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作者:盛松城，上海市人民政府参事，中欧国际商学院教授，中国首席经济学家论坛研究院院长，宋宏伟、王恒，同策房地产咨询有限公司研究员，
资料来源:首席经济学家论坛(编号:CCEFCEF)
自2020年1月下旬以来，新一轮皇冠肺炎疫情席卷全国，对中国经济造成巨大冲击，房地产行业自然不能置身事外疫情对房地产市场的影响有多大？房地产业如何在稳定发展的基础上，积极应对疫情，促进就业，保障民生，稳定经济发展？
1。房地产业的现状与非典时期
有五点不同尽管疫情与2003年相似，但它给我们提供了有益的经验，但历史不可能简单地重复。目前，房地产业所处的经济环境及其在中国经济发展中的作用与2003年有很大不同。房地产行业自身的特点和发展趋势发生了许多变化。必须谨慎对待历史经验，不能简单地用2003年的情况来分析当前的问题，否则很可能做出错误的预测。2003年中国房地产业的形势与目前的形势至少在以下五个方面有所不同:
1是房地产业的发展阶段不同2003年，中国房地产市场仍处于发展的初级阶段。过去，被住房分配制度抑制的需求被释放出来，潜力很大。那时，城市的生活环境比现在差得多。平均城市居住建筑面积只有23.7平方米。目前，中国的平均家庭住房已经超过1.1个单位。2018年，城市住宅平均建筑面积达到39平方米，是2003年的1.65倍。
2不同的经济发展阶段赋予房地产业不同的定位2003年8月12日，非典疫情结束后不久，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)将房地产业定位为经济发展的“支柱产业”，我国房地产业随之迎来了房改后的首次快速发展。如今，在经历了2014年至2016年的快速发展后，2016年中央经济工作会议正式提出“房子是为了居住，不是为了投机”；2019年7月30日，政治局会议首次提出“不要将房地产作为短期经济刺激手段”房地产行业的这种政策取向决定了该行业目前的发展方向与2003年不同。中国房地产业进入了一个新的发展阶段。
3是房地产市场发展趋势不同无论是在2002年非典爆发前还是在非典疫情发生的那一年，中国房地产开发投资和销售都呈现出快速上升的趋势。房地产开发投资同比增长率分别为21.9%和29.7%，房地产销售同比增长率分别为23.7%和34.1%，销售面积同比增长率分别为20.2%和29.1%目前，中国房地产开发投资和销售的同比增长率出现了下降，基本呈现出“倒U”趋势。2019年房地产开发投资同比增长9.9%，销售额和销售面积分别增长6.5%和-0.1%，两者都处于十多年来的相对较低水平。
4是住房企业之间债务水平和杠杆率的差异。房地产企业总负债规模从2003年的3069.56亿元增加到2018年的67433336亿元，房地产企业总负债与行业增加值之比从4.99倍增加到10.43倍。房地产行业整体负债率从2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(按照深圳湾一级行业分类标准)，大幅增长38.28%总的来说，房地产企业的债务负担显著增加，对融资的依赖程度比以前更高。
5是居民对住房有不同的购买力。巨大的债务负担严重削弱了居民的住房购买力。中国住宅行业的杠杆率2003年为16.2%，2018年为53.2%，目前仍在上升。然而，中国经济的整体杠杆率也相对较高，继续增加杠杆率的风险也相对较高。此外，收入增长预计将推动住房销售增长的趋势已不再像过去那样。2003年，中国加入世贸组织后，我国正处于贸易井喷期。与此同时，它也迎来了一个人口红利的窗口。2000-2005年中国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%，2014-2019年为7.99%。
2、疫情对房地产市场的影响
从房地产开发的角度来看，在最坏的情况下，疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%这是因为受疫情影响，我国大部分地区的土地交易已经暂时中止。同时，长假和防疫措施将影响房地产开发。虽然2020年前已经开工的项目将陆续复工，但原定今年开工的新项目可能会受到很大影响。2019年第一季度，中国房地产开发资金的29.12%用于土地购买，65.71%用于建筑安装工程和设备工具购买(新建筑面积约占5.54%)因此，今年第一季度因暂停土地交易而导致的房地产开发投资可能下降29.12%，而因暂停新建而导致的房地产开发投资可能下降3.64%(65.71%*5.54%)，而延长节假日可能导致在建项目投资下降4.77%，共下降37.53%
房地产销售形势也很严峻受疫情影响，全国许多城市发布了房地产市场“暂停运营”通知，明确禁止售楼处和中介店继续经营。中国房地产协会也发出呼吁，要求在疫情爆发前暂停全国各地售楼处的销售活动根据中原地产研究中心的统计，自1月下旬以来，大多数开发商的营业额较往年春节期间大幅下降了95%。从地区来看，截至2020年2月4日24时，新增肺炎确诊病例最多的10个省(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏、四川)分别占总销售面积和销售总量的60.31%和61.78%。
和住房很难在网上销售由于房屋价值很高，对人们的生活有着长期的影响，不经过现场检查就很难直接交易，就像普通消费品一样。此外，大多数消费者和制造商对房地产的网上销售模式不太熟悉。此外，购买还涉及贷款、所有权转让和其他必须由买方自己办理的手续。
即使受疫情影响而推迟的住房需求在疫情发生后有望反弹，但疫情对房地产销售的短期影响将是巨大的。2019年第一季度，中国房地产企业销售额为27038.77亿元。根据2019年6.5%的销售增长率，2020年第一季度住宅企业销售额将达到2879.629亿元。如果按销售额损失的50%计算，第一季度的损失将达到14398.14亿元。
房地产企业的资金链将受到严重冲击销售收入(包括个人按揭贷款、首付款和预付款)已成为房地产企业的主要资金来源。2019年，销售收入占房地产开发企业实际资金的比重达到49.62%，达到8864亿元。同时，由于严格的融资限制，2019年国内贷款比例仅为14.13%，为历史最低水平。
由于部分住宅企业的高负债水平，2019年前三季度整体负债率达到80.26%。如果资金不能迅速提取，资金链可能会被打破。房地产行业的并购与房地产企业的资金链风险密切相关。数据显示，2002年中国房地产行业只有27起并购，规模为18.95亿元。2003年非典疫情发生时，共有36起并购，并购规模达到39.9亿元，增长110.55%2004年，并购规模进一步扩大到49.58亿元，2005年后逐步缩小。2019年，中国房地产业共发生221起并购，规模18406.4亿元。如果疫情导致房地产企业的资金链风险爆发，大量中小房企将倒闭，这一过程可能会持续2年甚至更长时间。从长远来看，这将进一步提高中国房地产市场的集中度，并可能增加中国房地产监管的难度。
中国人口净流出地区的房地产市场将面临更大的疫情风险我国许多三、四线城市存在住房供应过剩的问题，这使得房地产市场面临更大的风险，棚户区改造政策的逐步退出将进一步加大这些城市的风险。随着疫情的发展，春节很难回家。此外，疫情还反映了三线和四线城市在物流、生活环境和应急管理方面的劣势。随着大中城市的开放和落户，未来三、四线城市的人口外流可能会更加严重，三、四线城市的房地产风险有进一步上升的趋势。
3。疫情对房地产市场的影响将拖累整体经济增长和就业水平。房地产投资下降给经济带来的下行压力是显而易见的。房地产投资约占固定资产投资的20%。2017年至2019年的资本形成总量将分别推动中国经济增长2.3%、2.2%和1.9个百分点，平均增长率为2.13%从2017年到2019年，房地产投资占固定资产投资的比重分别为17.38%、18.92%和23.97%，平均为20.09%根据这一计算，在过去三年中，房地产投资每年平均推动我国经济增长0.43个百分点(20.09%*2.13%)。如果中国房地产投资增长率在2020年第一季度下降37.53%(根据以前的计算)，由房地产投资下降导致的国内生产总值增长率下降将达到0.16个百分点(0.43*37.53%)由于中国目前的国内生产总值增长率约为6%，很难忽视房地产投资下降给经济带来的下行压力。
房地产投资也可能直接或间接影响就业2018年，中国房地产城镇就业人口为466万根据这一计算，此次疫情将影响房地产行业174.9万人的城镇就业(466.01*37.53%)房地产行业有许多相关行业。从行业相关系数来看，房地产行业与国家统计局划分的42个行业有不同程度的完全相关。因此，疫情对房地产行业的影响也会传染给这些行业。以建筑业为例，根据房地产业对建筑业总消费系数的估算，将间接影响建筑业73.4万人的就业。考虑到疫情对建筑业本身的影响，更多的人将受到影响。
4。应对疫情对房地产市场影响的政策建议
为了应对疫情对房地产的影响，保持房地产稳定健康发展，我们提出以下政策建议
1。对房地产业给予必要和合理的支持除了向受疫情影响较大的批发和零售、住宿和餐饮、物流和运输、文化旅游和其他行业提供支持外，还应考虑采取适当措施稳定房地产市场。建议在“不炒房”的前提下，稳定房地产投资和销售，支持房地产行业合理的融资需求，允许部分受疫情影响的房地产企业延期还款，加快贷款展期，调整企业还款计划，不要盲目撤资、断供或压贷，以缓解近期销售萎缩对房地产企业资金链的影响。目前，无论从存量还是增量来看，我国房地产融资的比重已经基本恢复到正常年份的水平。因此，对房地产融资的限制不应继续收紧。在法律合规和风险控制的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行的表内和表外融资。
2。继续实施“禁止炒房”政策房地产业进入了一个新的发展阶段，“无投机住房”已经成为一种产业定位。放松这一地位可能带来暂时的快速发展，但也可能透支未来的发展空间，甚至造成经济和金融风险。这种短期行为是不可取的
3。强化供需结合的控制措施当前的控制政策叠加在疫情的影响上，需求方将受到极大的抑制。疫情得到有效控制后，需求可能会得到释放。如果当时没有足够的供应，新一轮的房价上涨可能是由供需失衡造成的。因此，在未来一段时间内，我们应加强对供给方的监管，合理适度增加房地产市场的供给，确保地价的相对稳定。一是核心城市要适当增加土地供应；二是在土地拍卖中采取适当的政策调整，如适当降低土地投标保证金比例，允许签订土地合同，适当延期支付租赁费。因疫情影响，施工和复工可以延期
4。支持即时和改进的需求从未来城市化的发展潜力和居住条件的改善来看，房地产市场仍有一定的刚性和改善需求。因此，需要两项措施。首先，对不利于当前需求和合理需求改善的相关政策可以进行适当调整，如“住房和贷款确认”政策。第二，金融机构应对受疫情严重影响的住房企业和购房者给予适当的信贷政策支持，如住房公积金缴存比例和提取时间等。
5。由于城市的政策，价格限制政策进行了适当调整。适当加大市场监管力度高端项目的限价原则要明确，保证公房企业正常征地的积极性。中低端项目也应给予住宅企业合理的自主定价空间。限价政策适当调整后，“房无投机”政策将继续实施，可以对某些项目进行限制，防止市场大幅波动，保持房价基本稳定。
6。从长远来看，我们仍需应对房价上涨的压力。一旦疫情得到有效控制，供应方无法满足被抑制的需求，房价将迅速反弹，特别是在经济基础更好、城市管理效率更高、工业和医疗资源更发达的城市，如一线和二线核心城市，“稳定房价”仍将是调控的重点。
7。关注部分三、四线城市房地产市场风险疫情爆发恰逢春节假期，对购房者造成了严重打击。三线和四线城市的房地产市场更糟糕，需要特别关注。随着大中城市的开放，疫情暴露出三、四线城市在物流、公共卫生资源和应急管理方面的劣势，三、四线城市未来将面临更大的人口外流压力。严格按照住房和建设部的要求，落实三、四线城市房地产市场风险防控政策。
8。坚持房地产市场监管的预期管理保持政策的集中，坚持“住房不着火”的政策，扭转长期以来的政策预期，确保政策的连续性和稳定性。
9。适度发挥房地产投资稳定经济的作用目前，投资对中国经济增长的贡献率约为30%，而房地产投资约占中国固定资产投资的20%。如果考虑到房地产消费及其对其他行业的带动作用，稳定房地产市场可以在很大程度上稳定经济增长。
10。避免大量房屋企业倒闭影响整个房地产行业目前，住房企业的整体负债率相对较高。受疫情影响，打破资本链的风险进一步增加。因此，有必要稳定房地产企业。除了对征地和定价政策进行适当调整外，房地产企业在融资和税收减免方面也应得到与其他企业同等的待遇。
我们不能把合理支持房地产业稳定发展的政策视为放松房地产调控。这是应对疫情、稳定经济、促进就业和保障民生的自主政策措施，遵循“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的原则
