关于疫情期间减免租金的申请_蛋壳公寓要求房东在疫情期间减免租金，合法吗？法律界人士作出回答

由于新皇冠肺炎疫情，今年的春节假期特别长，其对各行各业的影响正在逐渐显现。最近，上海市司法局12348公共法律服务热线接到一些房东的询问，说他们把房子租给了蛋壳公寓。现在蛋壳公寓已经打电话给他们，要求他们由于流行病而降低一个月的租金。

"蛋壳公寓迫使我们降低租金，这是在转移风险吗？如果他们在15个工作日内不付我房租，我可以单方面解除合同，按合同收回房子吗？”据报道，微信上有数百名维权团体成员

在流行期间，长期租赁公寓能要求房东降低租金吗？记者就此事采访了法律界人士。

疫情属于“不可抗力”吗？记者

了解到，蛋壳公寓认为疫情是“不可抗力”，因此要求房东降低一定的租金

上海租户在人民网“领导留言板”上发布的聊天记录截图

市司法局新皇冠肺炎疫情防控工作领导小组法治保障小组专家认为，国家已明确此次新皇冠肺炎疫情属于《中华人民共和国突发事件应对法》第三条所指的“公共卫生事件”，正在按照“类”进行防控考虑到防疫控制带来的交通管制、人员隔离、延期返工和延长学期等问题，对出租屋的需求直接受到影响。蛋壳公寓既不能预见、避免也不能克服这种流行病。因此，这一流行病应被视为不可抗力。但是，《中华人民共和国合同法》第94条规定，由于不可抗力的原因，合同的目的不能实现，这就是合同的法定解除。

"这里还有两种情况。如果业主和长期租赁公寓在合同中设置了不可抗力条款，在不可抗力的情况下，可以解除合同或降低租金，则本协议应予以执行。如果没有相应的规定，可以根据《合同法》第117条主张相应的免责权。单方面要求房东降低租金是不符合规定的。专家还表示，鉴于疫情对租赁业务的巨大影响，长期租赁公寓和房东可以合理确定各方的权利和义务，共同分担租赁损失。

损失不应全部由业主承担

“即使存在不可抗力因素，也不意味着所有租赁合同都受到影响北京馆陶中贸(上海)律师事务所律师葛志浩表示，只有在租赁合同的签订或履行与疫情密切相关的情况下，当事人才有权援引相应的不可抗力条款来免除责任。

，也就是说，如果租赁合同中的承租人是春节期间在武汉受到强制隔离措施影响的人，则承租人不履行租赁合同是一种客观上不可预见、不可避免和不可克服的违约行为，由此产生的违约责任，如不按合同支付相应的租金，可依法部分或全部免除；但是，如果租赁合同的相对人不受政府强制管理行为的约束，且租赁房屋仍能正常使用，则在排除不能履行的客观因素后，应按照合同履行合同，不应随意利用“流行病”因素破坏其效力。记者

注意到，蛋壳公寓此前已在其官方应用程序上发布声明，表示将向武汉地区的租户返还一个月的租金，对于其他城市的租户，将根据各地延长返工的天数返还相应的租金或相应的免费延长逗留天数。房东认为蛋壳公寓似乎是一件“好事”，但实质上它是让房东承担流行病造成的租金损失。

有律师分析指出，如果蛋壳公寓被迫增加免租期，单方面拖延收取租金，是违反合同条款和精神的。房东取消合同的提议应该得到法院的支持。然而，考虑到蛋壳公寓确实受到了疫情的影响，法院可能不会支持房东要求违约赔偿。

“房屋租赁是一种市场行为，任何一方都不应被迫降低或免除租金。”“作为业内人士，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，疫情等不可抗力也会给房东带来损失，长期租赁公寓不能完全将风险转嫁给房东来承担。如果合同中没有明确的约定，政府、企业、个人和其他各方应该合作度过难关。