疫情下银行的风险变化_疫情下的商业地产：客流锐减、还贷压力，以及被倒逼的风险管理

文|《中国企业家》记者

编辑|许谭

摄影|李彦谚

北京欢乐城

2020刚过春节，广场内外空无一人多彩的品牌广告不见了。在大悦城内外的数字屏幕上，播放着与“防疫”相关的视频和大型横幅。

拍照:当李彦谚

进门时，保安会拿着温度测试仪，轻轻触摸顾客的手腕。化妆品、快速流动的服装和饮料商店的一楼，只有分散的员工坐下。几乎所有位于中间楼层的娱乐和休闲区，如餐厅和电影院，都关闭了。偶尔，一个小外卖兄弟手里拿着一个包跑了过来。包得很紧的顾客一声不吭地走上楼梯。

从上午9: 30到下午6: 00，饮食店小王一共卖了3杯奶茶几年前，这个数字至少是300杯。小王形容他的工作感觉和度假没什么不同，“就是在别的地方玩游戏。”他预感到，如果市场继续这么冷，他可能会失业。

“对不起，我们要休息了“在饮料店中庭对面的一家红色休闲网上书店，员工小许正计划关闭这家店。他刚刚收到通知，商店计划在18点关门，并将周末延长到20点，这将持续到2月9日。书店旁边，一位清洁阿姨开着一辆电动消毒工作车缓缓驶过。

“利用春节再打一场好仗。”“这是张莉春节前的想法但现在，她安慰自己，“不是为了利润”和“顾客应该理解何时退出订单”张莉是龙湖应龙天街一家知名网络红色餐厅的经理。

在她的观念中，春节是餐饮业“赚钱的时候”。然而，在2020年春节期间，她负责的商店损失了近50万英镑，因为100多张餐桌被退回去订餐，“仅除夕就退回了60多张餐桌。”最近，该组织要求商店成立一个防疫小组。她担任组长，负责安排前厅和后厨房的工作人员给餐厅消毒，登记顾客并测量他们的体温。根据防疫要求，餐厅内座位之间的距离应加大。结果，餐馆的100个座位减少了一半。即便如此，一天也只有两三张桌子。照片由

拍摄:李彦谚

位于国茂万达广场，北京的核心商业区，类似的情况。万达回应称，为了确保城市消费供应，集团决定在安全措施的条件下确保万达广场的业务。然而，用万达两名员工的话说，自今年年底以来，“除了超市，商店基本上都关门了”，“除了保安和清洁，商店里几乎没有顾客”

朝阳欢乐城、龙湖应龙天街和国茂万达广场都是北京最受欢迎的消费地标在疫情的影响下，如何应对不仅是商家需要考虑的问题，也是商业地产开发商自身的当务之急。

“如果疫情持续三个月，估计不会有多少人幸存。”“谈到商业地产的生存趋势，万科集团高级副总裁、印度电力集团(万科商业地产平台)董事长兼总裁丁立业无法掩饰自己的焦虑。根据他个人的经验，这种流行病已经对消费市场产生了许多影响，“特别是商业地产，将面临客流量急剧下降、商户租金下调以及银行要求偿还贷款的压力。”2020年注定是不平凡但充满希望的一年。这一流行病也给我们的正常运作带来了前所未有的困难和挑战。不久前，1月31日，印度电力集团在给印度电力合作伙伴的一封信中写道。"这句话可能成为当今大多数商业房地产开发商生存的注脚。

近日，中华全国房地产开发联合会商业地产工作委员会发布了《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》，指出2020年春节期间，几乎所有购物中心的客流量和销售额都出现大幅下降为此，商业房地产经营者一般会采取减租、管理费、物业管理费等主要支持方式

"做公益没有这么多商业考虑一位顶级商业地产开发商的高管在提到考虑减租时果断回应。在降低租金和增加商户资本投资的同时，许多商业地产运营商也在试图采取更多措施留住租户，并在“捂紧口袋”的同时探索其他生存机会。正如戴德梁行研究所首席政策分析专家魏东所说，“风险管理的最佳实践至关重要。””因此，她建议商业地产应该更加注重精细化管理，而企业应该采取更加保守的财务策略。“拥有足够的现金和良好的信用额度可以有效抵御风险和不确定事件对公司的负面影响“

”商业地产运营商“流行病攻击战”已经打响

在进行减租的同时，一项针对商业租户的大规模减租计划正在进行中据

的统计，扣除所有租金减免，租金减半的方式已经成为近70%的商业地产运营商的选择。许多开发商通过调整营业时间来控制一些运营成本。

北京世贸组织春节日订单商圈照片:徐沪沪

万达是中国首家提供租金减免的商业地产运营商。

1年1月28日，公司宣布，从1月24日至2月25日，万达商业管理集团将在全国范围内对万达广场的所有商户实行免收租金和物业管理费的政策根据万达提供的数据，截至2019年底，全国已有323家万达广场开业。这项减租政策实施后，预计减租金额将超过40亿元。

新城控股近年来一直在商业地产方向快速扩张，也于1月30日宣布了减租政策

表示，从1月25日至2月13日，在遍布全国的五岳广场，对所有商户实行了半租政策。新城控股表示，目前公司已在全国范围内开设了64个五岳广场，其中自主经营的五岳广场就是按照上述政策实施的，租金减免总额预计将超过1亿元。但是，公司将与受委托的轻资产项目的所有者进行沟通，并执行相同的政策。

“商业消费领域受疫情影响较大，各品牌企业在近期经营中受到一定压力。”对此，新城相关负责人表示，春节原本是消费旺季，大多数商家在春节前都做了很多准备，包括储货等。目前，我们正处于一个特殊时期。考虑到品牌商家的实际困难，我们决定降低租金。

关于公司未来是否有进一步措施，新城回应将继续关注疫情及其对商业消费领域的影响，与品牌商家共度难关。

龙湖是迄今为止宣布减租天数最多的企业。1月30日，龙湖集团正式宣布，从2020年1月25日(农历新年的第一天)到2020年3月31日，其商场内所有商户的租赁费(包括物业管理费和推广费)将减半。

龙湖商业表示，随着疫情的不断发展，商业企业的经营受到了不同程度的影响。该公司希望利用租金减免来减轻商人的一些商业压力，并与商人一起抗击流行病。

除租金减免外，国内大部分商业地产经营者都在加大防疫投入，如调整营业时间、加强新风换气安排、强化消毒等。此外，也有企业发布倡议，充分维护企业在线和离线渠道的顺畅运行。超过

名业内受访者表示，各开发商采取的减租措施既是短期的公益选择，也是长期的商业选择。中指集团副总裁、大数据中心总经理葛海峰长期研究国内商业地产市场。最近，许多商业地产开发商都跟他"倾吐苦水"。他认为，商业经营者目前的减租是避免疫情爆发后损失加剧的有效措施。

"租户和业主都是这一突发事件的受害者。如果租户能够在租金和物业管理费方面得到部分减免，不仅可以减轻租户的成本负担，还可以给租户更多的信心，让企业在重大灾难面前更加负责，树立更好的企业社会形象。”魏东说道

，然而，一些行业律师警告说，商家和经营者应注意防止疫情结束后的后续问题。

江苏法舟赵彭律师事务所提醒，疫情结束后，建议中小微型企业主动与出租方协商，提出正式的书面建议，解决疫情引起的租金减免问题，以避免承租人在非典期间要求租金减免超过法定时效的法律风险。

“在疫情将持续一段时间的情况下，没有任何企业或个人真正强大，任何法律主体都将并且应该努力在法律框架内寻求损失最小化。””赵彭说前所未有的困难最近，中国一家顶级商业房地产开发商的高管经常在公司、商家和银行之间进行斡旋现在和未来一段时间，他不得不面对商户减租后公司自身的生存问题。“我给小租户减免房租，谁会想到我们？如果我们不在这里，租户和消费者怎么办？”他对《中国企业家》如此动情地说

“目前，地方银行对国家金融政策没有对策，所以我们都在向地方政府提建议。””行政人员说

“整个春节期间，七天客流量仅相当于去年同期的一天客流量。”“美的企业公开表示，由于疫情，购物中心的客流量和销售额大幅下降。包括减租成本、防护耗材、运营成本和品牌关闭成本在内，美国企业不得不承受数千万的损失。

:李彦谚

“由于流行病的影响，在真正的商业中几乎没有客流，这对商人和业主都造成了冲击。”“在魏东看来，如果疫情不能在短期内得到控制，企业和租户都将面临更严峻的挑战。

最大的挑战是什么？

最近，广东省食品饮料行业协会开展了一项问卷调查，以了解新肺炎疫情对广东省食品饮料行业的影响根据调查报告，“春节期间，30%的继续经营企业比去年同期下降了50%以上，30%的企业收入几乎为零。绝大多数企业都面临着租金、劳动力、能源消耗、税收等多重成本压力。如果客流和现金流严重不足的困境不能及时缓解，将会在1-2个月内引发一波商店倒闭潮。”

在卫东看来，疫情发生后，政府应该给予企业更多的支持，特别是帮助在疫情中遭受重大损失的中小企业度过难关，并在税收和财政补贴等方面给予企业支持

政策也做出了回应2月1日，中国人民银行、财政部、银监会等5个部门联合发布《关于进一步加强金融支持防控新型冠状病毒肺炎疫情的通知》。他们表示，受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂时出现困难的企业，特别是小微企业，不应盲目贷款、断供或压贷。

但到目前为止，还没有直接惠及商业地产的补贴政策易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，春节期间，商业和零售业明显受到影响，未来有必要对商业地产进行补贴。

的葛海峰表示，中国商业地产整体发展仍不成熟，商业运营能力有待提高。这种流行病可能是商业运作能力的分阶段测试和结果测试。“这肯定会暴露问题，但也是对运营商的一个警告和激励。”

魏东的观点也证实了这一点流行病的爆发是一个紧急情况。从目前来看，反应较好的企业是那些商业地产运营经验较丰富、经营良好、正常经营管理跟不上的企业。当紧急情况来临时，他们更容易出现管理漏洞。

“业主租金收入的减少不可避免地会带来一些压力，但国内大多数开发商将资产配置在多种物业类型中，商业租金收入的相对比例有限。””葛海峰的观点更为乐观他认为，此类危机不会对大型开发商和商业运营商产生太大影响，但可能会对一些中小业主或主要从事商业运营的业主造成现金流压力。

中信建设投资2月5日发布了宝龙年度利润预测相关研究报告。“由于公司的收入主要来自固定零售业务的物业管理费，疫情的影响在短期内并不显著，最终的影响评估仍取决于后续疫情的持续时间以及疫情对零售业的影响的跟踪情况。”宝龙业务发布的正盈利预测称，2019年母公司净利润(扣除上市费用)同比增长不低于50%

返回第一行一位不愿透露姓名的国内某中央企业房地产公司高管告诉中国企业家，从商业房地产开发的角度来看，2020年的建设和销售计划将大大推迟。“尤其是在销售方面，在流行病消退一段时间后，营销将承受严峻的考验和压力，因为购买心理的恢复需要的时间比时间多“

摄影:李彦谚

这位高管告诉《中国企业家》，他预感到商业地产的运营水平将因这场“流行病”而面临巨大变化因为他深深地意识到，人们对生活、工作、购物、度假、养老甚至儿童教育的观念将与过去几十年完全不同，而且在某些领域可能会有一场消费革命。

根据魏东的观察，许多商业地产运营商正在积极策划应对危机的措施。在这场疫情中，零售、餐饮、交通、电影消费等行业受到的冲击最大，而医疗卫生、电子商务、网络教育、网络游戏等行业有更多的商机因此，要求商业房地产经营者根据市场趋势制定投资促进和经营战略。

抵御不确定性

在2003年的非典疫情中，零售业也是受疫情影响最大、最直接的领域之一。北京市统计局的数据显示，2003年4月，北京19家百货商店的零售额同比下降17.6%，比3月份下降26.7%餐饮首当其冲，其次是娱乐(如电影院)和体验(如书店)。对于“客流就是生命”的实体零售商来说，疫情无疑是一个巨大的挑战仲量联行

的一名匿名研究员表示，尽管我们的市场比2003年的规模更大，抗常规风险能力更强，但它也更容易受到攻击，对流行病等突发事件的容忍度更低。所有市场参与者不应因为非典年的市场复苏速度而盲目乐观，但也应保持基本信心，主动提前采取措施。

行业目前关心的是商业地产应该如何抵御不确定性，在爆发突袭期间尽可能减少损失和风险。

的葛海峰建议，在疫情开始时，商业地产开发商应迅速启动危机管理，并尽最大努力节省开支和控制现金流。在疫情的后期，寻找推广机会和方法。“例如，率先启动折扣策略，抓住重新活跃的消费市场“非典疫情稳定后，消费者被压抑的消费需求迅速扩大，消费出现反弹。

“任何紧急情况都会给一些企业带来危机，同时也给其他企业带来机遇。””魏东说道当流行病爆发，顾客不能去商店消费时，线上和线下的结合将发挥更大的作用。随着5G技术的发展，智能企业可以更好地将技术与消费结合起来。此次疫情使得这种消费模式变得更加紧迫。

对于线上线下的结合，葛海峰认为社区商业和“最后一英里”家庭服务也将面临新的发展机遇此外，防疫还将提高商业运营企业在商业地产中构建大数据以及基于数据级别使用数据的能力。

的研究人员提到已经进行了最新的水测试。最近，印度电力公司和龙湖公司推出了帮助措施，以帮助商家打开消费者必需品的在线销售渠道，或为租户提供某些在线促销资源。像“开辟最后一公里”这样的智能社区的概念也被像碧桂园和融创这样的开发商广泛实践

，从长远来看，国内商业地产是否准备好应对突发公共卫生事件？

一位房地产行业高管告诉中国企业家，他们对疫情的长期准备并不在于疫情高峰期的持续时间，而是在于疫情引发的生活方式、消费模式和社会治理(包括公共卫生)的变化，以及疫情发生后对商业房地产的历史性影响。这些影响应该伴随着社会其他方面的进步，但是行业自身的固定观念已经很难适应。

“但是现在流行病已经到来，环境已经改变，商业房地产从业者准备好了吗？”

(本文涉及的所有商家名称均为假名)