资料来源:凤凰网财经综合版|全国商报、第一财经、21世纪经济报道、数据宝藏等。< br>
除了餐饮、旅游和其他行业之外,房地产也是一个受新皇冠流行病影响很大的行业
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在住房市场流行感冒的情况下< br>
为了抗击新的皇冠肺炎疫情,住房企业的网下销售几乎停滞不前,而网上住房销售的承载能力尚未得到验证。从主要住宅企业和业内人士的观察来看,短期内住宅企业的销售业绩仍将受到影响。当销售业绩低迷,融资节奏可能受到疫情影响时,房企如何生存?
|自1992年10月以来,尽管开发商陆续复工,但他们无能为力。全国数百个城市已经关闭了售楼处,并暂停了许多地方的土地拍卖。房地产交易基本处于停滞状态,春节黄金周期间交易量同比下降95%。根据CRIC的监测,84个城市在春节期间只有25万平方米的新供应,比疫情爆发前一周(武汉于1月23日关闭)低95%2年8月,国家下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,简称18号文件,明确把房地产作为国民经济的支柱产业这是中国经济的一个转折点,让房地产进入了一个15年的黄金发展周期。
现在,新的皇冠肺炎疫情与非典有许多相似之处,经济也受到同样的重创。此外,地方政府的救市政策相继出台,市场对“房地产拉动经济”的幻想和担忧再次浮现。
2年12月12日,无锡、xi、南昌、上海、浙江等省市相继出台各种住房相关扶持政策,从延期土地租赁、延期还款等多方面给予房地产企业极大的关怀和支持。到目前为止,全国10多个省市已经出台了各种房地产政策。
受到这类消息的提振,地产股普遍迎来逆潮流而动的趋势,13日300家地产股收盘上涨2.15%,脱离市场,与三大股指相反
然而,到目前为止,房地产行业的主流观点并不乐观。一位排名前20的房地产公司高管告诉记者:“事实上,地方政策对房地产公司的影响是有限的,主要是土地租赁,这相当于给房地产公司利润,希望稳定市场。”“< br>
更重要的是,在业内人士看来,目前的国内房地产市场与2003年相比处于两个完全不同的阶段,不可能再简单地照搬当年的趋势。
总的来说,本轮放宽住房限制的政策具有鲜明的特点。其中,一线城市的房地产市场政策大多与公积金延期支付等相关。总体政策更加谨慎,积极预期主要释放。二线城市大多优先给予援助,推迟支付土地出让金或住房公积金,推迟项目的开工和竣工。以无锡为代表的三线城市在拯救市场方面有明显的特色。
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无锡出台17项救助政策
据悉,2月12日,江西、无锡、xi安都出台了房地产扶持政策早在此之前,安微还出台了10项支持政策的措施
江西省房地产协会提出了八大建议,包括提供财政支持、放宽限购限价令、分阶段放宽预售、允许房地产企业因不可抗力延期交付等。安徽甚至提议降低抵押贷款首付和利率。如果这些建议被采纳,当地的房地产政策无疑将迎来一个重大转折。
和无锡的救市政策引起了市场的广泛关注。
昨晚12点左右,无锡市委办公室发布了17项房地产企业救市政策,明确表示要“全面贯彻支持企业共度难关、支持房地产企业发展的精神”
不仅态度明确,而且采取了非常有效的措施。以下是政策重点:
1,纳税申报和纳税可延期3个月;房产税、城镇土地使用税有困难的可以申请减免;
2年,到期还款有困难的企业可以展期,信贷增长合理适度,不允许盲目提款、中断贷款和压缩贷款,以缓解企业的流动性困难。如果贷款在2020年6月30日前到期,且贷款期限不足一年,本金不予偿还。
3年,预售资金可以跨节点申请提前拨付重点监管资金;
4年,可申请延期交货和延期支付租赁费;
5年,长期租赁公寓可申请救助服务企业专项资金补贴;
6年,预售部分可在完成25%以上的投资后申请预售;
7年,城市基础设施配套费可延期缴纳;因疫情影响造成损失和费用增加的,按新指南执行;
8,开工和竣工时间相应顺延,在一级防控应对措施中不考虑违约责任;
9年,房地产行业主管部门牵头组织网上房展会,帮助房地产开发和中介企业方便交易
可以说,每一篇文章都与金钱有关,而每一篇文章都真正缓解了企业的营运资金压力,包括延期支付租赁费、延期纳税等。,甚至要求银行不要盲目贷款,切断贷款和新闻贷款,最后协调主管部门建立网上房展会,帮助住房企业方便交易。
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的专家分析没有触及购买限制、贷款限制和销售限制的关键方面。一些重点省市及时出台了土地价格和税收减免的相关措施。
重庆市政府办公室早在2月4日就出台了20项政策措施。对生产经营困难的中小微型企业,可以申请缓缴社会保险费和降低住房公积金缴存比例。这些措施将实施到2020年6月30日。
2年11月11日,上海下发文件,明确表示因疫情未能按期支付土地价款,可申请延期。不包括滞纳金和违约金,交货时间将相应延长。
2年12月12日,浙江省出台了保障防疫建设项目用地等六项重大措施的扶持政策,规定疫情解除后有效期再延长三个月。与此同时,Xi市资源规划局也出台了10项措施,其中三项与房地产市场直接相关:分期支付土地出让价款,允许变更出让价款支付期限,实行房地产预登记制度。在整理出
199国家商报记者发现,许多相关措施仍然是面向整个行业支持恢复工作和生产。一些城市已经集中在土地支付,减税和交易过程。目前,无锡是唯一一个对房地产行业推出“定向宽松”政策的城市,实力最强。之后会有更多的城市吗?张宏伟表示:“一些城市推出的‘定向宽松’政策主要针对土地市场的分期付款和延期付款。销售环节首先是税收减免和简化。目前,没有“购买限制、贷款限制和销售限制”。这些关键水平没有实质性变化。据估计,在过去3至5个月里,有库存压力的城市和有销售压力的城市,也将逐步推出一些措施,让市场尽快恢复温度。”“
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房企现状:“旱死于旱,涝死于涝”
受今日利好消息影响,地产股逆市上涨,指数涨幅达到1.36%,行业涨幅居前在个股方面,光大嘉宝和大港股价上涨超过5%,南山控股、叶晚企业、中南建设等个股上涨超过2%,而金科股、蓝光发展和保利地产等个股上涨超过2%
只房地产股票的估值目前处于所有a股的低水平。据《证券时报》统计,上海和深圳股市共有39只房地产股票的最新滚动市盈率不到20倍,今年机构一致预测净利润同比正增长。泰和集团、荣盛发展、华侨城a股、首发股和绿地控股等个股的最新滚动市盈率不到5倍。在净利润增长方面,中南建设一直预测今年净利润增长率将超过70%,蓝光发展、中信控股、阳光城、法华控股、新城控股和马頔控股都预测今年净利润增长率将超过30%。
短期利好的背后,是目前住房公司面临的类似情况
明远房地产研究所执行主编、存量房地产首席研究员艾振强告诉《国家商报》记者,目前的影响是很难卖房子。虽然许多房地产公司正在迅速推出在线营销和推广,但公众接受需要时间,与线下销售办公室相比,效果肯定会大大降低。“
即使在1月份,当疫情的影响相对较小时,大多数住宅企业的销售业绩也不景气根据凯瑞数据,今年1月,前100家房地产公司实现销售额5097.05亿元,整体业绩规模较去年同期下降近12%
就连碧桂园、恒大、融创等领先房企的销售业绩也出现同比下滑其中,碧桂园2020年1月实现合同销售额约329.2亿元,同比下降0.44%。归属于公司股东权益的合同销售面积约379万平方米,同比下降0.89%。
融创在中国的下滑趋势更加明显2020年1月,融创中国集团实现合同销售额约186.3亿元,较2019年同期的239.6亿元下降22.24%。合同销售面积约135.8万平方米,比2019年同期的159.2万平方米减少14.69%
销售业绩不佳,意味着住房企业的资本回报率将受到一定影响。“现在房企无法还钱,偿债压力大,资金需求大”经纪人说
,因此,目前各种融资渠道已经成为住宅企业生存的命门。海外融资,信托融资,可以打,可以用都用然而,许多中小住宅企业实际上是在“打一场血战”。融资渠道变窄,融资成本上升是最现实的问题。
“旱死于旱,涝死于涝”,20强住宅企业财务部门负责人总结了当前住宅企业融资情况目前,基本面良好的住房企业在资本市场上依然吃香,而中小住房企业融资难的局面仍未改变。
一位信托人透露了一个小细节:他最近一直在密切关注一家资金紧张的前30名住房公司,并正在与负责融资的人联系。“我们最近一直在密切关注这类(住宅企业)。他们缺钱,看能否用他们做些(融资)。“
以最近发行美元债券的嘉园国际和新城控股为例。嘉园国际最近发行的美元债券利率已经达到13.75%;新城控股于2020年2月6日发行了3.5亿美元的票据,票面利率为6.8%2019年12月,麦德龙控股子公司发行的3.5亿美元债券的利率为7.5%,略高于此次。融资
并不容易,但房地产公司可能很快就会等待好消息。上述信托人士指出,从融资成本来看,目前整体成本有下降趋势。目前,资本市场的反向回购利率为2.5%,央行也在加息。“目前(预计)不会对住房企业的融资进行过于严格的控制。“
如果负面影响没有消退,房企只有一个办法度过难关:狠抓销售,狠抓还钱还应该注意的是,想要夺取土地的人应该受到控制。
是当前房企确保资金回笼和资金链安全的重中之重。中指研究所在电话交换会上提到,住宅企业应该“开源节流”“一方面,我们将加大融资力度。如果融资窗口仍在上半年,我们将加大融资力度。另一方面,我行应加大未偿房款的催收力度,与我行沟通,争取我行在复工前发放已批准的按揭贷款。”
艾镇江表示,目前住房企业不应该乱花钱“最好不要先走,走过最严峻的阶段今年,整年似乎仍是夺取土地的窗口。“