疫情结束后房地产市场_新冠疫情对房地产市场的影响

点击上面的“国家金融与发展实验室”关注我们

■尹中立国家金融与发展实验室高级研究员兼荣盛发展

首席经济学家

。与2003年非典疫情相比，本轮新发肺炎疫情传播速度更快，传播范围更广。各级政府采取的防控措施更加严厉，将对房地产行业的各个方面产生更加重大的影响受疫情影响，房地产行业的外部环境有望得到缓解。然而，由于宏观经济环境与2003年房地产业发展阶段的巨大差异，即使宏观调控加大了反周期调整力度，当前货币信贷也难以快速扩张，政策刺激效果有限。

2-003年的疫情起源于广州，在北京、香港等城市爆发北京、广州等重点疫区城市房地产市场短暂震荡，房地产开发投资增速短暂回落。然而，总的来说，这一流行病没有产生任何负面影响。相反，在疫情不确定因素的影响下，中国当时采取了宽松的货币信贷政策。信贷的快速扩张对已经处于快速发展阶段的房地产市场起到了“火上浇油”的作用。直到2003年6月疫情得到控制后，货币政策才回到正常轨道本文比较了新皇冠肺炎疫情与2003年非典疫情在宏观经济环境和房地产发展阶段上的差异，并预测了2020年新皇冠肺炎疫情对房地产市场的影响

鉴于疫情对宏观经济的影响，我们认为宏观政策将会相应调整。然而，由于2003年宏观经济与房地产市场的巨大差异，当前房地产市场不能期待过多的政策调整。

1

2 020年与2003年宏观经济环境比较

2003年，中国经济正处于一轮上升周期的开始此时，中国刚刚加入世贸组织，外资正在大规模进入中国，中国正在成为世界工厂，中国的进出口正以30%的速度增长，全球化的红利正在显现。2020年，中国将面临贸易摩擦、进出口压力，全球化红利将收紧。

2003年第一季度，固定资产投资增速高达31.6%，金融机构贷款余额同比增长20%。为了应对非典对经济的影响，信贷政策在2003年第二季度迅速扩大，固定资产投资增速和金融机构各类贷款余额同比增速分别比第一季度提高了1.2%和3.2%。

2-003年中国房地产和制造业投资均面临过热局面。因此，在疫情得到控制后，货币政策开始收紧。2003年6月13日，央行发出121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；8月，中国央行将存款准备金率上调1个百分点，并在2004年再次上调存款准备金率。全面清理部分行业投资项目，提高钢铁、电解铝、水泥、房地产四大行业固定资产投资项目资本金比例。

2020年，“三相叠加”的影响继续加深，中国经济下行压力加大这一轮肺炎疫情的爆发进一步加大了经济运行的压力。虽然宏观调控将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，但货币信贷难以快速扩张，对总需求的刺激作用有限。

2020，中国正处于转变发展方式、优化经济结构、转变增长方式的关键时期。结构性、体制性和周期性问题交织在一起。“三相叠加”效应继续加深，经济下行压力加大。

根据2003年疫情的影响，消费受到的影响大于投资。然而，经过十多年的发展，中国的经济结构发生了巨大的变化。第三产业对经济增长的贡献率将在2019年达到60%，2003年仅为40%。最终消费对经济增长的贡献率将在2019年达到57.8%，2003年仅为35.4%。新疫情对经济增长的影响将超过2003年，对宏观经济的影响不可低估。

2

2020不同于2003年房地产业的发展阶段

1992003，中国的住房制度改革刚刚完成，多年积累的住房需求刚刚爆发，而中国融入全球化，房地产市场此时才刚刚起步。房地产开发、建设和销售规模相对较小，增速相对较快。2003年房地产开发投资增长率高达29.7%。新建商品房销售面积仅3.2万平方米，同比增长29%。新建商品房销售总额7670亿元，同比增长34%。房地产业增加值占国内生产总值的4.26%。

因此，尽管非典疫情控制后货币政策恢复正常，但央行仍发布了121号文件，阻断了房地产企业开发贷款和购房抵押贷款的融资渠道。房地产的开发、建设和销售一度受到影响，但总体上升趋势没有改变。2003年房地产开发投资超过1万亿元，占社会总投资的近30%。

2020，中国住房已经告别全面短缺的时代2019年，中国房地产开发投资将超过13万亿元，占固定资产投资总额的近24%。新建商品房销售面积达到17亿平方米。2018年，城市住宅平均建筑面积达到39平方米，比2003年增加了15.3平方米。城市家庭平均居住面积接近120平方米，实现了一户一房。

房地产业告别快速发展，进入内涵式高质量发展时期。推进高质量发展，城市开发建设由增量建设向存量升级和结构调整转变，这将成为当前和未来房地产工作的主要内容。数量的快速扩张不再是当前市场的主题。

3

这一轮肺炎疫情对房地产业的影响

199这一轮肺炎疫情由于传播更强、传播更广、防控措施更严，对房地产开发、建设和销售的影响更大。这主要体现在以下几个方面:

199售楼处的关闭、关闭等直接影响是明显的1月26日晚，中国房地产协会发出呼吁，要求暂停全国各地售楼处的销售活动，直到疫情消退后，再自行恢复。许多国家都出台了要求关闭售楼处的政策，这将直接影响商品房销售活动，相比之下，在非典期间，北京只有部分售楼处自愿关闭此外，施工现场的开放和恢复时间受到严格控制。北京、上海、重庆、河南、河北、浙江、江苏和其他地方政府已经明确规定，住房建设和市政基础设施项目最早应于2月9日24: 00恢复施工。房地产开发投资和商品房销售面积将在第一季度受到影响，能否在第二季度逐步恢复应根据疫情情况来判断。

地区隔离、限制人口流动、延长假期等政策会在一定程度上阻碍经济活动，影响各种需求。考虑到经济已经承压，货币机制传导不畅，即使反周期调整加剧，货币信贷也难以快速扩张，对需求的刺激有限，生产和生活的恢复需要时间。特别是，1月30日晚，世卫组织宣布，正在流行的新型冠状病毒已经构成“PHEIC”(国际关注的公共卫生紧急情况)，有效期暂时为三个月。受此影响，国际经济交流将受到限制，经济下行压力将进一步加大。

资本链非常紧密、杠杆率高的中小型住宅企业可能会更快地整合。2019年，房地产市场将继续调整，融资环境将继续恶化，偿债压力将继续加大，债务违约风险将继续暴露，行业将加速并购重组。肺炎的爆发对商品房市场的销售有很大的影响。短期内，销售收入将大幅减少，企业资金链压力加大，部分中小房企“断臂求生”现象将加剧。

4

政策预判:预计房地产运行的外部环境将有所放松

199为了加强宏观调控的反周期调整，央行可能会进一步放松货币政策，财政政策也会发挥针对性的作用。2月1日，中国人民银行、财政部、银监会、证监会、外汇局等5个部门联合发布《关于进一步加强金融支持防控新型冠状病毒肺炎的通知》；央行副行长潘解释称，2月3日金融市场开放后，中国人民银行将提供充足的流动性，加大反周期调整力度。日前，中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强银行业和保险业金融服务合作防控新型冠状病毒肺炎的通知》《通知》指出，对于因疫情暂时失去收入来源的人群，应适当倾斜信贷政策，灵活调整住房抵押贷款、信用卡等个人信用还款安排，合理推迟还款期限。结合2020年1月中国人民银行工作会议，提出加快建立房地产金融长效管理机制。在市场销售受到明显影响的背景下，预计监管部门将对住房企业的合规融资行为给予适当放松。

在坚持“不炒房”的前提下，地方政府的双向调控将因城市政策而加大。这是自2019年第四季度以来地方政府监管思路和措施的延续房地产市场需要稳定，既不能上涨也不能下跌。更多城市将增加土地供应，适度放宽“五限”政策。在经济低迷时期，疫情进一步加大了地方政府的财政压力。地方政府对土地出让收入有较高的期望。疫情稳定后，将提供更多的土地。在地方政府逐步退出温室改革的货币化政策后，中西部一些三、四线城市和二线城市都将面临去库存化的压力。一些一线城市由于供给产品结构和需求的错位，将出现高库存，它们都需要放松房地产政策控制，以确保市场稳定。

(原刊登在《国家商报》上，标题为《尹中立:增加土地供应，确保房地产市场稳定运行》，根据本文略有变动)

中国社会科学院国家金融与发展实验室成立于2005年，原名“中国社会科学院金融实验室”这是中国第一个将社会科学和自然科学相结合的国家金融智库。2015年6月，在吸收了社会科学院其他几个新的智库研究机构的基础上，该实验室更名为“国家金融与发展实验室”。2015年11月，它被中国政府批准为首批25家国家高端智库之一。

请点击标题下方的蓝色文字“国家金融与发展实验室”来关注我们，或点击图片并选择“识别图片中的二维码”未经授权，不得以任何形式复制或摘录

公开号独家文章。如果转载，请联系我们，并注明来源，标题文本和文章的文本(包括文章末尾的责任编辑)不允许更改两次！否则，一经发现，将追究相关责任。谢谢你的理解和合作。