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在本文中，我们将分析疫情对办公楼、零售房地产和物流房地产市场的影响，并提供相关的初步预测。
的市场需求将在短期内得到检验。需求结构的变化或对市场的进一步影响
疫情是一个具有强烈影响的突发独立事件。短期而言，我们认为这将对中国内地和香港的甲级写字楼市场产生更大的负面影响，并将主要集中在需求方面。具体来说，影响将主要体现在两个方面:一方面，在疫情得到完全控制之前，短期内租赁活动将大幅下降由于返工延误和健康安全考虑，现场房屋检查、租赁协议签订、装修等行为在短期内将受到很大限制。房地产决策将被推迟，短期内对新租赁的需求将受到限制。与此同时，一些租约即将到期或即将搬迁的企业将不得不选择续签租约，从而影响市场的净吸收。
数据来源:世界卫生组织，国家卫生委员会
可视化:仲量联行地图
另一方面，市场和经济环境不确定性的增加将在短期内显著影响市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略
从行业细分的分析来看，疫情在短期内将对进出口贸易、零售、旅游、线下教育培训等行业产生最显著的不利影响疫情结束后，我们预计医疗健康和保险行业、在线服务提供商等高管团队行业以及相关环保行业将保持相对弹性，并创造新的机遇。
从企业生命周期分析，初创、小微企业抗风险能力较低，受疫情影响较大。行业内的大型企业和龙头企业具有较强的需求韧性和租赁稳定性。我们注意到，许多地方政府都出台了扶持中小企业的政策，包括金融支持、税费减免和延期付款等。
的情况与非典时期不同，造成疫情影响的异同。
忆及2003年非典期间，经济快速增长、供应相对有限的北京、上海、广州三地甲级写字楼租金下降了2-3个季度，随后迅速回到原来的上升轨道。然而，这些城市目前受到大量新的供应压力和其他因素的影响，租金表现已经处于下降期。我们预计疫情将进一步延长这一下降期，放松期将被推迟。
同样，在香港，2003年非典流行后，随着经济复苏，香港写字楼租金从历史低点大幅攀升。我们认为这种情况不会重演。这主要是因为香港的写字楼租金在经历了一段长时间的经济增长后，刚刚开始从历史高位回落。
疫情对写字楼需求的负面影响已经显现，但影响主要集中在短期市场。从中长期整体市场来看，基本面保持稳定。值得指出的是，后续的相关扶持政策、中美贸易阶段性协议、科技发展的进一步深化和金融开放，在中长期内仍将有利于写字楼市场。在疫情结束后，市场需求的短期积压预计会加速。
预计市场新供应量不会明显下降，由于商业房地产开发周期相对较长，健康相关交付标准将提高
，短期项目进展造成的延误相对有限目前，我们初步预计，由于复工和上下游施工原材料供应的推迟，房地产项目的开发进度会有一定程度的延迟。因此，在疫情在短时间内得到控制的情况下，与房地产开发项目3-5年的长周期相比，短期延误对大多数开发项目影响不大。然而，对于要交付的项目，竣工验收、消防验收和其他过程将受到影响。
与此同时，突发事件也对提高健康相关办公建筑的交付标准提出了更高的要求，即如何从建筑自身硬件的角度加强对此类事件的防范。具体来说，在
新风和回风系统中增加了紫外线消毒模块；
增加了非接触式体温监测系统；
智能梯调度系统综合门系统；
公共场所等安装自动定期消毒设备。
我们预计，未来的公司租户在选择物业时，会更加关注与员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理。开发商在设计新项目和改造现有项目时也应考虑到这一因素，从而提高办公楼的综合质量，进一步提升行业标准。
实体零售在短期内受到显著的负面影响。运营商和零售商共同控制市场影响< br>
新皇冠流行病对中国消费市场的负面影响非常显著。旅游和其他流行病控制措施的减少导致了“春节黄金周”期间消费的大幅减少城市交通客流是零售消费的一个强相关指标。中国主要城市地铁客流数据的变化直接反映了对消费市场的影响。2020年春节期间，中国主要城市的地铁客流量比去年同期下降了80%-90%。
在香港，由于社会紧张，春节期间疫情的爆发给香港零售业带来了又一次沉重打击。尽管这种流行病被认为是暂时的，但它可能导致经营能力弱的商店提前关门。更多业主可能会通过降低租金来争夺租户，从而加剧租金下降的趋势。
运营商自愿免租金，零售商完全开放在线渠道，以确保疫情恢复后更大的弹性随着消费者终端的突然变化，中国主要零售物业的运营商和零售商正在积极应对不断变化的危机。在运营商方面，数百家购物中心和百货公司实施了免租金或减租政策，在一定程度上缓解了商户的经营困难。除了运营商，零售商也在主动“自救”，以减轻实体零售的损失。许多零售或餐饮品牌也在春节期间积极开辟在线渠道，开展或增加送货服务，包括许多过去没有提供此类服务的企业，如高端米其林餐饮品牌和一些服装品牌。
从宏观消费角度分析零售房地产市场需求方面的变化
疫情结束后的短期市场反应也将极大地影响宏观消费市场和零售房地产市场的基本面鉴于短期宏观消费市场的变化，我们根据行业影响程度将其分为三类:
利润导向型:这类格式可能在疫情的中短期内受益，疫情结束后将基本恢复正常水平。预计年初年度数据将超过预期。代表性格式:日用品、药品、在线消费等
补偿性增长型格式:这种类型的格式在疫情发生时会受到显著影响，但疫情完全控制后，被抑制的消费力会释放出来，短期消费市场可能会出现补偿性增长，但年增长率会低于疫情爆发前的市场预期，概率很高。代表性模式:时尚零售、旅游、线下教育、健康等。
承压格式:这种格式也受疫情影响很大。但是，与薪酬增长型不同，由于其在当期的高时效性，消费不能延迟，因此相应统计指标的年度数据会大幅下降，压力更加明显。代表性形式:餐饮、娱乐、短途通勤等
从上述宏观消费市场的分析中推导出零售房地产市场本身。我们预计这种流行病将对不同形式的零售商产生不同的影响。
社区超市、生鲜超市、便利店等业态的整体需求将全年保持相对稳定，这是因为利润导向型业态的消费基础更加稳定。
薪酬增长类型如时尚零售(尤其是低端零售)、健身房、线下教育等租户在短期内将受到疫情的极大影响，但疫情结束后，由于消费者购买意愿的快速恢复，相关类型的活动将显著改善。
承压格式的整体消费受疫情影响更大，餐饮和体验两类租户的整体表现可能相对疲软。
| 6个代表性零售类别(限额以上企业或上市企业)1992-003年销售趋势长期来看，中国的消费市场和零售真实国内产业正在积极调整，从高增长向高质量转变，经济增长更加可持续。中国快速的城市化进程将继续带来城市人口的增长消费结构也将发生变化。中产阶级、千禧一代和其他消费群体的崛起将重塑消费模式，刺激新的消费接触。未来主要消费群体的进一步扩大将继续有利于中国国内需求的增长。
高标准仓库的整体市场需求和租金受到疫情的限制
基于疫情下更多的在线渠道扩张、仓储租金占企业支出的比例相对有限以及人们对相关商品的需求不断上升这三大因素虽然一些企业，特别是中小租户的现金流，租用高标准仓库可能会受到一些因素的影响，如囤积货物，个人消费品的短期不稳定，以及健康升级导致的物流成本上升，这将对个人高标准仓库产生一定的短期影响。然而，与此同时，与民生相关的需求类别并没有下降而是上升，更多的消费产品开通了在线渠道。此外，网上消费的扩大和周转困难的增加导致了商品的积累，短期内可能会有新的租赁需求。因此，总的来说，无论是市场需求还是物业租赁趋势，疫情对整体市场的负面影响都将极其有限从中长期来看，随着疫情控制后企业营业额的增加，以及疫情期间更多的网上采购渠道的开通，整体市场将很快恢复正常。
新兴需求将加速市场需求模式的演变
鉴于近年来零售总额增速放缓，以及2019年自建仓库将开始更直接影响租赁市场的压力，中国物流市场的整体需求可能会放缓，但仍保持弹性。但与此同时，基于对市场的长期跟踪，我们观察到，在经历了黄金十年之后，中国物流市场正在经历需求模式的演变，传统需求类型的增长正在放缓，未来的增长点将集中在一些新兴需求类型上尽管疫情的极端情况给物流市场带来了挑战，但它也进一步澄清了一些新出现需求的必然性。
的相关数据显示，2016-2019年中国新鲜电子商务市场规模将增长至3500多亿元，复合增长率超过50%在这种流行形势下，许多新鲜电子商务平台的订单量急剧增加，网上新鲜采购的普及率显著提高。尽管短期内面临订单量急剧增加和运输能力不足的局面，但新电协会将在一定程度上为整个行业的长远发展创造新的机遇，从而刺激冷链物流行业的市场需求。
通过此次疫情，市场各方将进一步认识到周转效率、人员健康和安全等需求的重要性。因此，我们相信包括自动化在内的一系列智能技术将加速中国高标准仓库的发展，创造更多的投资机会。与传统仓库相比，高标准仓库具有空间利用率高、合规性强的特点，能够有效提高企业供应链的效率。目前，中国的高标准仓库仅占总储存量的5-10%，表明现有市场的需求升级潜力很大。
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综上所述
短期内，市场活动和市场情绪将受到疫情的显著影响。中国各类商业地产市场将受到不同程度和形式的影响。程度将主要取决于流行病的持续时间和政策对冲的力度，以及行业内各种实体的应对能力。从中长期来看，我们仍然坚持“中国商业房地产市场极具弹性”的判断我们将继续关注疫情的发展及其对房地产市场的影响，并及时分享我们的看法，为客户和行业
提供参考