疫情下酒店营业吗_经历过SARS、次贷危机、H1N1，酒店地产如何在新冠疫情下灵活保持竞争力？

▎作者:世界联盟评估值研究所

▼引言

延续前期研究——“评估者看到非典疫情对商业地产价值的影响”——3——本文通过分析2003年非典疫情对北京旅游业和酒店业的影响以及对酒店地产收入价值模型的研究，对酒店地产收入价值的变化做出初步判断，并提出一些合理化建议。

1年和2003年的非典疫情对旅游业产生了较大的短期影响

年受到2003年非典疫情的影响。2003年北京入境游客185.1万人，同比下降40.4%，旅游外汇收入19亿美元，同比下降38.9%。它在2004年恢复到2002年的水平，并逐年上升。2009年和2010年，次贷危机和H1N1疫情的影响再次减弱，并在短期内恢复

2003年北京国内游客8700万人次，同比下降24.3%，旅游收入706亿元，同比下降24.1%。2004年国内游客数量也恢复到2002年的水平，收入同比增长23.1%。此后，国内旅游业基本呈逐年上升趋势，对入境旅游业的影响相对较小

图1:2000年至2018年北京市入境和国内游客数量和收入

数据来源:北京市统计局< br>

2，酒店入住率受疫情影响较大，高星级酒店更为敏感

从2001年至2018年北京市酒店入住率来看在18年中，它受到了两次大的影响，但时间很短，一次影响相对较小，但时间很长在非典期间，酒店入住率急剧下降，整个行业从2002年的62%下降到2003年的52%，下降了10%，五星级酒店从2002年的68%下降到2003年的52%，下降了16%，四星级酒店从2002年的71%下降到2003年的56%，下降了15%，三星级酒店从2002年的61%下降到2003年的52%，下降了9%，四星级酒店下降了今年上半年，入住率在严峻时期甚至更低，甚至只有一位数，并在下半年逐渐恢复。酒店业在2004年恢复正常水平，凸显其影响力大、时间短、韧性强。

|受1992年、2008年和2009年次贷危机和H1N1疫情的影响，北京酒店业再次受到冲击，连续两年下滑，基本下降到50%左右，五星级和四星级酒店影响较大，低星级酒店影响较小受2012年后国家反腐败政策的影响，酒店业再次遭受打击，近年来逐步恢复到2007年前的水平。

图2:2001年至2018年北京酒店入住率(%)

数据来源:北京市统计局

3年，酒店房价未受到疫情的显著影响

|在1992-003年非典疫情期间，酒店房价未受到显著影响，并保持基本稳定，但不排除个别酒店为促销和吸引顾客而降价。在2008年北京奥运会之前，客房价格稳步上升。五星级酒店大幅增加，在2008年达到顶峰。受奥运会结束、次贷危机和H1N1疫情影响，客房价格下跌，五星级酒店跌幅最大，达到40%自2009年以来，酒店价格稳步上涨，平均每年上涨2%至5%。

图3:2001年至2018年北京酒店业平均客房价格(元/夜)

数据来源:北京市统计局

4，酒店营业收入影响时间短，高星级酒店在流行期间敏感性较高

，虽然客房价格稳定，但入住率影响较大。营业收入基本符合入住率的趋势。2003年，酒店业整体同比下降14%，五星级酒店下降29%，四星级酒店下降27%，三星级酒店下降11%，这意味着从长远来看，高星级酒店受到的影响更大、更敏感、更不稳定。

图4:2001年至2017年北京酒店业平均营业收入价格(万元/家)

数据来源:北京市统计局

综上所述，疫情对国内生产总值和消费的影响较小，对旅游业、酒店入住率和营业收入影响较大，影响时间较短，对高星级酒店较为敏感，但酒店客人价格影响不明显根据非典疫情的历史经验，基于非典防控战争的经验，新皇冠疫情应采取早期应对、适当防控措施、大幅提高医学科技水平、国家政策支持等措施。我们相信，新的皇冠疫情将在几个月内结束，不会对中国的经济基本面产生严重影响。疫情结束后，经济活力和消费也会迅速恢复。

1，价值影响分析

酒店作为一种商业物业，一般采用房地产估价法中的收益法进行分析，其原理是根据该物业的未来收益计算收益价值的方法。如下图所示:

图5:收入法测算的收入值示意图

净收入=年现金流入-年现金流出

A，现金流入

现金流入包括房间收入、餐饮收入和其他收入

1年客房收入r1

r1 = n x p x或x d

其中:n:客房数

P:平均酒店房价

OR:酒店入住率

D:天数

2年食品收入r 2

2 = r1এQ1 x q 2

其中:R1 199④酒店R

R=R1+R2+R3

，其中:R1:年客房收入

R2:年餐饮收入

R3:年其他收入

B，现金流出

现金流出包括与客房、餐饮及其他项目相关的运营成本和运营费用、管理费用和销售费用、酒店置换资金、增值税、教育附加费、城市维护和建设相关费用将根据当前规模并结合物业管理和酒店价格政策进行预测。

根据一般收益法的评估方法和常规操作，我们采用补偿资本化方法模型进行分析，即其公式为

v-收益值

AI-未来净收益

yi-未来I-收益期

n根据疫情特点确定未来I-收益期

。我们将房地产收入期的发展阶段分为两个阶段，即流行+复苏阶段和正常阶段，如下图所示:

图6:房地产收入期的发展阶段图

我们以北京某五星级酒店为例进行了计算分析。正常运营数据如下:

◆总收入期n为35年◆

◆现状总体平均房价900元/房·夜◆

◆总体平均入住率为70%

◆运营成本参照2003年非典期间北京酒店的运营业绩数据，按照正常市场平均房价

计算，因为客房价格相对较低但是，入住率受到很大影响，营业收入基本符合入住率的趋势。2003年，酒店业的整体入住率下降了10%，五星级酒店下降了16%，四星级酒店下降了15%。我们分析了这一时期的具体参数受到流行病的影响。得出以下初步结论:

图7:受疫情影响的不同条件下五星级酒店价值变化率图

图8:疫情+恢复期

五星级酒店价值变化率关系图根据非典期间的经验和历史数据，在可能的条件下，酒店资产价值预计下降5.9%。下降幅度较小，乐观情况下疫情可迅速结束，下降2.9%，而悲观情况下，即疫情和恢复期为两年，下降11.8%(发生概率较小)在理想状态下，五星级酒店受流行病+恢复期的影响，价值变化率呈线性关系，年均下降6%左右，但实际情况更为复杂。流行病+恢复期越长，价值影响因素越多，不确定性越大，实际价值影响就越大。

图9:五星级酒店运营成本与价值变化率的关系

同时，我们分析了运营成本的敏感性。运营成本和价值的变化率影响很大，运营成本下降9%，价值上升27%据分析，一般五星级酒店的平均入住率在20%至30%之间，运营成本的变化直接影响平均入住率。成本的9%的变化对GOP率有很大的影响。在当前疫情和长期发展下，如何在不影响酒店质量和服务的前提下，控制成本和运营费用，提高酒店经营效益，对于提升酒店资产价值具有重要意义。同样，我们对四星级酒店的影响模型进行了分析，得出如下结论:

图10:四星级酒店在各种条件下的价值变化率关系图

四星级酒店在可能、乐观和悲观条件下的价值预计比无流行病情况下的价值分别低5.9%、2.9%和11.8%，与五星级酒店的影响范围基本一致其他敏感性分析的结果与五星级酒店相似，在此不再重复。< br>

受疫情影响。在此期间，为了响应国家防疫和控制的要求，为了保护他们的健康和安全，大多数人基本上取消了旅行、商务、会议活动和其他活动，这对酒店业产生了很大的影响。本期酒店入住率将迅速下降，直接影响营业收入和利润的大幅下降，甚至出现严重亏损、持有物业风险上升等情况，物业价值也会受到一定影响。但是，从我们详细的数据分析来看，在疫情能够得到很好的控制和很快结束的情况下，国家的宏观经济基本面不会受到很大影响，疫情结束后，旅游、商务和会议活动会很快恢复正常。对于收入期为20至30年的酒店，短暂的疫情不会对其价值产生重大影响。在

的流行期内，酒店经营者除了加强防疫措施确保安全度过流行期外，另一方面，可以开源节流，调整收入结构，节约经营成本。此外，他们还可以利用空档期进行员工培训、翻新和翻新，增加卫生设施建设，提高酒店质量、品牌形象和市场竞争力，以便在疫情结束后迅速恢复正常运营。

通过对集中式商业地产价值的敏感性分析(参见之前的研究——“评估人员看到新皇冠肺炎疫情对商业地产价值的影响”——18-)，我们发现长期物业运营管理的质量是影响收益价值的关键，酒店物业也是如此。如何提高未来酒店的长期入住率，降低运营成本，提高收益增长率和GOP率，是提升酒店资产价值的根本途径。

本文作者:世界土地资产评估协会，是国内领先的土地房地产和资产评估机构，拥有强大的评估团队，拥有RICS、AI、HKIS等国际协会的资质，致力于持续的专业领导力，从前瞻性的角度深入解读房地产市场，从价值领域的公众数量入手，不断创造出精彩的原创作品！如果你需要重印这篇文章，请点击[重印说明]查看重印规则。

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