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9武汉，2020年2月17日-世界知名的房地产服务和咨询公司戴德梁行聚焦疫情核心城市武汉，分析疫情对武汉工业房地产行业(包括商业园区、物流房地产和制造厂)的影响，并对未来市场趋势做出初步预测。
戴德梁行高级助理总监、武汉市工业和房地产局局长姜说:“在当前形势下，如何有序应对上半年危机，如何努力恢复下半年经济，是摆在我们面前的重要课题。”这需要政府系统的宏观指导和细致的政策支持，同时也需要企业和个人自身的努力和创新。"同时，他还说他看到它是因为他相信它。我坚信武汉的工业地产状况良好！
商务园区
1。市场供求结构正面临
199供给面的调整，城市写字楼“去集中化”趋势开始显现。目前，武汉的传统商业办公建筑大多集中在中央商务区和城市核心区。但是，商务园区的供给主要集中在东湖高新区(光谷)、江夏区、东湖区和西湖区等较远的城区也有少量供给。近年来，广固核心区的写字楼供应量也略有增加。由于广固强大的工业基础，其租赁情况也明显好于市区物业。高端写字楼和商业园区正在融合，形成服务于房地产行业的重要地产载体。由于疫情的影响，原本计划在年内进入市场的大量潜在供应品预计会推迟，但对整体市场的影响有限。在这场流行病之后，商业园区可能会迎来一波转移机会。一些企业正在考虑将其办公空间转移到郊区的商业园区。一方面，商务园区的低密度办公环境可能更受企业客户青睐；另一方面，商业园区相对较低的租赁成本也将吸引一些对成本敏感的中小企业在疫情发生后进行转移或搬迁在
的需求方面，市场的整体活动在短期内将显著减少，但风险是中等和有机的。在短期内，租金扩张、租金变动等行为将受到客观条件的限制，如复工时间和安全因素。与此同时，一些租约即将到期或即将搬迁的企业将不得不选择续签租约，但预计以互联网和教育为代表的科技企业将在今年下半年面临租金上涨的浪潮。
2。优势产业正在酝酿新的机遇。产业分布分散，防范风险
。从工业角度来看，这一流行病在短期内给进出口贸易、餐饮、旅游和其他行业带来了巨大的负面影响。然而，对武汉商业园的一些租户来说，这可能是一个机会。在疫情结束后，生物医学和医疗设备、网络游戏和远程教育等互联网行业预计将迅速发展，从而引发对办公室租金扩张或新租赁的需求。
在过去几年的产业转移过程中，武汉凭借九省通衢的交通和地理优势，以及巨大的高校人才储备走在了前列。武汉的互联网+教育等产业正在如火如荼地发展。截至2019年底，尚德、精英教育、VIPKID、猿类咨询、编程猫、测试蠕虫、51Talk、沪江英语、小站教育等36家国内知名网络教育企业的第二总部全部落户武汉。与中部其他同等水平的城市相比，武汉的人才优势将在这些产业的崛起中发挥关键作用。
值得注意的是，以华为、金山、头筹为代表的领先科技企业今天已经在武汉展开了他们的阵地。尽管武汉仍将是其未来业务发展的重点地区，但不排除一些企业会考虑分散风险，将部分后台职能总部转移到中部其他省会城市。
3。开发理念得到改进，软件和硬件向两个方向升级。武汉市场的主流园区大多通过简单的房地产开发模式实现利润，注重房地产营销，忽视对产业和企业服务的考虑和研究。在这种流行病的考验下，拥有统一所有权、完善的企业信息平台、为客户提供专业物业和设施管理服务的园区将脱颖而出。这也将迫使开发商重视园区数字运营管理系统和数字平台的建设，通过提供产业服务增加企业租户对园区的粘性，从而实现项目的长期整体增值。
另一方面，目前武汉市场园区项目普遍以成本为导向，软硬件标准相对较低。未来的企业租户一般会更加关注与健康相关的建筑交付标准和后期软服务，包括对物业管理、健康办公环境和智能设施的更高要求，从而进一步提升园区物业的综合质量和行业标准。然而，开发商需要在满足市场需求的前提下把握投入与产出的平衡。
物流房地产业
近年来，武汉的物流房地产供应持续增长。截至2019年底，大武汉(包括葛店)的高标准仓储库存已达到260万平方米。此外，京东、伟邦等电子商务公司自建的仓库已经开始影响租赁市场。武汉物流房地产市场整体空置率相对较高(13%)，未来租金上涨压力将加大。
武汉物流房地产市场的主要客户群包括电子商务、第三方物流和制造业，其中电子商务产业一直是需求侧的主要驱动力。疫情极大地抑制了消费者的离线零售消费活动。从中长期来看，电子商务行业在疫情中的影响有限。在武汉对公众关闭期间，持续的外出限制促使消费者选择更多的网上购物。即使疫情得到有效控制，消费者对离线场景的信心仍需要时间来恢复。在线消费习惯的改变将在中长期带来一定的业务增长，从而推动电子商务行业对物流仓库(主要是生鲜食品)的需求
目前，武汉的冷链仓库主要集中在东湖、白沙洲、黄陂等地区。与此同时，一些传统物流开发商将一些高标准仓库出租给冷链运营商，这些仓库被改造成冷库，然后作为区域和城市配送中心提供给新的电力供应商。武汉冷链市场面临整体规模小、设备设施陈旧、管理水平粗放等问题。疫情发生后，医药产品冷链预计将面临长期发展需求，这可以提振投资者对武汉本地物流地产投资的信心。
此外，在此次疫情的极端情况下，救灾物资的配送和物流周转效率问题成为社会关注的焦点。如何整合阿里、京东等龙头企业的信息技术平台和大数据信息优势，提高社会化物流的运营效率，将是一个重要的课题。线上和线下的结合也将是高标准仓库市场的新机遇。
加在一起，疫情对武汉物流房地产市场的负面影响将相对有限随着疫情控制后企业生产的逐步恢复，生产订单将带动2B工厂业务需求和电子商务供应链的进一步发展，整体市场将恢复稳定发展趋势。
制造业
1。劳动密集型制造业短期内面临压力
这种流行病表现出很强的区域集中性，主要集中在湖北省和武汉市后期恢复生产的时间尚不清楚，该地区劳动密集型制造工厂很难在短期内全面有效地恢复生产。对于武汉的几个传统支柱产业，如汽车制造和电子信息产业，疫情将带来一系列障碍，如复工延迟、出口限制、交通和物流受阻等。，并将普遍面临生产能力下降、消费需求下降和出口限制的影响，从而增加企业的负担，推高企业的生产成本。这的确是一场巨大的危机短期内，湖北省和武汉相对集中的光通信、集成电路和显示产业将面临压力。
2。催化互联网时代向数字时代
199迈进从长远来看，这一流行病是数字技术和数字经济发展的催化剂和加速器，可能会推动产业结构的调整互联网正在加速从信息技术向数字技术、智能技术和物联网技术的转变。在线云、5G应用程序登录、集成电路和显示以及软件信息服务将加速增长。这种流行病可能成为互联网时代先进数字时代的催化剂，并成为包括人工智能、5G和物联网在内的许多技术应用的需求检测器。3。疫情后生产供应链保证
武汉不仅是华中地区的中心城市，也是中国制造业产业链中的关键环节。预计在疫情爆发后，中国将具备报复性生产能力。届时，国家生产机器的全速启动将引起三大需求:人员和劳动力、原材料采购和物流联动。建议及时建立“快速生产大数据系统”，充分利用数字化手段，对未来的人力、物流、资金流和信息流做出合理的预测和判断，确保供应链的顺利运行。
总体而言，疫情对武汉本地制造业产生了巨大影响，增加了近期下行风险。然而，长期以来，武汉经济和就业一直保持正增长。这座城市的长期积极趋势没有改变。机遇大于风险。企业应坚定信心，努力将延迟复工和供应链的影响降至最低，疫情过后全面恢复生产，积极应对延迟消费造成的市场波动。
的未来趋势最初决定于
1。系统的宏观指导和细致的政策扶持将成为经济复苏的关键。在短期内，市场活动和市场情绪将受到疫情的显著影响。房地产市场也会受到不同程度和形式的影响。程度将主要取决于流行病的持续时间和政策对冲的力度，以及该行业各种参与者的应对能力。我们对疫情的持续时间持谨慎态度。参照之前1914年西班牙流感和2003年非典的爆发，有一个相似的时间轨迹:11月左右爆发，次年5月左右消失，基本持续了半年左右。对武汉疫情持续时间的保守估计也应该是这样一个规律。
如何有序应对上半年的危机，如何在下半年恢复经济，是摆在我们面前的重要问题。这需要政府系统的宏观指导和细致的政策支持。我们可以看到，由于疫情蔓延，许多地方政府相继出台了扶持实体经济和中小企业的落地政策，包括财政支持、税费减免和延期付款等。这将有助于推动实体经济和小微企业在疫情过后的快速复苏。至于受疫情影响最大的武汉，预计今后将继续出台更有力、更精细的针对性扶持政策。
2。它自己的努力和创新思维也是重要的决定因素
。在短期内，市场活动和市场情绪将受到疫情的显著影响。房地产市场也会受到不同程度和形式的影响。影响的程度将主要取决于流行病的持续时间和政策对冲的力度，以及该行业各种参与者的应对能力。我们对疫情的持续时间持谨慎态度。参照之前1914年西班牙流感和2003年非典的爆发，有一个相似的时间轨迹:11月左右爆发，次年5月左右消失，基本持续了半年左右。对武汉疫情持续时间的保守估计也应该是这样一个规律。
如何有序应对上半年的危机，如何在下半年恢复经济，是摆在我们面前的重要问题。这需要政府系统的宏观指导和细致的政策支持。我们可以看到，由于疫情蔓延，许多地方政府相继出台了扶持实体经济和中小企业的落地政策，包括财政支持、税费减免和延期付款等。这将有助于推动实体经济和小微企业在疫情过后的快速复苏。至于受疫情影响最大的武汉，预计今后将继续出台更有力、更精细的针对性扶持政策。
