胡景晖再次抨击首都抬高租金

胡景晖

金羊毛车间面向

投资者的个性化定制< br>

简介:如何解决这些问题?

1)当资本转化为政府控制的、与国际民生相关的、由国家控制的产业时,不容易偏离。

2)通过立法、监督、报告和警戒等多种手段有效控制资本。

3)资本投资要有技术含量如今,中国许多投资机构在没有大量数据分析和行业分析的情况下,投资了

。在过去的五年里,我卖掉了我家11%的空置房产,这意味着这些房子既不是自住也不是出租的,而北京大约有880万到900万套房产。因此,这意味着北京六环路内约有100万套空置公寓,租金仍在上涨。许多年轻的农民和记者被迫在六环路外租房。我们可以效仿其他地区或国家。例如,香港引入了“空置税”。如果有人有一所空房子,却不出租或住在里面,政府将会征税。法国的“空置税”更加严格。邻居可以举报住在空置房子里超过六个月的人。一旦得到证实,政府可以让穷人破门而入,住在里面。虽然西方重视私有财产权,但西方的人权高于私有财产权,居住权是基本人权,因此居住权高于财产权。如果中国政府引入“空置税”,租金将相应下降,你的生活条件将大大改善。

8年26日,我家前副总裁、中国房地产经纪协会主席胡景晖出席了2018网易经济学家年会夏季论坛。他说,上周他被迫不断更换住所,并雇佣私人保镖。

何还表示,北京六环路以内有近100万套房子既没人住也没人租,而且租金还在上涨。他建议政府开征“空置税”

以下的内容是根据现场演讲组织的,没有经过胡的点评:

我可能是中国最老最不性感的网络名人有人说我是房地产界的“小崔”,我有些伤感。最近,我想邀请崔永元先生公开会见并回答媒体提问。

我们之间的区别是他是媒体,我是房地产。同样的事情是,我们都患有抑郁症,都想结束自己的生命,都在家人、朋友和亲戚的关怀下走出了人生中最黑暗的时刻,都坚持自己的价值观并说出了真相,但都因为说出了真相而不得不在一周内换了住处,并不情愿地雇佣了私人保镖。

在中华民族伟大复兴的时代,为什么说真话的人会落得这样的下场?我想邀请崔永元先生与媒体讨论中国今天需要什么样的价值观!中国是被资本挟持还是应该被13亿中国人民对更好生活的愿望所控制?

什么是新经济?我认为它“牢不可破,站不住脚”“打破”意味着打破游戏,说实话,说实话,这可能会让一些利益集团不舒服;“立法”是一种立法和立法机制。

谈几个问题

1

房租上涨的原因

自从我2001年开始工作以来,北京的房租每年都在上涨(除了2009年次贷危机爆发后北京的房租下降),上涨是正常的。租金上涨

与居民消费价格指数、季节因素、经济结构等因素有关,年租金涨幅略低于居民消费价格指数。如果房东发现价格在上涨,而租金没有上涨,生活水平就会下降。在需求方面,租房者更注重生活质量;在供应方面,住房供应不足。

在过去的5年里,我卖掉了我家11%的房子,这些房子既没有被占用,也没有出租,而北京大约有880万到900万套房子。因此,这意味着北京六环路内约有100万套空置公寓,租金仍在上涨。许多年轻的农民和记者被迫在六环路外租房。

长期租赁公寓被资本强占,收取高于合理市场租金20%-40%的高价。在我看来,资本在租金上涨过程中起着三分之一的作用。因此,如果没有资本,租金不会上涨得这么快。租金高吗?

房租涨得这么快,房租高吗?

如今,如果一个人在北京买了一套房子并租了出去,租金投资的年回报率不到1.5%,而发达国家的年回报率至少为5%-6%

因此,机构投资者和小业主会认为租金太低,投资回报率太低。然而,即使一个人在纽约租了一套高档公寓,租金也不会超过他月收入的30%-40%。然而,在中国,许多媒体记者的月租金接近或超过其工资的50%。

因此,租金可以增加,但租金的增加应该高于消费物价指数,低于人均可支配收入的增加,否则你将无法在这个城市生活!

如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6%,这意味着房价将下降一半,租金将翻倍。但如果房价下跌一半,银行将会发疯。双倍租金,房客会发疯的。具体原因是什么?是土地财政,是高地价推动高房价,租金和房价不匹配未来如何解决

?我们可以效仿其他地区或国家。例如,香港引入了“空置税”。如果有人有一所空房子,却不出租或住在里面,政府将会征税。法国的“空置税”更加严格。邻居可以举报住在空置房子里超过六个月的人。一旦得到证实,政府可以让穷人破门而入,住在里面。虽然西方重视私有财产权,但西方的人权高于私有财产权,居住权是基本人权,因此居住权高于财产权。

如果中国政府引入“空置税”,租金将相应下降,你的生活条件将大大改善。

3

长租公寓

长租公寓本身就是一个非常愚蠢的术语根据国家产业政策,该行业应称为住宅租赁经营者。

套长期租赁公寓没有问题,但为什么与“同时出租和同时出售”有这么大的差距呢?与美国相比,

是第一。美国最大的租赁业务是产权,即购买建筑、重建、经营和租赁,然后在价格上涨后出售。然而,中国是一个租权模式,即“主要地主”模式,没有人敢买它。

其次,美国发行房地产投资信托基金,中国发行资产支持证券,美国房地产背后是凯雷和黑石等规避风险和低回报的金融机构。然而,国内基金认为20%的年增长率太少。

4

资本是天使,也是魔鬼

资本是天使,它可以加速企业和行业的发展,提高市场效率;但资本是魔鬼,要求高投资回报、快速发展,甚至不惜一切代价在

之前,许多租赁企业使用租金和押金。目前,在资本的约束下,不仅租金和存款被用于存款,而且金融杠杆也被用于存款。因此,风险和股票爆炸是不可避免的。

如何解决这些问题?

3)资本投资要有技术含量如今,中国的许多投资机构在投资时没有太多的数据分析和行业分析

杭州丁的房客可能没有想到金融市场上常用的“平仓”这个词会与他们自己有关

8年20日,杭州长期租赁公寓运营商杭州鼎佳网络科技有限公司(以下简称“鼎佳”)突然宣布,由于管理不善导致资金链断裂,公司已进入破产清算程序。据媒体报道,丁一家无力向房东支付房租或将房租退还给房客,给成千上万的房东和房客带来麻烦。申请租金贷款并分期支付租金的租户,虽然没有收到预交的定金,但每月仍要按时向第三方金融平台还款,部分房东因为没有收到丁家后续应付的租金,已经做好了收房催租的准备。

随着事件的发酵,相关部门也注意到了目前长期租赁公寓中介业务实践中隐藏的财务风险。8月27日,深圳共同基金协会(Shenzhen Mutual Funds Association)就长期公寓的“租赁贷款”风险发出警告,并认定它们形成了一个资金池和不匹配的条款,这些条款具有很高的杠杆作用和风险。昨日,Xi有关部门发布通知,进一步规范房屋租赁市场,规定房屋租赁合同中不得涉及租赁贷款为什么

长期租赁公寓中介平台愿意接受“租赁贷款”,炫目的金融魔法对平台方有什么样的诱惑,会把他们推向什么样的不可预测的深渊?

,你想住长期公寓吗?我们去贷款吧!

什么是租赁贷款?深圳共同基金协会给出了一个详细的定义:租户从第三方金融机构或P2P点对点借贷平台申请信用贷款。这些机构将相当于一年租金的资金一次性借给服务提供商。服务提供商没有将所有资金交给房东,导致资金被占用。从表面上看,租户按月支付租金,但实际上是按月向贷款机构偿还贷款。

事实上,在长期租赁公寓因租金上涨而被推到风口浪尖之前,这是以易为代表的长期租赁公寓媒介平台的宣传重点。在这些平台的叙述中,租赁贷款帮助大量无法一次支付一年租金的租户享受到标准化管理和以每月分期付款的形式保证的长期租赁服务,从而解决了租户的一大痛点。

即使现在,租赁贷款仍然是这类平台一线人员愿意推广的服务。

当作者以房客身份参观免费平台预订线下的房子时,免费销售员热情地推荐道:“租一个月3000元的房间,网上预订,快速参观房子,如果现场满意,可以签订手机运营合同。”也可以按月支付,每月只需支付6.27%的分期手续费和70%的服务费折扣。“

乍一看,真的很刺激“这类似于信用卡消费。之后,你可以每月按时偿还贷款。月服务费由折扣服务费冲抵,额外部分超过100元。注册进入支付页面时,在支付页面的第一个选项显示“自助和独家分期付款”产品,其下有一行小字符表示是“低首付消费贷款”

但是,作为一家拥有轻资产的服务公司,它显然不是为租户提供融资服务的平台。在上述自由销售员推荐的贷款服务合同中,贷款人与自由无关,而是一家公司地址在北京的信托公司

当租户选择租赁贷款作为支付方式时,租户承担相当于全年租金的债务,现金从贷款机构转入平台账户。金融魔法中最激动人心的部分直到平台拿到钱才真正开始。

不可抗拒的杠杆诱惑

虽然平台要求租户一次性支付年度租金,无论是现金还是贷款,但不需要以相同的条件获得住房一次进入和一次退出之间会计期间的差异为该平台创造了相当大的资金池。

自由知情人透露:“在房屋方面,我们将根据房屋的各种情况确定签约时间。一般来说,我们会与房东签订3至5年的协议,还有几个长达8年的协议来锁定住房供应。”正常情况下,双方同意按季度自由支付房价款。“

以每月3000元的租金为例。根据与房东自由签订5年合同的计算,每季度将向房东支付9000元,但此时自由已经锁定了未来5年的房屋租赁权,价值18万元,相当于使用20倍的杠杆。

左手是支付一次年租金的房客,右手是只需按季度支付租金的房东。这种商业惯例意味着,每笔交易可以为3个月的长期租赁平台赢得9000元的无息资金。根据自由组织自己的账户,截至2017年底,它已经为120万租户提供了服务。256亿+

1亿元的无息资本,即使期限只有四分之一,在当前“信贷紧缩”的流动性背景下,对任何企业来说无疑都是一笔疯狂的财富

甚至,长期租赁平台对此并不满意

是租户方,单一贷款机构的财务实力有限。许多平台专注于资产支持型证券等金融工具今年年初,free以租户的债权为基础资产,发行资产支持证券,并获得金融机构的积极认购。

今年,Freely通过ABS产品筹集了超过13亿元今年3月21日,free以20亿元的发行额度,成功完成了第一期货架ABS产品“Freely No.2,Phase 1”的搭建。目前,该产品已分三个阶段发布。许多资产支持型证券

的基础资产都是分期抵押贷款。这意味着,每多支付一个月的租金,就可以免费获得一次性贷款。租户自愿承担的债务使他们能够按月偿还贷款,不同租户的收入不断被收回,形成基础资产。因此,只要月租者的规模增加,资产支持证券的发行规模就可以扩大,成为一个免费的摇钱树。

在住房方面,自由而积极地向房东推销另一种金融工具当提交人作为房东自由咨询时,另一方说:“房东可以一次获得一整年的租金,但前提是他与第三方银行签署一份名为‘年度贷款支付’的协议据报道,这份协议的实质是银行将首先向房东提供每年11个月的租金,然后每月偿还银行。这样,不愿意接受季度付款的房东也被纳入长期租赁平台的金融生态系统。

整个金融魔术最令人惊奇的是,在一系列交易中,房东提供最重要的资产,租户提供最有价值的信贷,贷方提供大量的真金白银,而最有利可图的是两手空空的长期租赁平台。

是危险的魔法,错过

的魔术师。然而,看似谨慎的金融魔术很快迎来了穿心时代魔术的诀窍往往不在于魔术原理的漏洞,而在于魔术师的技巧。

如上所述,长期租赁平台可以轻松获得大量无息短期存款资金,但如何充分利用这种快速滚动的短期资金是一门危险的艺术例如,

以长期租赁平台的领导者为例。该公司表示,在2017年底,它管理了50万套住房。截至2018年上半年,它已经管理了70多万套住房,并计划今年超过100万套。今年1月,华平投资、红杉资本中国、腾讯等共向首轮融资注入40亿元人民币

根据官方网站发布的租金信息,目前提供的房屋租金中位数约为2000元/月。假设所有房东都可以按季度获得免费支付,以完成今年约50万份合同的新签约规模,这将需要约30亿元的启动资金。如果40亿元的公共资金全部投入,2018年将会有66万套新房子建成。

但是签署房屋供应协议只是第一步。在下一个季度支付给房东之前,长期租赁平台必须获得与启动资金相同规模的租金,以防止现金流崩溃。一旦新的住房不能顺利出租,平台的生存将受到质疑。

199长期租赁公寓的发展模式已经进入这样一个周期:利用杠杆融资来争夺住房,让租户获得更多预付租金,并进一步投资更多住房。其中,租金收入是资金滚动的来源。如果没有足够的租户来承接源源不断的新房,房屋空置率就会达到一定的比例,资金链就会出现问题。

丁家族董事长日前在接受媒体采访时表示,复牌全过程的细节显示,在存入大量资金后,该公司在房屋征收方面过于激进,房价变得更高,空置率上升,公司随后被拖累。

水能载舟也能覆舟。对于长期租赁公寓来说尤其如此,这些公寓使用金融工具来获得巨大的杠杆作用。无论是通过租赁贷款获得资金,还是通过资产支持证券补充血液,如果实际销售返回渠道不畅,所有参与者,包括这些贷款金融机构,都将成为受害者。“在仓库爆炸的情况下,以租金收入为基础资产的资产支持型证券将遭受损失,投资者可能会损失所有资金”一位长期租赁公寓行业的内部人士表示

一名资产支持型证券交易商表示:“杭州鼎嘉的风险是一个警告。长期租赁公寓平台本身是轻资产公司,主要提供持续的运营和维护服务“主要房东”的作用是把房东和房客联系起来。一旦平台运营出现问题,房东无法及时付款,房东将直接与租户发生纠纷,将暴露以租金收入作为基础资产的风险,进而牵连资产支持型证券持有人。”他说

深圳互惠基金协会在27日的一份文件中称,如果长期租赁公寓的租户被诱导与互联网金融平台签订贷款合同,原用于支付房东租金的贷款资金将被扣压,并被怀疑非法占用他人财产。

9 END

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