面对疫情行业如何应对_地产企业如何应对疫情黑天鹅

管理的灰犀牛的灰尘没有落下，疫情中的黑天鹅又出现了。房地产2020年注定是坎坷的一年。战后，宏观环境、市场和行业将迅速变化，企业也将不可避免地随之变化。

政策应该处理风险，而不是重叠风险。

政策将始终用于对冲市场风险，而不是重叠市场风险。我们应该相信精英决策者的智慧。

总的来说，今年的财政和货币政策将相对宽松，进一步的税收减免是可能的，但估计幅度不大。去年减税完成后，地方政府财政相当紧张，地方政府的债务杠杆尚未下降。总体

房地产政策将略有放松，但不太可能发生根本性变化。对房地产的销售、购买、签署和贷款的限制可能会放松，但对价格和融资的限制绝不能抱着自由化的希望而放松。在一些地方，限价会被放开，可以说，市场将无法买到限价。

的唯一机会是地方政府可以放开高端市场价格和购买限制条件，以便出售土地补贴家庭使用。北京方面去年已经有了一个试点项目，允许高端企业依赖市场，中端企业给予政策，低端政府提供担保。这更符合市场规律。这不会影响社会住房保障，但也会刺激高收入人群的消费，并为今年的国内生产总值做出一定贡献。排除高端住宅，用中位数来看房价比用平均价格更合理。

市场极不可能重复“后非典”的局面。

以下没有鸡蛋了。经济产出的下降将不可避免地影响所有行业，房地产也不例外。有人说，2003年非典爆发时，房地产销售没有下降，而是上升了。今年也有可能吗？我认为可能性很小。在2003年和2020年，这就像青少年跌倒和中年车祸之间的区别，完全不同。

2-020年商品房销售总额有可能回落2019年的总销售额为15.9万亿元。现在房地产市场完全冻结了，网上销售是一句空话。顾客没有心情观看。即使销售办公室开门，顾客也不敢来。据乐观估计，影响将是4-5个百分点，如果延长至3月份，可能会影响10个百分点左右。在这种情况下，2020年的总销售量可能会开始下降，这意味着2019年可能是房地产销售的高峰期。

从供应的角度来看，新房的供应很可能与2019年持平。虽然建设将会推迟一个多月，但预售条件可能并不那么严格。去年新增加的投资量将抵消今年第一季度供应较少的部分，或今年年底供应但未出现的部分。

从需求角度看，经济影响将影响部分购买力，但预计政策将适当放宽，释放部分居民杠杆。此外，由于通胀预期，核心城市的投资需求可能会有所增加。从价格角度来看，

面临回落的压力。一些企业可能不得不降低价格并返还现金，以应对到期债务。然而，将会有区域差异。对于治理水平较好的城市，尤其是医疗资源较好的城市，价格可能会得到相对较强的支撑。

从客户的角度来看，需求存在结构性变化非典过后，客户对改造的需求急剧增加，他们更喜欢低密度的板楼。与此同时，底部销售的投资也大幅增加。这种流行病将改变健康社区和家庭对空间产品的投资需求，同时需求将向优秀城市倾斜。

行业顶点可能意味着外部环境和市场的拐点

的变化，这将导致行业底部逻辑的相应变化，以及增长规模、发展模式、内部逻辑等的根本性变化。

规模增长变化:行业规模可能达到顶峰，这可能意味着一个拐点，未来可能难以超过这个总量。龙头企业的规模增长也会相应放缓。一些中型企业有较高增长率的可能性，这将缩小与龙头企业的差距。然而，小企业高速增长的可能性极小。

发展模式的变化:高杠杆土壤储存驱动模式将被推翻。土壤储存已经成为一把双刃剑。在金融去杠杆化和价格限制的情况下，囤积土壤不是弯道超车的引擎，而是脖子上的枷锁。这个行业已经进入了一个稳定而快速的发展阶段，每个人都应该确保油箱里的油能够支持下一个加油站，而不是踩油门。

住房企业必须妥善应对七大压力。

开发企业必须经营并打开七样东西的大门:投资、储存、供销、利润回报(投资、土壤储存、供应、销售、库存、资金回报和利润)，这也将在2020年发生变化。

的投资周期将滞后，总量将下降:上一季度是一个小的投资高峰，以补充当年的商品供应，并在年内开放市场。受今年疫情影响，政府将推迟征地，开发商将在第一季度减少征地，原因是销售现金流被切断。由于总销售额的可能回落和金融机构的去杠杆化，预计土地收购资金总额将从2019年开始略有下降。

储地球是一把双刃剑。不，不，不要太多。随着房地产行业进入一个较长的时期，许多地方房价的增长不一定会超过金融机构的高利率，而土地储备将成为一种负担。合理的土壤储量应在两年到两年半之间，既能满足开发需要，又有时间灵活补充，不消耗太多的资金成本。土壤储量高的公司今年应该减少土地收购，加快土壤储量的周转，减少土壤储量。

的供应包括产品结构和运营节奏两个方面:供应什么类型的产品，供应多少，何时供应，对客户判断、市场洞察力和自身目标的深入综合分析。如果你做得好，你会像一个熟练的工人解决一头牛。你将被连接在一起，有着平稳的节奏和一次呼吸。它不仅是一项技术活动，也是一项艺术活动。

的销售额永远是成功的关键，但它们往往是成功的关键。销售每年都面临巨大压力，今年尤其如此。今年的销售要赶上未来三个季度的年度目标将更加困难和累人。然而，没有多少创新的销售方法，也没有有效的计划来对抗中间商的垄断。即使今年的政策将放松购买限制，由于资金和年度目标的压力，可能会有一个地区的肉搏战踩踏。尽管今年的总销量下降，但该行业的营销率将高于2019年。库存

是房企的“毒瘤”，今年应该是清仓年。现有库存和大量库存是消耗资本成本和吞噬所有利润的癌症。今年的疫情导致了房地产公司资金和利润的短缺。库存必须严格控制。可以销售的最大库存数量最好不超过四个月的销售额。然而，如何降低价格、上市是房地产企业面临的一个挑战。

回收期是企业的生命线在去杠杆化的金融环境下，今年的还款更为重要。它是现金流的根本来源和内生增长的引擎。没有还钱的销售是流氓行为。整个第一季度，还款金额预计比上一季度下降约40%。我希望今年的贷款限额和按揭限额可以放宽，否则很多短期负债的企业会很难过。

利润是衬里，基础，规模是面子，其他是方式和手段。开工延误会对竣工结转产生影响，而住房企业的结转利润也会产生较大影响。即使锁定的销售没有交付，利润也无法反映。特别是上半年，弥补的时间很短，半年度报告的影响可能大于全年。新常态下，住宅企业将更加注重质量，核心净利润最能体现企业为客户创造价值的质量，这是客户用钞票投票的结果，也是最真实的。今年，行业将更加关注利润清单，而不是规模清单。

黑天鹅是不可预测的，灰犀牛是不可避免的，没有人能改变规则。如果他们不能改变世界，他们将改变自己，并不断努力进化和迭代，以更好地适应世界。无论奋斗、学习、提升还是创新，它们都是进化的方式。然而，无论什么样的进化，为了有更多的生存机会，快速行动是必要的。然而，有危险就有机会，这也是一条规则。如果你现在只看到危险而看不到机会，那么请记住——当每个人的生活都很艰难时，这往往是一个很好的机会。