疫情各地每日数据_区域深耕、觊觎“千亿” 中小房企如何实现逆袭

进入2019年，全国许多城市也实施了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策。尽管许多城市放宽了定居门槛，一些城市甚至出台了购房补贴政策，但“不炒房”的基调没有改变，房地产调控的基本面也没有逆转。

同时，行业集中度进一步提高来自中学的数据显示，2018年，十佳住宅企业的市场份额为29.2%，而十佳住宅企业的市场份额为39.5%，分别比上年增长5.2%和7.1%。

，因此，许多中小住宅企业也在年初提出了“1000亿”的目标。在政策依然紧缩、市场集中在龙头住宅企业等“千亿”规模的住宅企业的情况下，在布局、资金、品牌等方面不具备优势的中小住宅企业能否通过周期完成2019年绩效目标测试？

面积深耕中小住宅企业壕沟

国家统计局数据显示，今年前三个月，全国商品房销售面积为2.98亿平方米，同比下降0.9%。商品房销售达到2703.9亿元，同比增长5.6%，同比增长2.8个百分点，但同比下降4.8个百分点尽管

的市场规模不断创新高，但增长率已经下降。另一方面，行业“强则强，弱则弱”的特征越来越明显。据256亿+

亿韩智库数据显示，今年前四个月，全国十大、二十大、五十大、一百大门槛进一步提高，分别达到641亿元、407亿元、171亿元、64亿元，分别同比增长27%、8%、21%和25%从集中度来看，前10名、前20名和前50名的市场份额分别为38%、52%和75%，行业向领先住宅企业集中的趋势更加明显。

产业“马太效应”扩大与产业整合加速在监管依然严格的环境下，竞争进一步加剧，集中度进一步提高，更多的区域性中小住宅企业逐渐落后甚至淡出。然而，一些区域性深耕住宅企业在监管周期和刺激市场竞争方面并不逊色。如果

专注于杭州滨江集团，2018年将实现合同销售额850.1亿元，同比增长38.2%。营业收入211.15亿元，同比增长53.3%。总利润为42.41%，同比增长44.9%。

《国家商报》记者注意到，由于去年下半年滨江集团在深圳等非优势领域的投资没有取得良好进展，逐渐明确了“聚焦杭州，深耕浙江”的战略，并以杭州为主战场。

，以其大本营杭州市场为例，2018年滨江集团在杭州实现合同销售额294亿元，市场份额7.4%，稳坐第一，基本实现300亿元的年度目标。在杭州十佳商品房交易中，滨江集团拥有4个席位。在杭州这个住宅企业众多、竞争激烈的地方，滨江集团不亚于全国布局的领先住宅企业。然而，正是优势区域的深度培育，才使得滨江在激烈的竞争中不至于“落在后面”。

另一个例子是广东、香港、澳门和海湾地区的深度开发，特别是总部位于深圳的龙光房地产，2018年合同销售额达到718亿元，同比增长65%。营业收入达到441亿元，同比增长59%。核心净利润达到77亿元，同比增长66%

值得注意的是，2018年龙光地产718亿元的合同销售额中，60%来自海湾地区，深圳和海湾地区其他地区分别占26%和34%。此外，截至2018年底，龙光地产土壤储存价值达到6520亿元，其中大湾区土壤储存价值约占82%扩大

的规模是跨越周期的保证。

是选择大而强还是小而美。尽管各种住房企业的战略各不相同，但对于大多数住房企业来说，规模仍然是跨越周期的保证，这是一个不争的事实。

据中国住房数据研究所所长陈胜介绍，在市场逐渐向领先的住宅企业集中的大趋势下，1000亿元是大型企业的门槛，这决定了未来的征地机会、融资成本、人力资源等。

的扩张取决于土地和资本，但归根结底还是取决于资本。而如何融资，也是房企扩张的关键

然而，作为资本密集型的房地产行业，住房企业规模的不断扩大必然会导致负债规模的不断扩大精选数据显示，截至2018年第三季度末，沪深两市上市房企债务总额超过7.75万亿元，同比增长30%以上，平均负债率为80.7%另一方面，

将是住房企业计息负债的集中支付期，直至2021年。自去年以来，在降低杠杆率的情况下，包括中国资本和伊尹股份在内的许多中小房地产企业因资金链紧张而出现了债券违约。

但是随着从降低杠杆率到稳定杠杆率的转变，该行业资金紧张和融资渠道紧张的局面并未持续太久。尤其是春节后，融资环境相对宽松。住房企业通过债券发行和资产证券化融资的规模大幅扩大，住房企业债券违约的浪潮并未重现。来自

同策研究院的数据显示，受其监控的40家典型上市房企3月份完成融资1024元，为2017年11月以来的月度新高。比2月份大幅增长85%；融资成本约为3% ~7%，明显低于2月份

和专门针对地区的住房企业，融资成本也在下降。

如滨江集团自年初以来已成功发行了两笔1年期短期债券。1月16日，9亿元人民币的短期债券以5.3%的成本成功发行。3月14日，又成功发行8亿元短期债券，成本进一步降至4.1%两者都明显低于2018年5.8%的平均融资成本

如龙光房地产成功发行2022年2月19日到期的3亿美元优先票据，年利率为7.5%。尽管它高于2018年6.1%的加权平均借款成本，但它明显低于去年12月发行、2020年到期的3.7亿美元优先票据的8.75%年利率

“春节过后，资本市场的融资环境确实相对宽松，但这在很大程度上是借新还旧，以应对债务偿还高峰。”同策研究所所长张宏伟告诉《国家商报》

另一方面，年初以来，一些二、三线城市(如滨江集团重点深耕的浙江地区、龙光地产深耕的大湾地区)出现了“小春”市场，这无疑为他们完成年度绩效考核提供了有利条件。

“通过密集的区域培育，区域住宅企业在本地竞争时往往不逊于全国布局的领先住宅企业。”易居研究所智库中心研究部主任严跃进告诉《国家商报》记者，大多数区域性深耕住宅企业已经在当地深耕多年。他们对市场和客户基础进行了彻底的研究。他们在当地拥有良好的产品实力、品牌知名度和忠诚度，并拥有深厚的资源积累，这是他们的竞争优势。超过

家中学的数据显示，前4个月实现合同销售额301.6亿元，同比增长30%，实现年度“1000亿”目标的30%。龙光地产实现合同销售额243亿元，为850亿元年度目标的29%。