手房公司也筹集了9.81亿元,所以看来这场流行病将对房地产行业产生巨大的影响,尤其是对于合作开发项目,大多数小开发商在后期无法获得开发资金。
是投资收益。2019年,公司投资收入为49.8亿元,同比下降26.7%。这主要是由于本期投资比例21.50亿元确认的被投资项目资产减值损失,较2018年的6.01亿元大幅增加尽管万科3679亿元的收入和389亿元的净利润算不了什么,但这一块还是超出了预期。
对净利润的总贡献为14亿元,可达到400亿元的预期业绩。然而,这种计算似乎过于牵强,不符合万科的审慎理财风格。公司业绩崩溃的罪魁祸首是公司利润率的下降。毛利率下降2.5个百分点意味着什么?万科2019年的收入是3679亿元,这意味着总利润减少了92亿元。
和一个在运营成本中称为“税费”的分项,这一变化太不寻常了,同比增长42%,远远高于24%的收入增长率正是这个领域摧毁了万科的业绩和公司的股价。
2
年度报告的亮点是什么?
万科真的这么差吗?年度报告中仍有亮点。万科地产是投资者最关心的。该公司还提到了房地产行业的信息。总的来说,万科的收入可分为两大领域:房地产及相关业务收入3526.5亿元,占95.9%,房地产业务收入127.0亿元,占3.5%
随着香港中小房地产公司的上市,自上市以来,大部分股票已经走出超额收益。因此,尽管万科地产没有被分拆上市,但它一直受到市场的关注。2020年2月,该行业收到了万科地产开始招聘1万人的重大消息。此外,当时的市场形势也很好,万科的股价也相继上涨。
万科的情况如何?万科2019年的房地产业务收入为127亿元,同比增长30%,合同面积为6.4亿平方米。万科员工的同比增长率为26%,这再次证明了万科的房地产发展非常快,利润增长率尚未披露。
,但可以进行简单的比较。碧桂园服务2019年的收入尚未公布。结果已经宣布,利润和幸福。净利润同比增长50%以上,即净利润为13.8亿元,对应的净利率为20%按照这个标准,万科的净利润为25.4亿元。万科的房产大部分归自己所有,利润率可以维持。
虽然香港房地产行业整体存在泡沫,但物业管理行业确实处于快速发展时期。如果我们参考碧桂园地产的估值,万科的房产总量可以达到1200亿元。这是万科目前最大的亮点,可以一直期待。
3
对万科当前估值的看法
估值是动态的,应该结合增长率来看待如果2019年业绩增长率放缓,估值应该会继续。同时,万科还披露了2019年的销售业绩,销售面积4112.2万平方米,销售额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%。
销售增速放缓,为一线住宅企业中增速最慢的,增幅仅为一位数。所以在估值方面,万科应该在碧桂园和恒大的基础上给予折扣。7X市盈率目前可能是一个可以接受的估值。
根据万科2019年分红计划,每10股分红10.45元,分红率约为3.7%,按今天收盘价计算为4%。然而,万科的股息支付率一直在下降,从2016年的41%降至2018年的35%,2019年仅为30%
对于住房企业来说,业绩增长率放缓,可以用股息率来代替。然而,两者同时下降,这是市场所不能接受的,我们必须承认。在产业政策收紧的时候,大多数房地产企业开始降低杠杆和债务是可以理解的,因为杠杆效率没有以前那么高了。与此同时,收购土地的意愿不会太强,现阶段手头的现金可以用来支付股息并返还给投资者,受到市场的欢迎。
现在政策已经放开,房企可以发行大量的企业债券融资,融资成本也很低在这个时候,有必要观察像万科这样低负债率的开发商,看看他们能有多好地处理土地。毕竟,不管你想不想使用杠杆,现在都是获得土地的好机会。
在万科这个阶段,销量上升后增速会放缓是可以理解的。万科近年来也进行了一系列的变革,以应对行业的变化:万科物流、长期租赁公寓和公寓...该公司也处于转型时期。只要估值不贵,股息率可以维持在4%,没有必要如此悲观。毕竟,人们手中仍握有万科地产的第一名