资金压力住房企业频繁负债

2年年中以来，住房企业债券发行速度明显加快。根据壳牌研究院的数据，2020年1-2月，国内住房企业实现股权融资52亿元，同比下降64%，债务融资2484亿元，同比上升36%

的专家表示，收紧窗口期和加大债务融资将有助于缓解短期现金流压力，并为下半年债券到期高峰期提前储备弹药。值得注意的是，最近发行的房地产债券的短期性质是显而易见的。

储备基金

自今年以来，房地产公司在债券市场上频频出手据嘉里研究院统计，仅在2月份，建业地产、和盛创展、凯撒、中联控股、中国奥远等多家中国房地产企业就向海外市场发行了一年内到期的短期债券，总额达23.41亿美元，2019年发行总额达到总额的47%。

克日研究所研究员方玲表示，受疫情影响，很多房企几乎停止销售，资金压力越来越大，我们只能想办法筹集资金。海外短期债务虽然期限较短，但发行效率较高，发行限制较少，有助于应对短期流动性压力，受到房地产企业青睐。中原地产首席分析师

张大伟表示，为了应对未来可能的市场变化，住房公司在今年年初加快了储备基金的步伐。

债券发行成本根据Kerri数据，2月份住房企业发行的短期债券融资成本高达8.75%，低至4.80%一些企业发行债券的利率大幅下降。例如，凯撒一年期4亿美元债券利率为6.75%，较2018年底发行的类似债券利率下降了5.25个百分点

张大伟强调，“高负债住房企业仅靠融资无法解决根本问题。从长远来看，他们仍然必须依赖销售收入。”美元债务有利于缓解一些房地产企业的财务压力，但由于配额限制，很难成为主要资金来源。“

同策集团首席分析师张宏伟表示，从2月到4月，住房公司主要在网上销售，并配合一些线下接待。恐怕需要5月和6月才能形成真正的业绩和回报。有了业绩和回报，企业的财务压力才能真正得到缓解。

债务偿还高峰

从发行债券的目的来看，壳牌研究院的报告指出，在2020年1月至2月的159次债券融资中，只有一次住房企业的资金目的是“补充营运资金”，其余158次融资目的都与全部或部分偿还现有债务有关2020年是住房公司偿还债务的高峰年，由于流行病的影响，债务再融资的压力预计将持续全年。

根据凯瑞监测的数据，2020年，95家典型的住宅企业将有5000亿元的债务到期3月份将是第一个小高峰，需要偿还的总额为330亿元。

关于住房企业资金链紧张和偿债压力加大，光大证券固定收益首席分析师张旭表示，目前房地产信用债券违约率不高。

值得注意的是，根据壳牌研究院的数据，除已发行的债券外，2020年1-2月，43家住宅企业公布了77项债券融资计划，总规模约为2761亿元。其中，国内债券1844亿元，海外债券917亿元。预计3月份将发行大量房地产债券。随着对固定收益资产的强劲需求和城市投资债券等品种成本效益的下降，投资者对房地产债券的接受度有所提高。在未来一段时间内，房地产债务可能会呈现供需旺盛的特点。