夏磊:化危为机，期待房地产政策升级

作者夏磊(恒大研究院常务副院长)

2 019年，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，为稳定增长发挥了重要作用。

目前，防控工作得到积极推进，疫情得到初步有效控制。这场流行病将如何影响房地产投资？房地产也能起到压舱石的作用吗？面对疫情的影响，政策应该如何稳定房地产投资？

1。受疫情影响，预计2020年房地产投资将难以高水平运行

从领先指标来看，2019年征地增速放缓将决定2020年投资增速下降。疫情将影响今年第一季度的土地交易，也将影响今年下半年的开工建设。土地是房地产投资的原材料，因此，获取土地是房地产投资的最佳先行指标。在全国范围内，土地交易比房地产投资提前9-12个月。2019年，全国宅基地交易计划建筑面积同比小幅增长0.6%，2020年1月同比下降37.9%，2018年同比增长26.3%。土地征用增长率的急剧下降决定了2020年投资进一步下降的总体趋势如果城市能够尽快增加和加快优质土地供应，简化推进建设的流程，抵消一季度土地交易量大幅下降对投资的影响，预计一、二、三、四线城市的年投资增长率分别为8.0%、8.5%和7.7%。

从物质和价格因素来看，建筑和价格因素对投资的拉动会下降，流行病集中在物质因素上如果该政策能够优先保证房地产项目安全健康的建设条件，促进复工，尽快结束复工持续滞后的影响，实际投资增长率和价格因素增长率预计分别为6.5%和1.5%。

2。疫情对房地产投资的直接影响集中在第一季度。

疫情直接影响了开发商的征地和建设竣工进度，预计影响主要集中在一季度受疫情影响，许多城市暂停或推迟了土地出让。一些城市已经将转移推迟到3月。在短期内，由于交通管制、人员流动限制和物资短缺的影响，该国大部分地区的房地产项目恢复工作的时间将比往年至少晚20至30天。

疫情导致土地市场急剧萎缩，区域分化更加明显。就交易总量而言，土地市场的交易量大幅下降。2020年1月，全国住宅土地拍卖交易额同比下降21%，而2019年春节后两周(1月31日至2月13日)，受嘉里监测的重点城市土地交易总量同比下降62%从区域来看，一线和二线城市的高品质地块的吸引力仍然很强，表现出大量资金和联合征地的特点。土地市场第三条和第四条线的土地销售量在下降，总价格在下降。

疫情已经冲击了房地产市场，其对房地产投资的影响可能会持续到年底。首先，疫情导致房屋销售收入大幅下降，但刚性支出仍相当可观。现金流和财务压力将限制住房投资。第二，疫情影响了年初的土地交易。土地是房地产投资的原材料，将影响下半年的开工建设。第三，住房需求的不确定性将继续影响住房投资的步伐

3，危在旦夕，期待房地产政策升级

政策应充分发挥反周期调控作用，稳定房地产投资，以稳定投资和增长，充分发挥房地产的镇流作用。

虽然许多地区出台了对房地产业的扶持政策，但从全球来看，目前的房地产政策仍有两个方面需要升级。一是尽快将区域政策升级为国家政策，并推广到更多的省、市和地区。二是提升政策组合，引入有效的政策组合，使住宅企业分别拥有土地、融资、复工和完成建设。

1是稳定土地市场增加和加快优质土地供应，适度放宽土地出让条件；降低土地出让投标保证金的比例；调整地价支付方式或期限，允许延期或分期支付。

2是稳定住房企业的现金流量保持房地产信贷的适度增长，并延长或更新上半年到期的债务。房产税、城市土地使用税、部分市政建设配套费和其他税费应延期或减免；降低预售条件的要求；放松对预售资金的监管

3是稳定住房企业复工。优化房地产开发项目审批流程，建立绿色项目审批渠道和网上审批渠道，实行承诺审批、补缺补缺、证书换函等灵活审批方式。减免各类工程建设保证金、农民工工资保证金和其他建设费用

4是移交的稳定完成一方面，应适度放宽竣工验收条件，如允许在房屋交付后支付首期住宅专项维修资金；另一方面，为确保工程质量，将免除因疫情造成的交货延误。(中信经纬APP)

夏磊

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