谢国忠:看空房价14年

在中国房地产市场的20年里，谢国忠与“空头”这个词已经有14年的密切联系。虽然他不经常说空话，但他杰出的学术背景仍然使他成为“空军”的旗手。

仍然看跌，一直是中国房地产市场20年历史中最重要的话题。但是这个话题已经超越了纯粹的经济判断，已经成为公众情绪的一种发泄方式。谢国忠的长期看跌经历是任志强的镜像。他们所受到的待遇也经历了两条截然相反的曲线——任志强从被人扔鞋，最终成为“辛志强与洋房生活”的偶像。另一方面，谢国忠因“相信国家忠诚、贫穷和丁咚”而成为嘲笑的目标

回顾谢国忠的看跌经历，有趣的是，他的看跌理由从经济学的角度来看总是逻辑一致和令人信服的——

2 004，从国际资本流动的角度来看，谢国忠认为中国房地产业难以监管的原因是国内房地产业劫持了中国经济和地方经济。如果这些房地产问题得不到妥善处理，将来可能成为整个中国社会和政治动荡的根源。事实上，即使在今天，这一判断仍然具有重要的现实警示意义。

2-005年，谢国忠反复发表“上海房地产可能步曼谷后尘”等警告文章，认为美元利率一直在持续上升，目前达到4%，未来可能达到5%这使得海外资金开始流出上海房地产市场为了证明他的观点，谢国忠甚至卖掉了他在上海的房产。2018年，10年期美国国债利率超过3%，美元指数继续上升。那一年的判决再次与当前的现实产生了某种奇妙的呼应。

2006年，谢国忠预测2008年世界经济将出现衰退，届时中国房地产也将遭遇高风险。事实上，2008年发生了一场金融危机。谢国忠的“神圣预言”反映了他渊博的学术技能。然而，随后的“四万亿元”让谢国忠再次“挨打”，他对危机的看法是对的，但对国情的看法是错的。

|在1992-009年上半年，谢国忠说:中国的房价每次下跌都得到政府的支持，但如果政府没有钱支持，这种情况肯定不会继续下去，这不仅会对房价造成很大的打击，也会对整个国家的经济造成很大的打击。在2018年去杠杆化、控制地方债券发行、债务违约频繁发生以及大城市爆发“抢人”战争的背景下，这场讨论还有什么别的味道吗？

2-010年，谢国忠再次提出了中国房地产将在2012年崩盘的争议观点那年年底，谢国忠再次提出了房地产的“转折点理论”。

从那以后，谢国忠在看跌的道路上越走越远。2011年，谢国忠已经确定了房价的拐点，并认为如果有更多的公寓，他们应该尽快出售。他认为高房价实际上是由货币造成的只有当开发商将房价降低到首次购房者能够承受的水平时，他们才能吸收如此多的房源，这意味着房价将会大大降低。

2年1月和012年，谢国忠认为政府不会拯救房地产市场政府无意拯救房地产市场。如果政府这样做，通胀肯定会被触发。

2年10月013日，谢国忠说:房地产将在6个月内调整，通货紧缩时代即将到来

2-014年5月，谢国忠认为房价的下跌远未结束，市场将在2017年触底本轮房价下跌远未结束。从交易量和交易价格来看，中国房地产市场存在泡沫。

，他没有料到的是，一场轰轰烈烈的“去库存化”运动，已经使中国房地产处于调整的边缘，迎来了新一轮的报复性上涨。

在谢国忠强烈看跌的几年里，中国房价开始快速上涨，这使得一些未能“上车”分享财富效应的人将谢国忠视为公敌。他的悲观情绪已经成为许多在飙升的房价下失去生命的群体的情绪发泄渠道。自

199以来，谢国忠的观点开始软化。2016年3月18日，在一次沙龙上，面对“一线城市房价未来会不会上涨”的问题，谢国忠说，“我们与日本不同，我们手中有更多工具。”如果你有很多钱，买房子住是另一回事。当然，他仍然认为一线城市的房价处于高位。如果你想炒股，绝对不是时候。一年半前，他兑现了房屋以外的资产，保持流动性，等待投资机会。后来，他补充说，他也想卖掉房子，但他的家人不同意在经历了

的14年熊市期后，谢国忠的判断在2018年戏剧性地改变了180度今年年初，谢国忠观看了一个网络脱口秀节目，为自己抵御房地产市场的下跌进行辩护。他认为监管是买房的标志。监管是暂时的，所以每次制定监管时，人们都应该购买它。买了之后，价格会上涨。因此，监管成为一个信号和买入的机会

资本市场有一条著名的定律:急转弯通常意味着牛市的结束。作为一个众所周知的“反向指标”，谢国忠的变化是中国房地产市场持续崛起的胜利，还是即将来临的风暴的信号？一切都需要时间来验证。

from:Redbook

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