疫情房屋租赁_【芙蓉普法】新冠肺炎疫情下，对房屋租赁合同的影响

前言:“在新的皇冠肺炎疫情下”，全国范围内的停课、停学、停办对我们的工作和生活产生了很大影响。其中，房屋租赁合同的履行也受到不同程度的影响。北京、上海、湖南等地区相继出台政策文件，免除符合条件的中小微企业在疫情期间的部分租金。保利、万达、华润置地、红星美凯龙等房地产公司宣布减免其商业项目的租金。

本文将结合非典相关案例，讨论受“新皇冠肺炎”疫情影响的普通租户在疫情期间能否以“不可抗力”、公平原则或“情况变化”为由减免部分或全部租金或终止合同。在具体案例中，如何处理住宅租赁合同、长期租赁公寓、商业地产(商店)和公司办公物业(办公楼)？

“新皇冠肺炎疫情”相关法律法规和政策文件

《长沙市人民政府办公厅关于支持中小企业应对新型冠状病毒感染肺炎疫情的若干意见》(2020年2月15日发布，有效期至2020年12月31日)

第7条:中小企业减租、免租(对于在园区内租赁国有商品房的中小企业，从2020年2月起，租金减免一个月，减半收取两个月。鼓励私营业主按照上述标准减免中小企业的工商住房租金。根据上述标准，能够有效降低租金的业主可以申请减免房产税和城市土地使用税《中华人民共和国合同法》第5条

(责任单位:各园区管委会、市税务局):“当事人应当遵循公平原则确定各自的权利和义务。”

第94条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同: (一)因不可抗力致使合同目的无法实现的；

第117条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，法律另有规定的除外。"当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除责任。本法所称不可抗力，是指无法预见、避免或者克服的客观情况。

第118条:“一方因不可抗力不能履行合同的，应及时通知另一方，以减少可能给另一方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。”“

”最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法<若干问题的解释(二)第26条第

条:“合同成立后，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，且不是不可抗力造成的商业风险。继续履行合同显然对一方不公平或未能达到合同的目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，结合案件实际情况，决定是否变更或者解除合同

《民法通则》第180条规定:“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”如果法律另有规定，应适用这些规定。不可抗力是指无法预见、避免和克服的客观情况。”

司法实践中，在2003年非典时期，在处理这类合同纠纷时，有法院适用公平原则，有法院适用“不可抗力”，也有“情势变更”案件(总的来说，我们认为“情况的变化”是轻微的“不可抗力”，但在理论上，两者不能同时适用于个别情况。)

根据2003年非典期间的相关案例，在具体案例中如何处理

住宅租赁合同(自住住宅和租赁公寓或酒店)、商业地产(商店)和公司办公物业(办公楼)？

[◆] (1)自住住宅:虽然“新皇冠肺炎疫情”本身构成不可抗力，但不影响承租人的居住，也不构成租赁合同的履行或合同目的无法实现的情况总的来说，“新皇冠肺炎”没有合法理由减免住宅租金，也无权终止合同。一般来说，涉及的金额相对较小，可以通过协商解决。

租赁公寓或酒店:(通常，运营商租赁多套公寓并将其转租给转租人(2)政府已决定采取措施预防疾病的发生。因此，承租人可根据不可抗力或公平原则，在流行期间减少或免除部分或全部租金。双方也可以根据公平的原则通过友好协商来处理此事。

案件清单1:X汽车贸易公司与广西高院X航空公司(2007)广西人民第四终字第1号租赁合同纠纷及“非典”突发事件的发生，虽然对酒店业的经营产生了一定的影响，但并不一定导致上诉人租用该楼经营酒店的合同目的的落空。上诉人申请停业是其经营战略的必然结果，而非“非典”因此，“非典”并不构成对上诉人履行x公司之间租赁合同的实质性影响，也不能成为解除合同的一种可变情形。即使非典构成租赁合同履行情况的变化，上诉人也有权对合同进行修改，体现公平原则。经双方协商，x公司将上诉期间因非典暂停营业的租金减半，合理分担非典对上诉人的不利影响，体现了公平原则。

在这种情况下，作为酒店的房客，他可以以疫情为由提供租金减免，但他无权终止合同。

[◆] (2)商业地产(商铺):由于疫情影响，政府已采取相关措施责令商铺关闭或缩短营业时间；以及流行病造成的客运和营业收入的急剧下降。在这种情况下，承租人可以根据“不可抗力”和公平原则要求出租人在店铺关闭期间减少部分租金，双方应根据公平原则分担风险。然而，租金减免的程度和范围仍需根据具体情况来判断。在非典案件中，大多数法院都支持承租人的请求。

案件2:上海XX娱乐有限公司、上海新XX有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案(上海市第二中级人民法院2004年终审判决)

上海市黄浦区人民法院认为，派普公司没有向法院证明，在非典期间，由于政府及有关部门采取的行政措施，致使合同无法履行。因此，“不可抗力”的免责条款不适用，该责任不能部分或全部免除。如有必要适用公平原则，电影公司还应证明因非典影响而暂停营业、暂停时间和损失范围。电影公司的租金减免请求缺乏相应的损失依据，将不予采纳。

原审法院判决后，承租人不服，向法院提起上诉，称:……2003年非典期间，根据政府要求，上诉人从5月中旬至8月中旬暂停营业，当时娱乐业的暂停是众所周知的事实，因此上诉人要求减租的理由应予支持。请求二审撤销原判，依法改判。

终审法院认为，鉴于我国2003年春夏发生非典疫情，娱乐行业因政府防非典要求而倒闭是众所周知的事实，拍卖公司提出免交停业3个月租金的理由是基于公平原则，法院予以支持。因此，拍卖公司所欠的租金应从3个月的租金中扣除。

[◆] (3)企业办公物业(办公楼):由于疫情影响，各地纷纷延长春节假期，推迟复工。企业的经营无法恢复正常，这也在一定程度上影响了出租屋的使用。然而，不可抗力(不可预见、不可避免和不可克服的客观条件)尚未实现。由于网络技术的发展，实现家庭云办公、视频会议和网络通话完全可能。它通常被认为是一个可以克服的客观困难，并且不影响其他功能的实现，例如广告、办公或存储。如果营业收入因疫情急剧下降，承租人也可以根据公平原则与出租人协商，要求部分减租。

法律意见

如何更好地保护双方的权益，一般建议出租人和承租人协商如果谈判失败，争端需要通过法律手段解决承租人的一般建议:①通知对方(出租人)受疫情影响的实际情况(2)提供证据证明(不可抗力的证明是不可预见、不可避免和不可克服的客观条件。)由于不可抗力而未能履行合同或未能实现合同目的之间存在直接的因果关系。)出租人收到消息后，也可以根据公平原则积极与承租人协商。

结论:在“新冠状肺炎”疫情的影响下，我们中国人展现了强大的凝聚力和凝聚力，向世界展示了大国风范和应对危机的能力。出租人和承租人也应该携手合作，积极协商，避免抱怨，为国家贡献自己的力量，共同度过难关。加油，武汉！来吧，中国！(作者是芙蓉律师事务所徐世伟)