凯德表示，石英一线对话|关于中国商业项目的平均回报率为6%-7%

石英集团品牌中心的独家产品/珊瑚图/凯德提供

。几天前，19个凯德广场和1个凯德商城被正式更名为19个形象城市和1个印象收藏，所有这些都由印度电力管理原因是今年1月，印度和万科联合收购了卡德鲁斯在中国的20家购物中心项目公司的100%，并承担了相应的债务。

到目前为止，这位在新加坡上市的外来者凯德(Cade)在中国已经有20多年的历史，总开发面积约为2200万平方米，管理的资产总额超过2000亿元。在凯德看来，这数千亿美元的资产是“投资”资产，而不是“运营”

的真相并不模糊。Cade还需要变现其资产，并将返还的资金用于下一个项目的开发。与上述印度主导的收购不同，凯德还将把资产转移到私人股本基金Reits等，同时维持其管理。这个项目仍然是凯德的名字，只有所有者被改变了。

Cade有一个固定的资产提取滚动时间，约为5-10年或更长，前提是投资物业管理良好且投资回报率高“在持有投资物业时，凯德将不断提高资产的软硬件水平，希望这些项目在我们手中时会继续增值。凯德商业北区总经理袁家华直言不讳地表示:“我们的工作成果更多地体现在租金收入和房地产升值上。”“

，结果也令人欣慰。目前，凯德在中国的商业项目平均回报率为6%-7%

不难理解为什么今年北方凯德项目的改造和调整行动频繁，该项目大多已进入5-10年的成熟运营期。

是一个稍有改动的新系列。逻辑是...

每年，凯德将把固定资产投资于其业务项目的推广

年9月，北京最美的季节，凯末尔太阳宫完成了“一天一次”的改造，900平方米的“屋顶花园”成为一个自然有趣的互动空间。B2楼的“MEET”主题街区将地铁枢纽和购物中心的室内风格与稍显新鲜的设计风格和马卡龙的色彩搭配相结合，并以展览布置的理念创造主题场景和小品景观。新增的室外水雾、智能摇臂导向和北京首个环绕走廊的发光二极管旨在提高便利性和舒适度。四层餐饮品牌被大规模取代，拓展了餐饮业的功能边界。

只是卡德鲁斯北区项目升级改造的冰山一角。

始于今年2月:

卡德鲁斯商城，三楼儿童游戏空间，向公众开放。北京莱佛士创建了B2“古玩酒廊”来重新定义消费生活和工作场景，“莱佛士俱乐部”开辟了多种形式的场景，将体育、艺术和公益元素联系起来，提升了复杂成员的福利。凯末尔望京四楼4400平方米的主题街区“恣意时光”采用“艺术工厂”的整体设计，集个性、艺术、原生态和智能体验于一体。
科德马尔西直门购物中心(kedemal Xizhimen MALL)在地下一层和地铁之间的连接处设立了一个特殊的街区“车库”。
卡德尔赛汗酒店四楼以集装箱为特色的“趣味盒子”主题街区在该店成立十周年之际揭幕。
凯德和平广场优化了从入口到中庭的路线和品牌展示，用绿色石板、红砖和其他材料重新包装了室外广场和横跨3楼的2楼区域，并将大面积商店分成多个商店；
凯德水晶购物中心B1层的“51号庭院”主题街区正在装修中，计划于明年第一季度推出…

是一个如此密集的库存，以至于它变成了一个新的节奏。凯德是故意的吗？

答案是肯定的

袁嘉华算了一笔账。商业地产用地一般为40年，不包括2-3年的建设时间。在剩下的30年左右时间里，凯德基本上不得不进行6-7倍的资产增值事实上，改造每3-5年进行一次，包括方向的改变，未来3-5年内相应的形式改变，以及改造后如何提高性能(如租金、客流、会员活动、楼层效率、利润等)。)“既要精打细算，又不能自娱自乐转型的真正目的是接触消费者，改善体验，更愿意反复拜访和消费，而不仅仅是拍照和发送朋友。“

以已运营6年的凯末尔太阳宫为例据袁家华介绍，该项目80%至90%的租户与6年前不同。“表现良好的租户将继续改善，而表现不佳的租户将收回租金，并推出新品牌。”在该项目新调整的餐饮品牌中，超过一半是太阳宫地区乃至北京的第一家餐厅。调整后，餐饮楼层效率提高了15%，2017年日均客流量提高了12%，门店月均客流量高达5万人次。

12-

同时，3-5年的时间足以了解谁是客户，并思考如何在定位上与周围的竞争项目形成错位。

目前，凯德的收获目标客户主要是普通中国家庭，面向大众消费袁家华也表示同意，“在最近的商业模式调整后，大部分项目都在经历消费，如教育，餐饮和健身。”换句话说，凯德被商业消费需求锁定他希望凯德的商业项目每天都能为消费者所用，即使是在早上、中午和晚上。“一次也没有，在他的钱包里发现一个‘洞’(有点超出他的经济能力)，他直到下个月(当他得到报酬时)才会回来。”

有鉴于此，当你参观Cade商业项目时，你不会觉得与去年相比有明显的变化。相反，你会发现这个地方经常有小的变化和新事物出现，这与3个月甚至3周前是不同的。“对商业项目来说，大的改变有时是困难的在装修期间，商店关门了一半。如果客人迷路了怎么办？这一重大变化也意味着投资者的责任问题。你如何计算原始回报？”袁嘉华反问道256多万元能创造一个智能MALL系统吗？！在

的名片上，袁家华除了作为北方地区的总经理之外，还负责经营中的项目管理。作为总经理，他还负责协调凯德在中国商业项目的投资促进和营销活动。此外，袁嘉华还有另外一个身份。他是凯德智能商城中国执行委员会的负责人之一，而另一个负责人是信息技术专业的。“当中国发展智能商城时，不应由有信息技术背景的人主导信息技术，而应该有用户的意见。”袁嘉华略带羞涩的一笑

，这个聪明的购物中心委员会已经成立3年了，每个月都在设定目标:“凯德下一步会做什么？凯德现在能在市场上用什么？”

元嘉华的含义是凯德没有选择花费数百亿元来独立发展智能业务。大多数时候，这是一种理论，投资不多。“我们的智能MALL系统更像一个开放的平台。只要对他、我和消费者有好处，我们可以谈合作。“此外，许多与智能商城(Smart MALL)相关的科技公司已经拥有启动基金、风险资本等。规模扩张的需求与Cade将设备带入商店的愿望一致，合作成本不会太高。

由此，凯德智能商城委员会的更多工作是决定下一步与谁合作，并评估之前合作的效果。

当然不贵，也行该委员会还制定了选择和拒绝合作内容的规则。袁家华指出:“通常，我们会选择那些可以快速、低成本实施的合作内容，也就是说，凯德商业项目的现有系统不需要大幅度修改，消费者很快就可以享受到良好的体验。”“

位于青岛凯德购物中心新都中心，这是凯德第一个实践智能商城理念的购物中心。首批举措之一是停车场将不再有收费管理人员。消费者将使用七、八种支付方式，如电子收费、会员积分、支付宝、微信和自动支付机来完成停车费。通过APP，消费者还可以预订贵宾停车位。1元可以保存30分钟(可更新),并有一个特殊的入口和出口，可以自动扫描进出的车牌。购物后，你还可以主动引导到停车位。“一方面，我们获取了相关数据，另一方面，消费者可以更方便地进入停车场。”袁嘉华说道对于三年前启动的青岛项目，智能商城系统的总成本只有300万元左右。

去年，智能商城进入了包括莱佛士和苏州中心在内的五个新项目。今年将使用两个新项目，其中一个是位于北京南部城市的凯末尔庙，将于今年年底开放。

据悉，凯末尔天宫学院将拥有自己的原创商业知识产权“Faceman”，并将通过互动人脸识别功能拉近Faceman与客户之间的距离。在Faceman商店的房子里，顾客可以通过切割点来市场享受无人商店的第一次体验……”寺庙庭院项目进行了许多实验性的探索，如学员智能MALL的升级、格式的创新、场景的创造等。”袁嘉华透露了一点点

“在构建智能MALL的过程中，硬件只是第一步，重点是操作的内容和体验。””袁嘉华强调道他坦率地说，凯德创建智能商城的初衷是捕捉消费者数据。后来，人们发现，使用移动支付、停车系统、蓝牙、无线网络系统等，顾客获得了很多便利，“商店再次向消费者推送内容，与他们的沟通变得更加顺畅。”

，每年只有少数新开放的智能商城项目启动。袁家华认为这可以让商业项目变得精致。此外，现有的项目也可以复制智能MALL系统时，软件和硬件升级在3-5年。