全国史上最大新疫情_SARS与新疫情背景下，房地产市场影响对比一目了然

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作者|γ智库

武汉疫情将不可避免地影响中国经济。与2003年非典相比，在短期内，疫情将影响房地产业的销售、建设和投资，345线沿线城市和重灾区将受到更大影响。然而，考虑到预防和控制该流行病的及时反应，预计该流行病的持续时间将短于非典型肺炎。

从长远来看，2003年非典疫情对房地产市场没有产生重大影响，在政策的推动下，房地产市场正在好转。为了促进疫情对经济的影响，在“房无投机，城无投机”的大基调下，中央政府可能会出台相应措施，如放松政策、增加信贷供应等，这将对房地产业的发展带来一些积极影响，但影响有限，房地产市场仍以“稳定”为主

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非典型肺炎对宏观经济的影响

2年11月，广东省出现首例非典型肺炎病例。随着二月春节的开始，世界各地出现了许多病例。非典在2003年进入爆发期非典不可避免地对经济产生了一些影响。

根据季度国内生产总值数据，在非典爆发期间，国内生产总值增长率短暂下降根据2002年第四季度至2003年第三季度的季度国内生产总值数据，国内生产总值增长率分别为9.1%、11.1%、10.1%和10.0%非典的爆发对经济产生了一定的影响。受非典影响，2003年第二季度国内生产总值增长率下降了1个百分点。然后经济进入调整期。非典对全年经济影响不大，2003年国内生产总值保持10.0%的增长率。图

:2000年至2005年全国季度国内生产总值变化为

数据来源:国家统计局，伽玛智库，

所有行业都受到一定影响，房地产行业逆势上升。2003年3月，非典疫情进入爆发期，公众担心情绪蔓延，外出人数减少，五一黄金周取消，各行业受到很大影响。数据显示，2003年第二季度，第一产业国内生产总值同比增长2.1%，比第一季度下降0.7个百分点。第二产业国内生产总值同比增长12.2%，比第一季度下降1.0个百分点。第三产业国内生产总值同比增长9.6%，同比下降0.9个百分点。然而，从房地产业的国内生产总值来看，2003年第二季度房地产业的国内生产总值同比增长了11.9%。由于信贷政策的放松和人们对住房需求的释放，房地产行业的增长率比第一季度提高了0.8个百分点。图

:2002年第四季度至2003年第四季度各行业和房地产行业的增长率

数据来源:国家统计局伽玛智库整理出

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非典对房地产市场的影响

非典的爆发对中国经济短期内有一定影响。然而，当时中国正处于人口红利爆发和中国城市化快速发展的时期，非典疫情影响不大。2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的决定》(即“18号文件”)，首次明确了房地产在国民经济中的支柱地位。此后，房地产业进入了快速发展阶段。

从2003年非典疫情期间房地产市场的表现来看，在疫情期间，销售、建设和投资在短时间内受到抑制，但随后出现了明显的反弹。图

:2002-2003年房地产和商品房月销售面积同比

。数据来源:国家统计局伽玛智囊团整理的

:2002年至2003年每月新增住房建筑面积同比

资料来源:国家统计局伽玛智库整理

新增住房建筑面积变化趋势与销售面积变化趋势相对同步从长远来看，2003年新建住房面积同比增长28.5%，比2002年增长10.9个百分点。短期而言，二零零三年三月及四月新住宅建设的按年增长率分别为23.1%及21.9%，为年内最低水平。5月份，新建筑面积同比增长率回升至33%，6月至8月份保持在30%左右。< br>

图表:从2002年到2003年，每月房地产开发投资的同比增长率为

。数据来源:国家统计局伽马智库整理的

房地产开发投资增速4月开始下降，6月开始大幅反弹全国房地产开发投资同比增速落后销售和建设变化一个月。2003年4月，房地产开发投资增速呈现明显下降趋势，4月份增速为27.5%，比3月份增速低8.3个百分点，5月份略有回升，6月份后大幅反弹。< br>

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非典型肺炎不同于

经济体新爆发的宏观环境2003年，中国第一季度国内生产总值增长率为11%，第二季度回落至9%，第二年第一季度回升至11%。非典疫情没有影响中国整体经济的整体趋势2020年，中国国内生产总值达到100万亿元。其整体抗风险能力与当年完全不同。疫情只会在短期内抑制消费需求。< br>

房地产市场正处于不同的发展阶段2003年，房地产市场刚刚进入快速大规模增长的初始阶段，房地产商品房销售面积增长了30%左右2003年，房地产业被正式确立为刺激中国经济发展的支柱产业。房地产市场正在释放人口红利，不断推进城市化进程。房地产市场规模和全国住房需求不断扩大，刚性需求和投资需求都呈现出蓬勃发展势头。

当前的爆发阶段是中国经济转变的时候了。经过近20年的快速发展，房地产市场的市场规模已经达到了很高的水平。自2019年以来，房地产商品房销售面积开始呈现负增长。需求稳定，主要是刚性和改善。投资需求相对较低。

住房政策环境不同非典期间，房地产行业政策主要是积极支持和刺激需求，带动房地产市场的发展。非典过后，为了尽快恢复经济，2003年5月，中国人民银行还向全系统和各银行下发了《关于应对非典影响，全力做好当前货币信贷工作的意见》，明确推动信贷向房地产、汽车和互联网行业倾斜。8月，国务院发布第18号文件，正式将房地产定为国民经济的支柱产业。

本轮疫情爆发阶段的政策调控基本稳定。在“房无投机，城无投机”的基调下，国家可能出台一些调整措施，为当前的房地产业注入新的动力，促进房地产企业的发展，但基调依然“稳定”

营销渠道和技术条件不同2003年非典期间，互联网还处于萌芽状态。房地产销售完全依靠售楼处。非典的爆发完全切断了买家和开发商之间的联系。在新的爆发阶段，随着互联网技术的不断发展，房地产企业可以通过网上售楼处、虚拟现实看房、中介一对一服务等营销方式，在一定程度上减少因物理空间隔离而造成的房屋交易障碍，增强开发商客户的粘性，为爆发后的爆发期预留客户。

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新疫情影响房地产市场几何

与2003年非典期间房地产市场形势相比，一季度房地产销售、建设、投资等指标将受到一定影响2020年1月春节期间，新型冠状病毒肺炎疫情将会蔓延。这一轮疫情将影响开发商在短期内推盘的意愿，增强买家的观望情绪，进而导致房地产销售走弱、住宅企业开工、建设步伐放缓、土地市场趋冷。第一季度，全国范围内的房地产销售、新工作岗位和土地交易很可能出现同比负增长。在疫情严重的地区，如湖北和武汉，销售额将下降50%以上从

年第二季度开始，各项指标有望逐步修复。新的流行病发生在春节期间。各部门采取了紧急措施。各地采取了封城封村等措施，及时阻止了疫情的迅速蔓延。对房地产市场的影响是分阶段的，而不是根本性的。房地产市场的需求取决于“人口和货币”等基本因素随着疫情逐步得到控制，全国社会经济秩序和人民生活将恢复正常。预计二季度房地产市场各项指标将逐步恢复正常水平。

从政策角度看，作为抵御疫情对经济影响的重要手段，中央政府将逐步出台促进社会投资和居民消费的政策。预计相关货币政策将会放松，信贷将会增加。作为经济的压舱物，由于城市政策和有针对性的放松，房地产市场将由地方政府进一步加强，住房需求预计将在第二季度甚至今年下半年逐步恢复。研究者

:蔡延平，黄帅