因为疫情合同违约_最新判例来了：以疫情为不可抗力要求解除租赁合同，怎么判？

今年春节，新一轮的皇冠肺炎疫情打乱了大家的生活节奏，一些合同纠纷也逐渐浮出水面。

2年15日，两起租赁合同纠纷引发的新皇冠肺炎疫情

租赁合同能否因疫情防控影响合同履行而解除？

让我们来解释

案例1

原告是一名汽车司机，被告是一家汽车租赁公司。2019年11月，原被告双方签订了《汽车租赁合同》，约定租赁期限为一年，租金为每月3000元。原告于2020年2月15日向海曙法院提起上诉，称由于新皇冠肺炎疫情的影响，宁波市政府采取了住宅小区封闭政策，构成不可抗力，要求双方解除租赁合同，并要求被告返还定金9400元。被告原定于2月20日恢复工作。他希望继续履行与原告的合同，并表示如果他在2月20日恢复正常工作，愿意降低10日的租金。如果他们不能如期在2月20日恢复工作，他们愿意与原告再次就租金减免进行谈判。经法官调解，原告最终接受了被告的计划，同意继续履行合同，并愿意与被告分担因疫情影响而减少的租金损失，并于当日下午3时申请撤诉

案件2

原告孙谋是宁波市海曙区一处房产的业主，被告王某是网络承包房的经营者。2018年11月，孙将该房屋出租给被告王某作为网上合同房使用。双方约定房屋租赁期为5年，租金支付方式为一次抵押三次支付，月租金为2750元。2019年11月24日，被告如期支付了三个月的租金。后来，受新的皇冠肺炎疫情影响，被告声称由于社会责任，他取消了所有春节订单并全额退款。2020年1月底，他与原告就租金减免进行了协商，但原告没有及时回复。2月2日，所涉房屋所在的大楼处于完全封闭的管理之下，外国人员不得进入。被告认为本案所涉房屋不能正常使用，符合不可抗力情况，要求与原告解除合同。原告于2020年2月5日联系被告，表示愿意将租金降低半个月。后期减租将根据疫情情况协商，但被告坚持解除合同。原告随后于2月15日向海曙法院提起诉讼，声称原被告之间的合同持续了5年。新的冠状肺炎疫情的影响不足以影响合同的继续履行。被告以违约为由解除合同，并要求被告支付1万元违约金。经过调解，双方于当天下午5点通过移动小额法院达成调解协议，解除合同。被告同意支付2750元作为违约金，并且没有要求原告退还尚未到期的租金。然而，由于他不在宁波，他无法腾空所涉房屋，希望原告给他一定时间腾空。原告还承诺在关闭解除之前不搬出这所房子。法官

说

这两起案件都是由于承租人要求终止合同而引起的纠纷，理由是针对新的冠状肺炎流行病的预防和控制措施是不可抗力。因此，我们需要知道新的皇冠肺炎防疫控制措施是否构成不可抗力导致合同终止01.什么是不可抗力？《民法通则》第180条第2款规定:“不可抗力是指不能预见、避免和克服的客观情况。”02.这场新的冠状肺炎疫情是否构成不可抗力？目前，我国又出现了新的肺炎疫情，政府也采取了相应的防控措施。对于不能履行合同的当事人来说，这是一种不可预见、不可避免和不可克服的不可抗力。03.新的皇冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同的终止？不可抗力造成的法律后果主要有两种:(1)部分或全部免责《民法通则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。如果法律另有规定，应适用这些规定。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，除法律另有规定外，根据不可抗力的影响，免除部分或全部责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。(2)合同的解除《合同法》第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的无法实现的由此可见，当前针对新皇冠肺炎疫情的防控措施是不可预见、不可避免和不可克服的不可抗力，不一定会导致合同豁免的终止新皇冠肺炎疫情的防控措施是否构成不可抗力，是否构成解除合同的免责事由，是否与合同履行期限、合同履行的内容、疫情的影响程度及因果关系等有关。具体到上述两个案例，新皇冠肺炎疫情的防控措施对这两个案例的合同履行产生了一定的影响，但影响尚未达到合同目的无法实现的程度。疫情结束后，上述两个租赁合同可以继续履行，合同的目的可以实现。因此，承租人无权以不可抗力为由要求终止合同。目前，新皇冠肺炎疫情对旅游、交通、娱乐等行业的影响正在逐步显现可以预见，由非典疫情防控措施引发的租赁合同纠纷也将陆续进入司法程序。对此，法官建议，新皇冠肺炎疫情爆发后，双方应根据新皇冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时沟通协商，本着公平、诚信的原则，变更合同条款或签订补充协议，在疫情防控期间适当减免租金或适当延长租赁期限，并通过协商尽量从源头上减少纠纷。