近年旅游业重要政策_10大都市房价2012年以来首次环比转跌，香港房价单季大跌7.8%

报告摘要

1年和2018年第四季度，10个主要国际城市的房价指数为145.1，比2018年第三季度下降1.1%，比去年同期上升1%，自2011年底欧洲债务危机以来首次下降与2009年第二季度次贷危机后的低谷相比，它上涨了62.8%

2年和2018年第四季度，纽约、首尔和洛杉矶是环比增幅最大的三个城市，而香港、北京和上海是环比增幅最大的三个城市，均出现环比下降。

|新加坡、首尔和洛杉矶是1993年第四季度和2018年第四季度同比增长最快的三个城市，而上海、多伦多和北京是同比增长最慢的三个城市，都出现了同比下降。

4年，展望2019年，预计10大国际城市房价将普遍企稳，不同城市的分化趋势将更加明显:纽约和洛杉矶房价可能企稳；伦敦房地产市场可能继续保持振荡的下行趋势；香港房价可能会继续下跌；北京和上海的房价将稳步下跌

数据来源:易居研究所、评级与估价部、新加坡统计局、加拿大统计局、KOSIS、日本房地产研究所、国家统计局、标准普尔/case-shiller美国国家住房价格指数、各国统计部门

在全球经济趋势和货币政策趋同的背景下，全球主要大都市的房地产市场趋势，尤其是房价的变化有一定的相似性和相似性。为了更好地跟踪和研究国际和国内大都市的房价变化，易居房地产研究所率先在中国的10个国际大都市研究和制作房价指数报告。在这份报告中，根据地方政府发布的统计数据，选取了包括纽约、洛杉矶、伦敦、东京、首尔、多伦多、新加坡、香港、北京和上海在内的全球10个主要城市作为样本进行分析。

1，10国际主要城市房价指数

本报告选取10个具有代表性的国际城市。在对每个城市的住房价格指数进行标准化之后，通过将计算出的权重乘以国内生产总值的比例，得出当前10个主要国际城市的住房价格指数需要指出的是，本文选取的北京和上海的房价指数是国家统计局公布的二手房销售价格指数，主要考虑到内地严格的调控政策，北京和上海新建商品房价格受限价令影响有所扭曲，而二手房价格走势受政策影响较小。此外，与实际情况相比，该指数的波动性相对较小，但为了数据的权威性，本文仍采用各国政府公布的数据。

美国次贷危机爆发后，10个主要国际城市的房价指数在2009年第二季度下降并触底。此后，随着全球经济的逐步复苏，10个主要国际城市的房价指数也开始呈上升趋势总的来说，10个主要国际城市的房价指数已经上涨了9年多，而且上涨趋势将持续到2018年第三季度。从2009年第三季度到2011年第三季度增长缓慢，由于欧洲债务危机的影响，从2011年第四季度到2012年第一季度略有下降，从2012年第二季度到2016年第四季度增长迅速，从2017年第一季度到2018年第三季度增长放缓，2018年第四季度下降，目前正处于高峰期。

2-018年第四季度，10个主要国际城市的房价指数为145.1，比2018年第三季度下降1.1%，比去年同期上升1%，是自2011年底欧洲债务危机以来首次下降与2009年第二季度次贷危机后的低谷相比，它上涨了62.8%10个主要国际城市房价指数的上升反映了过去十年全球经济的稳步增长。

2，10个主要国际城市排名

1，香港环比下降

。据国家统计部门统计，与2018年第三季度相比，2018年第四季度有4个城市房价上涨，6个城市房价下跌。环比增长

199的前三个城市是纽约、首尔和洛杉矶。其中，纽约以2.1%的环比增幅排名第一。2018年美国国内生产总值增长率为2.9%，为2015年以来最高。美国经济增速加快，核心通胀率达到目标区间，就业数据非常强劲，推动了强劲的购买力。此外，随着特朗普税收政策的改变，更多海外资本回流美国，一些资金进入房地产行业。香港、北京和上海是最后三个房价环比上涨

199的城市，所有这些城市的房价都出现了环比下跌。其中，香港排名倒数第二，环比下降7.8%，远远超过其他城市。自金融危机以来，香港房地产市场持续火热，房价大幅上涨，并积累了一定数量的泡沫。2018年6月，香港出台了六项调控政策，包括对初级住房征收空置税。此外，香港9月份进一步将基准利率上调至2.5%，进一步上调

，以提高香港购房者的成本

2，新加坡同比增幅最大

同比增幅最大的三个城市分别是新加坡、首尔和洛杉矶，同比增幅分别为7.9%、6.2%和3.7%。其中，新加坡同比增幅最大，主要是由于2018年前两个季度增幅较大，第三季度增幅较慢，第四季度略有下降2008年全球金融危机爆发后，美联储实施QE政策，导致大量资金涌入新加坡房地产市场。外资和外国人的涌入推动新加坡房价继续飙升。新加坡从2009年开始实施房地产市场管制。直到2017年，新加坡对房地产市场的控制措施都没有放松。2018年，房价创下了八年来最大的年度涨幅。前三位房价同比上涨

199的城市是上海、多伦多和北京，它们的房价都出现了同比下跌。其中，上海排名倒数第二，同比下降2.7%根据权威的英国金融杂志《经济学家》发布的最新全球房价指数，加拿大的房地产价值显然被高估了。政府在2017年出台了一项新的房地产政策，包括提高利率和收紧贷款审批，以抑制多伦多及周边地区过热的房地产市场。对于北京和上海来说，严格控制的基调导致了购房者心理因素的变化，他们通常对房地产市场持观望态度。与此同时，由于信贷政策的不放松，一些迫切和不断改善的需求受到了抑制。值得注意的是，十大国际城市中有四个城市的房价已经回落到一年前的水平，这可能表明全球房地产市场将逐渐降温。

|与2007年第四季度相比，1993年第四季度和2018年第四季度分别领先

|与2007年第四季度相比，1992-018年第四季度分别领先204.7%、90.3%和80.2%。与2007年第四季度相比，排名前三的城市是香港、北京和上海，远远高于其他国际城市这三个城市房价的大幅上涨主要是由于中国在过去十几年中持续的中高速经济增长，城市化进程中大量人口涌入北京、上海等大城市，城市建设和基础设施不断改善和完善，房地产的大幅升值就是这一系列红利的体现。中国内地和香港的房主通过房地产升值分享了经济发展的红利。纽约的房价涨幅排在最后。尽管纽约的房地产市场近年来有所复苏，但次贷危机对房地产市场的打击很大。直到2018年第四季度，房价才超过2007年第四季度。洛杉矶也是一个像纽约一样的大都市，房价上涨了21.5%，高于纽约，主要是因为以中国人为代表的海外国内投资增加，以及洛杉矶旅游业更加发达。

33和10个主要国际城市的房价

1，纽约和洛杉矶:纽约创下自2007年第四季度以来的新高，而洛杉矶的上涨继续放缓

历史数据显示，在美国次贷危机和金融危机爆发后，纽约和洛杉矶的房价一路下跌，从2007年到2008年一直在下跌。在美联储零利率货币政策和一系列量化宽松政策的刺激下，纽约和洛杉矶的房价指数从2009年到2011年稳定在一个较低的水平，然后在2012年进入上升路径，并且上升趋势持续到今天。其中，洛杉矶房价指数已连续27个季度上涨，但自2018年第二季度以来，上涨速度有所放缓，更有可能创下新高。纽约房价指数飙升，创下2007年第四季度以来的新高自2017年以来，美国政府推出了“加息+降级+减税”的组合，2017年加息三次，2018年加息四次。美联储2019年1月会议纪要显示，政策制定者普遍同意在2019年结束降息，并对今年是否再次加息表示不确定。从经济数据来看，2018年美国国内生产总值增长率为2.9%，为2015年以来最快然而，随着当前美国财政政策和收紧货币政策对经济的刺激效应逐渐减弱，预计2019年美国经济增长将放缓预计纽约和洛杉矶的房价涨幅也会缩小

比较了从2007年第四季度到2018年第四季度纽约和洛杉矶房价指数的波动范围(最高点和最低点之间的差值)，纽约为42.1，洛杉矶为122.9。这表明，从长期来看，纽约的房地产市场相对稳定，而洛杉矶的房地产市场更容易出现大起大落，这与以中国人为代表的海外投资需求比例相对较大不无关系。

2，伦敦:高低冲击

历史统计显示，在全球金融危机爆发前后，伦敦房价从2007年第四季度的约30万英镑降至2009年第一季度的24.7万英镑。由于英国政府实施经济刺激计划，英国经济开始复苏，伦敦房价见底反弹，从2009年开始进入上升通道，并保持上升趋势，直至2017年第三季度从2017年第四季度开始，伦敦房价连续两个季度下跌，2018年第二和第三季度略有回升2018年第四季度，伦敦房价为473822英镑，较2017年第三季度的485000英镑的高价下降了2.3%伦敦的价格被高估了，市场本身也被透支了。与此同时，英国退出欧盟带来的政治和经济不确定性也影响了房地产市场。2018年，英国国内生产总值增长1.4%，为2012年以来的最低增幅预计伦敦房地产市场将在2019年第一季度继续保持振荡下行趋势

3，东京:略微震荡上涨

观察历史数据，东京房价指数从2007年第四季度的93.1下降到2009年第二季度的81.1，然后见底反弹，2010年第三季度上升到88.6，然后进入下行通道，2012年第三季度见底，房价指数下降到80.2。随后，房价指数开始向上波动，在2017年第一季度反弹至近10年来的最高水平，随后两个季度东京房价小幅回调，并在2017年第四季度继续向上波动这股始于2012年的价格浪潮主要是由于日本政府推出量化宽松政策后，东京房地产市场需求的释放，而成功申办2020年东京奥运会也吸引了包括中国买家在内的许多外国投资者。

近10年来，东京房价指数的最高点为100.3，最低点为80.2。波动范围相对较小。因此，东京房价的趋势是相对稳定的，没有急剧上升或下降。由于房地产泡沫的破裂，日本人对投资房地产更加理性，因此房地产市场也更加理性。

4，首尔:在过去的一年里，增长率一直很快

。回顾历史数据，从2007年第四季度到2008年第三季度，首尔房价指数从85.3升至95.4，然后略有下降。2009年第一季度，房价指数触底，跌至92.6，随后企稳回升。从2009年到2017年的八年间，首尔房价指数在95左右波动值得注意的是，截至2018年第三季度，首尔房价指数已经连续17个季度上涨。这主要是由于低利率和宽松的购房限制。根据韩国银行(央行)经济统计系统发布的数据，截至2018年10月，韩国首尔房价涨幅已达到近十年来的最高水平。为了抑制过热的房地产市场，韩国政府于2018年9月13日宣布了一项严厉的新房地产政策。此外，2017年11月底，韩国六年来首次加息，成为美联储加息后亚洲第一个加息的国家。2018年11月底，韩国将利率又上调了25个基点。货币政策的收紧将抑制房价的过度上涨。

近十年来，首尔房价指数最高点为106.8，最低点为85.3，波动幅度仅为21.5。总体而言，首尔房价指数的趋势相对稳定

5，多伦多:连续四个季度下跌

从历史数据来看，从2007年第四季度到2017年第三季度，除了在某些时间点的小幅调整外，多伦多的房价指数基本上持续上升，从2007年第四季度的66.5上升到2017年第三季度的103.2，上升了55.2%其中一个重要因素是，包括中国在内的海外基金更多地流入了房地产市场。近十年来，多伦多的房价一直保持上升趋势。我们基本上可以通过房价收入比等指标来判断泡沫的存在。当地政府也意识到房价的不合理性，并于2017年4月出台了16项新的房地产政策，包括提高利率和收紧贷款审查，以遏制多伦多及周边地区过热的房地产市场。其中，非居民投机税将有效抑制海外投机需求。政策效应也反映在多伦多的房价上。经过2017年第二季度至第四季度三个季度的高水平盘整，2018年第一季度，多伦多的房价也开始下跌，这是近九年来的首次下跌。此后，在接下来的三个季度中，它们继续小幅下跌，并进入下行通道。

6，新加坡:上升势头受到控制

回顾历史数据，从2007年第四季度到2008年第三季度，新加坡房价在保持小幅上涨后，由于金融危机开始大幅下跌，一直下跌到2009年第二季度此后，新加坡房价开始回升，并持续上涨，直到2013年第三季度左右。这一时期房价上涨的主要原因是QE在美国的实施。在全球低利率的影响下，大量热钱涌入新加坡房地产市场。为了抑制房价的过度上涨，新加坡政府采取了楼市调控政策，房价也相应下跌。从2013年第四季度到2017年第二季度，这一下降趋势一直持续。

直到2017年，新加坡对房地产市场的控制措施没有放松。2017年第三季度，新加坡房价回升，并延续至今。2018年第一和第二季度的增幅有所扩大。为了抑制房价，新加坡在2018年7月将新增买家的印花税提高了5-15个百分点，并收紧了贷款限额。第三季度房价涨幅收窄，第四季度略有回落，上涨趋势得到遏制。新加坡的房价预计将在2019年稳定下来

7，香港:加速下降

回顾历史数据，香港房价指数在过去十年普遍上升，基本上有升有降，上升时间比下降时间长。具体来说，除了2008年第二和第三季度、2011年下半年、2015年第四季度至2016年第一季度以及最后两个季度，香港房价指数在这一时期的剩余时间里基本上有所上升香港房价指数在2018年第三季度小幅下跌，此前该指数连续9个季度上涨，并在第四季度加速下跌。香港的房地产市场在过去十年中持续上升，主要是由于四个因素:1 .宽松的金融环境和较低的利率降低了投资成本；2.对香港经济和房地产持乐观态度的岛外基金大量涌入；3.资金从内地流出，为人民币进入香港提供了便利。4.土地少，人口多，住房供不应求。然而，种种迹象显示，目前香港房地产市场存在泡沫。香港政府也知道这一点。自2016年以来，中国政府出台了多项调控政策，并于2017年5月上调了房价，通过提高许多抵押贷款和主要收入来自海外的购房者的购房门槛来控制房地产市场。2018年6月，进一步颁布了六项监管政策，包括对一手住房征收空置税。2018年9月底，美联储(Federal Reserve)上调了利率，香港金融管理局(Hong Kong Monetary Authority)紧随其后。香港许多银行12年来首次连续加息，标志着过去10年超低利率环境的终结。预计2019年香港房地产市场将继续调整

8，北京和上海:房价稳步下降

。回顾历史数据，北京和上海的房价指数在过去10年中普遍上升，基本上呈上升和小幅下降趋势，上升时间比下降时间长。房价指数的上升主要是由于国内经济的持续增长，大量人口从北京和上海流入，以及由于投资渠道较少，居民资产主要分配给房地产。从2016年第四季度到2018年第三季度，北京和上海的房价指数一直受到抑制，没有快速上涨。北京房价指数下跌7.3%，从2017年第一季度的261.9降至2018年第四季度的242.9从2016年第三季度到2017年第四季度，上海房价指数累计上涨六个季度，至205点，自2018年第一季度以来缓慢下跌，2018年第四季度较2017年第二季度的峰值下跌3.4%

4、10大国际城市房价走势预测

2018年，世界主要经济体经济稳步增长展望未来，国际经济形势将保持较高水平的增长，但需要为当地的不确定性做好准备。经济合作与发展组织(经合组织)全球经济展望报告预测，2019年全球实际经济增长率将为3.5%，低于2018年的3.7%该预测报告指出，世界经济将受到许多负面因素的影响，如新兴市场国家的资本外流和货币贬值、国与国之间的贸易摩擦以及投资放缓等。亚洲仍将是全球经济增长最快的地区，短期发展前景强劲，但仍面临各种风险，如全球货币政策收紧、贸易冲突和美国税收改革政策。

2 017年，美国推出了“加息+降级+减税”的组合，2 017年加息三次，2018年加息四次自2019年1月以来，欧洲央行结束了始于2015年的量化宽松(QE)操作世界其他国家的货币政策也在逐渐收紧。自2017年以来，英国两次加息，加拿大五次加息，韩国两次加息，香港一次加息中国目前的利率水平较低，稳健的货币政策应该适度从紧。日本没有显著改善通胀，短期内也不会退出量化宽松。总体而言，全球货币和金融环境正处于从宽松状态向紧缩状态的过渡时期。

从过去的经验来看，经济趋势和货币政策是影响房地产市场的重要因素经济回暖和货币政策放松刺激了房地产市场升温。经济降温和货币政策收紧抑制了房地产市场升温。就全球宏观经济形势而言，稳定增长的基本面不会改变，经济的上层将支撑房地产市场。尽管金融环境有趋紧的趋势，但只有紧缩环境持续下去，房价才会下跌。目前，中国正处于从宽松状态向紧缩状态的过渡时期。因此，在未来一段时间内，各城市的房价将逐渐稳定，一些城市的房价已经开始下跌。总体而言，2019年第一季度，10个主要国际城市的房价总体趋势将继续小幅调整作者

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:沈心

易居研究所

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