访| V领地青年社区CEO周俊强:公寓长期租赁需要长时间培育

简介:

第三届新引力创新峰会已经结束，但它的反应仍在许多业内人士对峰会嘉宾的观点表现出极大的兴趣。因此，克瑞迪新引力为峰会嘉宾提供了一系列独家采访，以加深客人对行业的理解。

▌访谈系列之四:v territory youth community

的首席执行官周俊强当前的房地产市场正逐步从增量时代转向库存时代。与房地产销售相比，房地产租赁是房地产市场中一种更加灵活的流通方式，有利于房地产资源的高效利用

长期租赁业的规范发展，将有助于推动我国房地产开发业转型升级，缓解房地产供需矛盾，改善城市居民生活条件，完善我国住房供应体系，从多角度保障不同群体的住房需求，促进房地产回归住宅属性。

长期租赁业已成为中国房地产市场稳定健康发展长效机制的重要组成部分。

随着政策的不断倾斜，市场的不断完善，城市化带来的客户数量不断增加，租赁市场即将迎来新的发展机遇。< br>

自19届全国代表大会强调“坚持房屋是为了居住，而不是为了投机倒把的立场，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房体系，让所有人都能住上一套房子”，2018年国家政策继续加大，进一步推动租赁市场的发展。优惠的

政策吸引了金融机构、住房企业和互联网资本抢占租赁市场，这将迎来一个多主体的新时代。

到2018年底，前30名中有2/3的住房企业已经开始布局租赁市场；与此同时，集体租赁住房项目也相继推出。2018年，全国近450万块新的自持租赁地块进入市场。金融机构和互联网巨头的相继出现为租赁市场的创新注入了新的活力。

当前的住房租赁市场是一个万亿美元的市场。住房租赁市场既有巨大的需求，也有政府的政策支持。发展前景乐观。在快速发展的背后，租赁市场有很多抱怨。

以及如何通过长期出租公寓获利，实现自我造血功能也成为许多公寓企业首先要考虑的问题。

谈到目前长期公寓租赁企业的规模时，周俊强表示，目前约有2万套公寓在V区运营，主要集中在上海。

对于未来的规模，他直言不讳地表示，在3年内，到2022年，该公司将运营10万套公寓；同时，未来还会有更多的重资产，但无论是重资产还是轻资产，最终的决策都取决于企业的经营管理能力。周俊强说，

“模式是发展中公寓运营商的基石”。v territory的经验是，首先必须在一个区域进行扩展。就像领土v现在所做的那样，在大型社区中进入行业，并最终形成一个泛社区。

所谓泛社区，是指进入城市后，通过大数据分析确定主要门店。在主要商店周围，再次发挥质量优势，创造集群效应。在城市的东南部和西北部，大社区驱动着小社区，把骨架拉开。

"如果我们现在有一个相对集中的区域，它大约是4000-5000，而更少的大约是3000。如此大规模的运作，效率非常高。”周俊强，

，认为该公寓的核心盈利手段仍然是低租金。目前，

长期租赁公寓产业发展仍处于初级阶段，需要较长的培育期。事实上，许多企业原本想在短时间内解决这场战斗，但现在他们变得非常务实，回归到业务的本质。

“由于租赁是一个传统行业，该行业的性质仍在回归起点”。核心业务仍然是租赁业务。但是，当未来达到一定水平时，必然会引起质变，盈利方式也会多样化。"

周俊强认为，在产业模式不完善的情况下，跨区域发展是一个流血点，而不是造血点。进入公寓行业时，

V领域对该行业做出了两个判断:< br>

首先，该行业的发展将持续很长时间。经过三四年的发展，该行业仍处于初级阶段，标准化模式还远未完成。

其次，如果公寓行业想要实现规模经济，就像“穿越沼泽”——它需要快速穿过沼泽，跑到另一边。在你的血液耗尽之前，确定模型的规模，并支付行业最痛苦的后台成本。当务之急是尽快拿起项目，尽快拿到20000台，并让销售额超过6亿元，这样运费贷款成本将得到弥补。然而，许多员工在早期过程中可能会流血流窜，这是非常痛苦的。

今年1月，易居企业集团丁祖昱首席执行官在他的年度秀上对长期租赁公寓发表了评论。总之，该评论明确了该行业的定位。

“这个行业既被高估也被低估。”

的市场没那么大。目前它似乎是一个一线城市，或者说是一个强大的一线城市。从现在起，二线城市和强大的二线城市将需要三到四年的时间。同时，它也是一个被低估的行业，许多国有企业和开发商更频繁地进入中高端市场。租赁市场的需求就像一个金字塔。最大的客户群是金字塔底部的小型白人客户群。

因此，我们必须抓住最大的客户群，小白客户群。行业的初级阶段应该提供具有最大客户需求的产品，并随着客户群的成熟和增长，提供一些中高档产品来进行一些匹配。

行业刚刚起步。随着长期公寓的发展，泛社区区域的容积率将继续增加，产品将更加丰富。从第一个产品，小白客群体，到下一个宿舍，中端和高端将会相匹配。

对于任何行业，在一个企业中，人是核心，经营是基础。< br>

，运营的核心是销售。在没有销售模式的情况下，这种行业模式远未建立。另一个是现金流和收入，现金流是生活，收入是衬里，资产负债表是脸有必要具备足够的造血能力，以确保今天的生存，并最终为股东创造利润。许多人总是说公寓行业不赚钱，但事实上它赚钱了。每个公司都有自己的游戏风格。

首先，当产业没有完全形成时，跨越地区是不容易的。然而，如果它在城市中有一定程度的分布，或者如果一些大型企业在国内有丰富的资源，它们必须跨地区。跨区域运输应该确保数量上升。

第二，如果销售模式没有建立起来，引导客户销售将是一个巨大的挑战。在一个城市中，它将被密集地分布以形成一个规模，很好地建立模型，并使企业盈利。

第三，当产品线开放，区域开放时，很难集中精力解决管理难题。

这个行业可能需要四到五年的时间，会有一段时间的运作，而且必须进行财务赋权，这样权重结合起来，才能使企业的资产比例更加合理实践两端，财务能力和人员管理能力，即使资产证券化被打开，最终的收入支持仍然来自出售和操作的能力。2011年成立了

V地区青年社区。这是一家连锁社区运营商，为年轻人提供一站式服务。它也是中国第一家参与公共租赁住房建设和运营的混合所有制企业。

的主要投资者包括:美国华平投资集团、上海盛天成投资有限公司和新疆SASAC直接监管的新疆投资发展(集团)有限公司。< br>

根据“让年轻人过上更好的生活”的使命，领土五致力于为年轻人提供方便、舒适、安全和有趣的生活空间。它开创了“千人大会社区”的模式。通过“小空间+大社区”的产品设计，社区在提供标准化小型产品的同时，建立了公共客厅、公共活动室、多功能视听室等共享空间。提供全面、便捷的生活设施，包括便利店、健身房、停车场等。创建生态全面生活社区，成为青年生活的第一站

到目前为止，五区的青年社区价值70亿，已经完成了2亿美元的首轮融资，在全国范围内有近50个承包项目，社区总面积约60万平方米，分布在城市中心商业区、大型生活区周围和地铁线附近。上海拥有2万套住房，居全国第一，为近5万名城市青年提供了服务。现以上海为基地，逐步向长江三角洲、京津冀和珠江三角洲三大经济圈扩展。

“2018胡润大中华区独角兽指数”中，五区青年社区作为最有潜力的新独角兽，在长期公寓中排名第一。

此外，领土五也是业内最早加入公益事业的品牌。它连续三年开展“阳光古德曼计划”，鼓励年轻人通过减租积极参与公共福利。除了

，五区也是中国青年诚信倡议(上海)的第一个战略合作伙伴，并与共青团上海市委共同发起了“大学生宿舍倡议”，积极帮助上海“汇聚世界各地的优秀人才”，为人才发展创造良好的生态环境。< br>

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