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|张廷玉
编辑|陈赫振
2019房地产市场非常困难，但没有人想到，新皇冠肺炎的突然流行，使2020年的房地产市场更加困难
2年至2019年，房地产调控收紧，“房无投机”成为房地产市场的主旋律。三线、四线城市棚户区规模大幅下降，住房需求疲软，存量积压严重，住房企业销售集资难度加大。许多部门都出台了限制房地产融资的文件，这使得房地产企业融资更加困难。主要房地产行业的发展受到了阻碍，房地产企业的多元化发展越来越广泛，但至今没有明显的改善。绝望的中小房企破产退出，大型房企和并购加剧，房企生存越来越困难...
为了缓解2019年遗留的问题，2020年一启动，住房企业就不断搬迁。
位于融资端。为了缓解债务压力，国内融资困难的住房企业纷纷将目光投向海外。2020年1月，95家房地产企业共筹集海外债务融资1100亿元，比上个月增长992%。在投资方面，根据韩毅智库的数据，在疫情于1月中下旬蔓延之前，全国200个城市的土地成交量连续三周超过2900万平方米，土地市场逐渐升温。在销售端，房地产公司准备提前制定销售策略，尤其是在第三和第四行。在boxcar削减开支后，他们希望利用春节期间回家购房的机会，加快项目取消和收款的速度...
新皇冠肺炎疫情从天而降，推动房地产市场略微回暖的暂停按钮。土地拍卖被暂停，项目被暂停，售楼处被暂停，购物中心被关闭，购房者回家时感到寒冷...过去，中国的房地产市场在初春时还是冷的。这场流行病将给中国房地产市场带来什么影响？疫情过后，中国房地产市场将走向何方？
1。流行病对房地产的影响
流行病对房地产市场的影响是多方面的，影响到住房企业的项目供应和市场对住房的需求，从而影响到住房企业本身在房地产市场的背后，疫情还将影响政策监管和土地供应。
1，项目供给:有效供给越来越紧张
如前所述，三号线和四号线的房地产市场由于住房的变化而变得越来越难淘汰项目。一、二级房地产市场在政策监管、项目选址或配套设施等方面也不尽如人意，项目销售也不尽如人意。这些因素加剧了房地产库存积压。256亿+
亿韩智库的首席分析师表示，从2016年到2018年，房地产项目基本上可以在当年退市，但2019年情况并非如此2019年不会有无核化项目，2020年也很难出售。“因此，房地产公司的营销团队背负着非常沉重的负担。目前，没有任何催化剂可以在未来的困难项目中逆潮流而动。因此，2020年的有效价值供给不足。“
199疫情期间，全国各地售楼处相继关闭，住宅企业项目销售几乎停滞，进一步加大了项目解拨和收款难度。然而，土地拍卖和建设的暂停阻碍了住房企业供应粮食和饲料的步伐。疫情过后，房屋企业的有效供给将更加紧张。2，购买需求:需求推迟，消费回落
。在这种流行病的情况下，购房者不能关起门来，从3号线和4号线回家的春节摊位都被封锁了。这给三、四级房地产市场带来了巨大损失。
张华东说:“一线城市的总体需求是稳定的，需求可以季节性转移。”由于更严格的监管政策和相对疲软的需求，疫情加速了二线城市的市场调整。与此同时，二线城市存在着灵活性和空间，一些城市的房价也经历了一轮调整...三线和四线城市，尤其是封闭的三线和四线城市，受疫情影响最大，因为每年春节是封闭的三线和四线城市返乡的高峰期，通常约占年需求量的1/4。在
流行病之后，对购房者的需求仍然存在，但无论是在一线或二线城市，还是在三线或四线城市，这种需求都将被推迟。然而，购房者消费的落后将直接影响今年房地产市场的表现和房屋企业的销售收入。
3、房企行为:积极扩大网上销售
疫情严重，全国各地房企纷纷关闭售楼处，为了缓解还款和债务压力，许多房企开始住售房网上卖房子并不新鲜去年11月，碧桂园、恒大等品牌房地产公司高调售房，但收效甚微。在
疫情下，房企再次转向网上市场，交易仍然少之又少。在张华东看来，“网上销售办公室模式不符合购房者的需求。目前，大多数购房者都是自住。最初，许多购房者都是投资型的，不能去看房子，但现在他们都是自住。因此，顾客仍然要去样板房当场购买房子。因此，在短期内，在线销售办公室模式很难取代传统的销售办公室。“
但是在疫情爆发后，敲开直播大门的房地产公司可能会积极扩大网上销售，包括现场销售现场销售的作用并不显著，但其面对面的沟通特点和强烈的互动在客户存储和品牌推广方面具有一定的价值。
4，政策调控:放松是
流行前的一个高概率事件，房地产市场的整体调控变得更加严格。根据中原地产数据，2019年房地产市场调整次数达到620次，创历史新高。如果疫情过后政策继续收紧，房地产很可能会偏离稳定发展的轨道。由于涉及行业众多，房地产业的畸形发展将进一步影响政府的财政收入和中国的经济发展。
2年1月020宏观政策来源:韩毅智库
“总的来说，第一季度是住房企业的困难时期，放松政策应该是一个相对确定的事件”张华东说
但是政策放松并不意味着国家放松。在疫情爆发前实行严格政策控制的地区，政策放松的可能性更大，房地产市场有更大的调整空间。放松政策的效果因城市而异。在张华东看来，在疫情爆发后，一线城市的销售额有望稳定下来。二线城市的房地产市场受到2003年第二季度和第四季度政策的影响，具有更大的灵活性，而三线和四线城市的营业额全年可能下降5-6%。
5，土地供应:总体供应先少后多
。受疫情影响，今年土地销售继续下降。根据韩毅智库的数据，1月份全国200个城市的总规划建筑面积为24505.6万平方米，同比分别下降17%和56%。
2年1月，全国200个城市(单位:10000平方米)土地供应规划建筑面积为2020平方米。资料来源:
疫情在韩毅智库蔓延后，包括京津渝在内的许多计划进入市场的地块被暂停或推迟，全国土地交易几乎停滞不前。
199疫情得到有效控制后，政府有望加快土地流转步伐，加大土地流转规模。张华东说:“由于疫情对城市管理有很大影响，政府仍希望通过土地财政来弥补一些财政收入，并在一定程度上促进经济发展。”“具体来说，张华东认为一线城市的土地供应有望在3月底和4月初恢复正常；二线城市受疫情影响很大，将提前提供土地。预计全年土地供应质量将有所提高。三、四条线路的土地供应相对稳定。
2、地区和重点城市已得出结论，
疫情影响全国，但不同地区的房地产市场受疫情影响程度不同。疫情过后，房地产市场的趋势也因地而异。它与城市基本要素有关，即城市供求、政府监管和其他因素。
1，华东:部分二线城市购房需求释放较快
华东地区受疫情影响相对较弱，疫情后华东地区楼市走势不同256亿+199亿韩智库分析师认为，上海房地产市场基本上处于良好态势，具有较强的防疫能力。房地产市场受疫情影响较小，疫情过后相对稳定。
比流行前楼市调控较弱的城市和前期楼市调控较严的二线城市对政策更敏感。疫情爆发后，政策放松，市场需求将更快释放，房地产市场将更快复苏，如南京。杭州的房地产市场受到严格控制。在疫情爆发之前，土地交易就已经发生了，最初的供应被推迟了。疫情过后，杭州楼市可能会集中入市。
江苏城市启动疫情支持政策来源:韩毅智库
三线和四线城市受疫情影响更大阜阳、亳州等安徽省人口基数大、前期楼市表现好的城市政策敏感度较低。如果没有强有力的刺激，市场将缓慢复苏。然而，浙江省三、四级房地产市场的走势需要关注居民的收入和消费。由于需求疲软，房地产市场难以改善。
2，华北:预计北京周边的住房市场将大幅反弹
华北的住房市场受疫情影响相对较小。韩毅智库的分析师彭剑认为，如果疫情得到适当控制，华北房地产市场的复苏时间将会比其他地区更早。
具体来说，这种流行病对北京房地产市场的供应有很大影响，因此，尽管北京的住房需求仍然存在，但在这种流行病过后，可能会出现供需不匹配的情况。彭剑认为，疫情过后，政府可能会用放松贷款限制的方法来修复市场，届时北京楼市将呈现温和回暖趋势，并可能在5月和6月更快复苏。如果政策放松，北京周边的房地产市场也将大幅反弹。
同时，疫情将加速华北二线城市房地产市场的调整。疫情爆发后，如果政策出台，已经进入下半年调整的城市房地产市场将迅速反弹，如天津。然而，在板块分化明显的城市，如青岛和郑州，爆发后可能需要很长时间进行调整至于三、四线城市，河南的三、四线城市受疫情影响较深，其财产回收率将低于山东和河北。
3，华南:海西城市群提前调整
华南城市基本面差异巨大，直接影响到城市流行后的楼市走势
就广东而言，智库的分析师贺璐认为，深圳和东莞的房地产市场需求强劲，有很强的回暖能力。珠海、惠州和湛江的房地产市场供需相对平衡，疫情过后可以迅速恢复。广州、肇庆、江门、茂名等地的房地产市场存在供应过剩、库存积压、需求疲软等问题。疫情过后需要很长时间才能恢复。
就福建而言，在疫情爆发前，海西城市群已经进行了两年的房地产市场调整，需求透支有所改善。疫情加速了海西城市群的调整进程。福州、厦门和泉州的房地产市场有望在疫情过后迅速反弹。然而，漳州是个例外。由于前期投资过度和需求有限，楼市需要很长时间才能在疫情过后复苏。广西的房价为
199，以三线和四线城市为主，受到购房者返乡潮的沉重打击。不过，贺璐认为，由于政府的强力控制和适当的库存，广西楼市在疫情过后仍有反弹的空间。4，华中:在市场需要很长时间来恢复
疫情之前，华中市场基本上处于有利形势。根据韩毅智库的数据，2019年湖北、湖南和江西三省的商品房成交额为1.8万亿元，占全国市场的11%以上。其中，湖北的房地产市场成交量最好，占全国销售额的5%。从城市的角度来看，武汉是2019年唯一一个拥有2864亿元单套最大住宅销量的城市，远远超过其他城市。
湖北和省会武汉受疫情影响最大，疫情过后需要很长时间才能恢复楼市。韩毅智库的分析师预测，武汉的房地产市场需要大约一年的时间才能复苏。不过，南昌、长沙和一些基本上处于良好状态的三线、四线城市可能会从第三季度开始逐步恢复。
2年1月-020武汉新屋市场来源:韩毅智库
由于大规模的基础设施投资，防疫投资和疫情前对土地的高度依赖，预计疫情后武汉的房地产政策将适度宽松。
在土地供应方面，武汉和南昌在疫情发生后有相对充足的土地供应，但预计长沙今年的土地销售速度将会放缓，因为以前的土地供应很大。
5，西南:成都的房地产市场更有可能适度放开
重庆和成都是西南房地产市场的双星，成都的房地产市场更有可能放开，而不是长期放开。在
疫情之前，成都房地产市场受到严格监管，部分购房需求难以释放。韩毅智库的分析师林锴认为，疫情过后，成都的房地产市场监管可能会适度放开，“因为成都自己的监管政策很严格...政策有调整的空间。”具体来说，成都有可能适度放松土地出让，并合理放宽核心区的最高预售价格限制。
相比之下，重庆的房地产市场在疫情爆发前容易控制，市场供大于求。疫情爆发后，重庆的调控空间有限，政府可能会通过人才引进等政策刺激外部需求。
此外，由于重庆受疫情影响较深，楼市最早要到下半年才会复苏，而成都可能在第二、三季度开始复苏。至于四川的三、四线城市，如果错过购房后没有大的收益，房地产市场很可能需要6-9个月的调整周期。
