李迪:雅高的商业背景

、雅居乐作为一家系统管理的企业，正在大步向前

2017年，雅高在多元化产业上迈出一步，提出“1+N”发展战略随后，亚盛、环保、教育、房管等八大企业集团相继成立，企业管理集团就是其中之一。

"我们正在整合除传统住宅以外的所有业务，包括办公楼、购物中心、社区企业、酒店、高尔夫球、文化旅游、游艇俱乐部等。组成一个专门的集团来经营这种商业资产。”李迪在接受观点房地产新媒体的独家采访时回忆道

是敏捷企业管理集团的副总裁和企业管理公司的总经理。李迪负责协助管理本集团及其下属管理公司的业务。

”首先是一家完整的办公楼连锁服务提供商，其次是一家购物中心，还包括社区商业，第三是一家酒店，第四是一家文化旅游和高尔夫俱乐部李迪指出，雅居乐未来将重点关注这四个领域

与atlas合作，拓展商务办公服务领域

aguilar商务管理集团，并与atlas集团——整个办公楼连锁的领先运营商——合作，共同开发和运营高端办公楼和联合办公业务，涵盖办公楼开发设计管理、商务办公空间运营和办公资产管理三大板块目前，公司在北京、上海、广州、深圳、杭州、Xi、香港和越南胡志明市拥有25个项目，总管理面积超过50万平方米。

李迪表示，雅高已由此进入写字楼的整个产业链，并与阿特拉斯建立了办公服务管理系统，共同创造新的环境。其业务包括从早期办公楼的设计和定位到工程、投资促进和运营直至资本退出的全面管理。

关于商务办公服务，李迪表示，目前既有挑战，也有机遇，因为最近诸如WeWork等联合品牌办公厂商的动荡正推动市场回归理性，为敏捷业务开辟了新的空间。此外，在中国的写字楼领域可能没有领先的品牌，这种差距代表着一片蓝色的海洋。

社区业务和文化旅游背景

底层业务可能是敏捷目前最大的现有业务

，谈到目前国内的商业环境，李迪表示，传统的“以住养商”模式正面临着住宅市场限制的冲击。“利用住宅开发商的现金流来支持业务，实际上是将业务和住宅风险联系在一起。”“但目前，转让新地块的条件普遍有限，商业指标巨大。我们做什么呢

社区商业可能是雅高的新焦点，李迪说:“去年10月，我们的一个社区购物中心开张了“该项目是位于广州番禺大桥的雅居乐社区时光，是雅居乐商业管理集团的首个一站式社区购物中心

"另一个是我们的社区经销商。我们将建立一条名为“亚乌里”的生产线。”李迪接着说，亚运力提供了一套如何经营社区商户的解决方案。

yayuli包括超市、便利店、银行、餐馆、美容院或新鲜食品展销会等。此外，根据房地产的需求，根据业主的需求，实现点订单式的开发，最终形成标准化的产品体系。“我们将有一组五个商人，或者一组八个商人，等等“

”我们将洗去一些传统的痛点李迪表示，亚运力可以解决满足业主需求和开发商返还资金之间的矛盾。“以前很多做法完全被忽略了，都可以卖多少但是，我们主要邀请投资，投资完成后可以租赁出售。”

还是采取“售后租金返利”模式，“售后租金返利”是目前主流的解决模式，“我们把商铺的经营权统一成商业集团，统一管理，将来有好的状态，然后把街道交给业主“

”我们还接受了许多外部轻资产出口管理，包括与国有企业和大型房地产开发商的合作。李迪认为雅居乐尤其应该在社区商业中脱颖而出。他也看到了这里的市场机会和差距。

鲁文也是焦点。鲁文不仅是一个传统产业，也是雅居乐全新的商业模式。从海南的清水湾到云南的腾冲苑乡，雅居乐在鲁文房地产方面积累了丰富的经验。

继续培育来自吕雯的房地产。未来，雅居音乐将更加注重创造旅游产品的持续吸引力和经营的持续创新，不断提高产品质量和经营收入

专注于办公楼、社区商业、文化和旅游行业等。未来，雅居乐商业管理集团将重点关注一线、二线城市，重点关注大湾区、长三角等区域，积极开拓一线城市周边城市的市场机遇，逐步深化三、四线省会城市布局。

“由于一二线城市商业量和人均商业面积饱和，商业项目同质化严重，竞争激烈，征地成本高。”李迪说，所以对于雅高来说，如何在未来进行差异化竞争，打造自己的项目特色是关键。下面

是观点地产新媒体对敏捷企业管理集团副总裁兼企业管理公司总经理李迪先生的采访记录:面对复杂的外部环境和政策变化，中国商业地产目前的发展会受到什么样的影响？这些影响是好的还是坏的？你认为商业地产的新格局已经形成了吗？

李迪:2019年以来，经济放缓、中美贸易摩擦、商业项目限购政策、电子商务市场兴起等内外部因素对商业的影响更大。此外，在经济结构持续优化、新技术迭代升级和新消费趋势的共同作用下，商业地产行业的变革和调整步伐进一步加快。在

企业布局方面，商业地产企业深化都市圈战略，聚焦核心城市群和都市圈，分享城市发展红利，积极拓展核心城市周边潜在区域在

产品的开发中，企业试图通过精准定位和运营升级，创造个性化体验和差异化品牌，抢占消费者时间的竞争，提高消费者的购物频率和购物时间就

基金而言，国内商业地产积极尝试水资产证券化。房地产投资信托基金在存储和分配、扩张和招募等方面不断创新。，为标准化房地产投资信托基金的落地奠定坚实基础。在资本方面，商业地产企业与商业企业之间的资本收购仍然非常活跃，企业之间的整合机会不断涌现。

面临许多不确定性。商业房地产业已经进入调整期和高竞争期，但总体上有利于行业的迭代升级和长期发展。随着市场各种参与者不断调整和完善自己的发展路径，把握政策趋势和市场需求，新的商业模式将越来越清晰。

视点房地产新媒体:过去，中国商业地产发展的最大问题是人才和经验的缺乏。相反，有人声称资本和投资过度竞争、同质化和泡沫化。这些问题还存在吗？你认为“谋生和经商”的模式将来会改变吗？

李迪:可以说，目前还存在人才和经验不足、同质化和泡沫化的问题，但内容已经发生了变化。过去，人才和经验的短缺更多地反映在商业地产的开发和运营上，主要是“前端”。现在，短缺更多的是在商业地产的资本运营和资产证券化方面，主要是“后端”然而，同质化和泡沫化主要体现在一些三线或四线的城市，这些城市的人口引进不足。

传统的“住有所养”模式面临着住房市场和现金流的限制。转让新地块的条件有限，商业指标巨大。商业价格上涨了最大的特点是政策导向明显，商业的发展大多是由“商业”推动的此外，住宅销售现金流实现商业滚动发展的方式也适用于房地产行业的上升期。商业地产基金的回报周期漫长而缓慢。做好商业运作需要长时间的培训。它需要在财务战略上保持保守和稳定。与出售和持有相比，前者具有快速的短期效果，并能迅速将风险转移到市场。因此，大部分企业采用全部销售或部分控股和部分销售的模式。

使用住宅开发商的现金流来支持业务，这实际上将业务和住宅风险联系在一起。一旦市场受到监管，整个项目都会受到影响。这种模式在未来肯定会改变，因为商业的本质是金融。只有在征地前考虑整体资金来源和退出机制，企业才能实现更良性的运营和发展。

视点房地产新媒体:去年11月，雅高商务管理集团旗下的第一个社区——时代广场在广州番禺大桥新开业。这个项目目前的运作如何？雅高商业管理集团在社区业务中还有哪些其他落地项目？你认为社区商业的未来发展如何？

李迪:2018年10月1日，番禺市雅居乐大桥邻里时间项目新开工。该项目总建筑面积为22000平方米。这是雅居乐商业管理集团旗下的第一个社区商城。目前，该项目的整体入住率为99%。肯德基、百佳永辉超市、中影星海影院、古德菲里健身、伊利辉、易贝音乐儿童英语等主要门店相继推出，服务周边居民，月平均客流量稳定在30万人次。

此外，雅高商业管理集团在成都、扬州、威海、海南等城市相继推出更多社区商业项目，覆盖购物中心、社区商户、商业街等商业形式。未来，约有30万个商业量将进入市场，进一步为业主提供便利的生活设施和服务。

随着城市化进程的加快，对社区商业的需求也在增加。据分析统计，到2030年，中国城镇化率将达到66%-67%。据估计，今后每年将有1200万至1400万人进入城市，中国将形成大约2万个新的社区。社区商业为社区居民的日常生活提供服务，也将迎来发展的黄金时期。目前，中国的社区商业仍处于起步阶段，其未来发展具有较大的潜力和市场机遇。

视点房地产新媒体:雅高商业管理集团的主要项目覆盖50多个城市，管理的项目超过100个。它将扩展到下一个城市？你认为一级和二级商业地产的机会有什么不同？

李迪:雅居乐商业管理集团未来的发展方向是以一、二线城市为重点，以大湾区、长三角等区域为重点，积极开拓一线城市周边城市的市场机遇，逐步深化三、四线省会城市布局。

由于一、二线城市的商业量和人均商业面积接近饱和，加之商业项目高度同质化，竞争激烈，征地成本高，如何进行差异化竞争，打造自己的项目特色，是一、二线城市商业项目成败的关键

目前，三、四线城市的人口占全国城市人口的一半以上，但购物中心占全国人口的不到20%。随着城市的发展，三线和四线的人口在未来将逐渐增加。居民收入将增加，这将推动日常消费，并有助于城市的商业发展。对于三、四线城市的商业项目，要着眼于项目的不可替代性，立足于客户的日常需求，打造自身的核心竞争力，获得客户的认同。