疫情对房屋租赁市场的影响_律师说法 | 疫情下的房屋租赁问题

“房东，你能帮我省一个月的房租吗？”

“租户，谁将和我一起克服困难？”在

湖南尹正律师事务所特邀律师解答疫情下典型房屋租赁问题:

01

什么是“不可抗力”？当前爆发的新武汉皇冠疫情是

不可抗力吗？律师

表示:

属于

《中华人民共和国民法通则》第153条明确规定，“不可抗力”是指不能预见、避免或克服的客观情况

02

“不可抗力”(流行病)发生后有什么法律后果？律师

表示:

有两个法律后果:

1和合同终止；《中华人民共和国合同法》

2、

第94条减轻或免除了法律责任，规定当事人有下列情形之一的，可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的无法实现的

第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本法所称不可抗力，是指无法预见、避免或者克服的客观情况。”

《中华人民共和国民法通则》第107条规定:“因不可抗力致使合同不能履行或者给他人造成损害的，除法律另有规定外，不承担民事责任。”“

但是需要注意以下几点:

1，不能履行的合同包括完全不履行、部分不履行和不按期履行如果不可抗力仅导致部分不能履行，其他部分仍应履行；如果只是影响按期履行，有关各方仍应在适当的时候履行。

2，因其影响不能履行的部分可以免除责任。根据不可抗力的影响，应部分或全部免除责任，而不是在不可抗力的情况下要求免除所有责任。

3、如果双方当事人迟延履行后发生不可抗力，不免除责任，但仍应承担违约责任。

4、法律对不可抗力有特别规定且不能免除责任的，按照规定不能免除责任例如，在客运合同中，承运人仍应对不可抗力造成的人身伤害承担赔偿责任。

03

疫情是否符合解除租赁合同的条件？

承租人单方解除合同或出租房屋是否构成违约？

律师表示:《中华人民共和国合同法》第94条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的无法实现的“不可抗力

是否构成终止合同的条件，取决于合同的目的是否因不可抗力而无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条第1款，不可抗力是指无法预见、避免或克服的客观现象。在不可抗力的情况下，只有当合同的目的不能完全实现时，任何一方才有权终止合同。例如，在发生地震、洪水、战争等因素导致租赁房屋被毁，导致无法执行和执行租赁行为，即满足不可预见、不可避免和不可克服的定义时，合同也可以根据不可抗力的规定终止。对于那些受疫情影响较小且仅造成轻微履约缺陷，但不会导致合同目的无法实现的，尽管不可抗力的规定得到满足，双方当事人可能无法据此要求终止合同。因此，判断一个人是否有权单方解除合同，关键在于疫情是否影响合同目的的实现。

04

在这场流行病中，所有租金能否因“不可抗力”而减免？

律师表示，由疫情引发的不可抗力因素是绝对的

但我们认为在法律关系中采用不可抗力作为租金减免的法律依据是相对的和有条件的。大致可以分为以下几种情况:

1。租赁房屋或场地属于管理性质，但受国家部门行政控制，不能使用或经营的，免交租金(合同目的不能实现的，可要求解除合同)；

2。租户仍继续使用营业性场所，但在经营过程中受疫情影响不利于继续经营的，可要求减免部分租金；

3。租户继续使用商业性质的房地，但如果在业务和正常运作过程中没有损失，则不得要求租金减免；

4。在疫情期间将房屋用于居住的房客不能要求租金减免。

5。在疫情期间，不能将房屋用于住宅功能的租户可以要求租金减免。

05

租金减免清单承租人延迟向出租人交付租金是否构成违约？

律师表示:

根据公平原则，我们认为合理期限内延迟支付租金不应承担违约责任

早在非典期间就对最高人民法院给予了明确指导:“由于非典疫情，原合同履行对一方权益有重大影响的合同纠纷案件，可根据具体情况，本着公平原则处理。”“

因此，由于流行病造成合同义务的适当延迟履行不承担违约责任