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文|《中国企业家》记者
编辑|王
插画家|王超
离收租日期还有两天，但在京接到蛋壳公寓客服电话，说他不能按时交房租，付款时间不详比他更麻烦的是北京的主人小霜她本应在一周前收到的房租还没有收到。“我该怎么办？他们不直接付房租！”
不是一个孤立的案例。最近，几个蛋壳公寓的主人报告说，他们收到了来自蛋壳的单方面通知，并受到疫情的影响。他们要求房主免费出租一个月，但房客不允许免费出租。关于消息的真实性，蛋壳公寓回应“中国企业家”的记者，该消息是部分不真实的。
“事实上，我们已经补贴了所有受疫情影响的租户。”“蛋壳公寓”解释说，由于城市的关闭，武汉无法归还其租户。该公司目前向他们提供为期一个月的减租政策，随后将根据关闭情况进行调整。至于业主，我们正积极与业主协商，看看我们能否分担负担，降低租金，共同度过难关。“
谈判？蛋壳公寓的主人不赞成这样的说法。他们说“房东免除一个月的房租”是一个鸡蛋壳的“通知”，这与拖欠房东的房租没有什么不同。在过去的三四天里，来自全国各地的700多名业主，包括北京、成都、南京和苏州，在热心人的帮助和互联网的便利下，迅速聚集在网上。他们加入了由各地区自发组织的“城市维权团体”，分享经验，相互交流，研究合同条款，讨论对策。在讨论过程中，每个人的情绪也从观望、怀疑和焦虑转变为愤怒和失望。
在对业主的评估中，不可协商的单边蛋壳通知既不合理也不合理也不合法，而且缺乏有效的反馈和沟通渠道，这使得许多业主没有追索权。一些人提议取消合同，而另一些人提议“直接打官司”一些业主在与蛋壳公寓的工作人员协商后“倒退”并接受了半个月免租金的要求。在各种情绪的背后，一些业主陷入了困境。一些人甚至在管理层对公司的安全表示怀疑。
受疫情影响，企业员工的在岗时间在短期内受到影响，但在中长期内，企业员工的在岗率和城际流动率是否会受到影响还有待进一步观察显然，所有这些因素都会影响到蛋壳公寓的收入，主要房东。然而，长期租赁将继续导致公司产生刚性支出。< br>
"现在我们正在与业主协商解决问题2月3日中午，蛋壳方回应“中国企业家”，称面对业主的经历和质疑，公司已经注意到了这些声音。“公司刚刚上市，资金充足。目前，一切运作正常。至于所有者对公司资本和运营安全的怀疑，消息人士称，“这纯粹是一个谣言，之前也有传言。"“
|蛋壳公寓于1991年17日在纽约证券交易所上市，成为2020年第一只登陆纽约证券交易所的中国股票这也是继清科公寓之后在美国上市的第二个长期租赁公寓品牌此次上市为蛋壳公寓筹集了约1.5亿美元，该公司2019年第三季度末的账面现金为23亿元。然而，这家公司仍在大发展。至少现在，它还远没有盈利。以下数据可用作证据。2019年前三个季度，蛋壳公寓的净损失为25亿元，净运营现金流为-16亿元。如果流行病是长期租赁行业中的黑天鹅事件，那么利润困难是这个年轻行业中的灰犀牛。它就在那里，它永远在那里，但是当你全心全意地奔跑时，你似乎视而不见。
用户的困惑:所有的话对空气说话
“电话根本进不去“王超是北京一套蛋壳公寓的主人。这两天他的主要工作是打电话“寻找客户服务”和“抱怨蛋壳”，并随时与北京业主权益保护组织分享进展。截至2月3日，已有近100名业主加入了“蛋壳北京维权”小组。王超说，这群蛋壳公寓的主人的情况和他的基本一样。
在王超的描述中，该群体的业主均以委托管理服务合同的形式将自己的房屋委托给蛋壳公寓品牌进行租赁管理。当大多数业主到达或将要到达合同约定的付款日期时，通过蛋壳电话通知他们，他们将以疫情为由支付2月份的租金，而其他月份的租金将在疫情结束后支付。具体日期不详。
-3——北京蛋壳公寓与业主的租金托管合同截图资料来源:被调查者业主“没有谈判和合同签署过程，只有通知，之后没有后续。””这种交流方式让王超感到愤怒，难以平静下来律师建议他增加联系，但这也是该团体中更多所有者面临的困难:他们不能互相联系。除了客服，他们没有找到其他渠道联系蛋壳公寓“基本上是蛋壳在同一个方向联系我们，400个电话也没用。在与我们签订合同之前，房屋接待代表不负责回答服务问题。“< br>
除北京外，来自全国各地的许多其他业主都参加了权利保护讨论，并表示他们难以就蛋壳公寓的反馈进行协商。在距离北京数千英里的成都，蛋壳公寓的主人贝克汉姆感到被蛋壳公寓欺骗了。2月1日，
贝克汉姆接到了蛋壳服务人员的免费电话“当时，我认为这是对租户的减租，并同意了“后来，他意识到有些不对劲，当他回电表示反对时，”对方说有录音，他无法更改。“另一位业主反馈说，现在问题的关键不在于房租已经降了一个月，”蛋壳公寓单方面通知房东，在全国疫情完全结束之前，它不会开始支付房租。“
”总而言之，现在是不能联系人了，话是对空气说的“广州的蛋壳主人董梅(音译)认为他们目前面临两个问题。一个是现在如何通知蛋壳，不同意40天免租金的决定，并留下证据。第二，根据合同，如果房东在15天内收不到租金，他可以单方面取消租约。手术怎么可能是合法的？
，然而，也有来自业主的反馈，蛋壳公寓免租金策略是不常见的这一次。一方面，并非所有业主都收到了这一通知；另一方面，并不是所有的房客都能享受到这种好处。例如，北京的房主常远询问了两个也是蛋壳主人的亲戚，得知他们没有接到免租金的电话。另一个租户反馈，蛋壳公寓APP弹出的消息是以“活动”的形式，预设条件，让租户获得一个月的免租金
“可以理解他们的公司有一项活动，但活动的费用应由所有者承担吗？”王超就更加迷惑了
业主政策:等待蛋壳公寓违约和解除
2年1月1日晚，南京业主郑宇在他家门口贴了两张自制的白色A4纸“海报”。
郑宇觉得他的举动是无助的截至2月3日，本应在1月24日收到的租金尚未上报。他在一张“海报”上写下了取消的原因，并告诉房客“尽快联系管家确认”，并在到期时“更换门锁”。在1月31日晚上8: 00收到“免租金一月”的蛋壳通知后，通信失败，他在黑猫平台上提出了投诉< BR >
2年2月2日晚，蛋壳工人联系郑宇，称“免租期可改为15天。”郑宇仍然不同意他给蛋壳南京地区的工作人员发了一条短信“……我们已经正式通知，如果15个工作日内没有付款，我们将强行接收房子并报警“2018年9月，郑宇与蛋壳公寓签订了为期五年的合同在他的印象中，蛋壳租金付款“从来没有拖欠过，通常是提前一两天。”
截至2月3日中午，郑宇已收集了近50位与他有类似经历的南京车主。他认为，如果在15个工作日内没有收到，蛋壳将被视为单方面违反合同，所有者有权终止合同，蛋壳将支付违约金。根据每个人反映的租金支付日期，估计“其中一半已经拖欠”
2年2月2日下午，在接到蛋壳客服的电话后，成都店主小婵做了更直接的陈述。他于2019年4月与蛋壳公司签订了合同，并于2月22日收取租金根据他的理解，如果房东免交租金，蛋壳也免交租金。作为房东，他无话可说。但是现在，如果我让房东免租金并收取房客的钱，我该怎么办？“我打算这几天给蛋壳发一封通知信，等15个工作日才能把房子拿回来“
对业主来说是不可接受的，而蛋壳客服有强烈的通知业主免租金的态度。联系客服的北京业主晴川没有得到满意的回复，但在与客服的争论中，他澄清了自己的想法。“主人要么冷酷无情，要么没有疫情。如果你说你有困难，你可以期待业主降低租金，但你必须和我讨论，而不是给我一个命令。“
没有沟通方式，也没有补偿计划。在与其他业主沟通后，常远计划等到蛋壳公寓违约后再取消合同。在常远的印象中，他们之所以选择蛋壳公寓来自住，是因为服务无忧、方便，而且房价相对较高。但是现在，同样的服务质量和金钱已经成为他们失望的原因。
蛋壳考虑:用情感来感动人们度过“困难时期”
“希望所有者能理解并与国家和蛋壳一起度过这个困难时期。这是中国企业家在一份名为“要求业主在二月份增加免租期的工作计划”的文件中写的该文件还表示，为了应对疫情对公司运营的影响，公司现在要求所有在1月底和2月底支付租金的业主在原合同的基础上，从2月开始给予公司额外的免租期。
上述计划规定，除武汉外的其他12个城市，所有业主将有额外的30天免租期。免租期在计划中定义为从付款之日起至付款前免租期结束的30天。该计划还详细说明了“与业主沟通的四级机制”。其原则是“真诚告知业主免租期的增加，并通过四级沟通最大限度地争取业主的理解，以减少相关客户投诉、法院诉讼和过度负面舆论的升级。”
此计划显示了整体工作节奏第一阶段:1月29日至2月2日，北申上航将致电付款日期为1月24日至1月28日的业主，请求支持。第二阶段:从2月1日开始在全国范围内，第一次沟通将由当地组织人力在城市进行。计划在2月10/15日之前在每个城市完成大约70，000个电话通信。
这基本上与车主报告收到电话通知的时间一致。值得注意的是，该计划详细列出了销售人员与业主沟通时的注意事项，其中提到:“尽量避免讨论和协商这些词语。”“我们不需要所有者立即宣布他的立场，我们也不需要担心所有者是否同意，但我们需要真实记录所有者的态度。“
”感情蛋壳想靠爱情打动人，得到一个就是一个”一些业主看完文件后感慨地说该计划在业主中传阅，并被业主视为蛋壳公寓针对他们和蛋壳公寓员工“反叛”的游说策略的证据“蛋壳”这个词在上述文件中出现过多次。截至新闻稿，蛋壳公寓没有回复记者关于上述文件的真实性
"蛋壳公寓按合同支付如果逾期，就是违约。北京市律师事务所律师贾认为:“目前疫情仍处于控制期。”。如果另一方证明不工作和延迟几天付款是合理的，这是可以理解的，但这不是不向房东支付租金的合理理由。“
其他中介的动态开始进入所有者的视野据他们了解，如果其他机构没有这种房主免租金的情况，那么蛋壳公寓就有自己的问题。
杨洋是蛋壳公寓的老主人2015年，蛋壳公寓建成后不久，他与它签订了一份合同。合同四年后到期，2019年10月，他将把蛋壳再延长三年。在他向记者展示的住房信托合同中，蛋壳和他的两个性能细节都被清楚地标明。在他看来，蛋壳公寓是一个“年轻的企业”，愿意花钱买房子，但“急于烧钱买房子”。
蛋壳公寓确实发展迅速。根据蛋壳公寓上市招股说明书等公开数据，过去五年，蛋壳公寓的数量增加了179倍，从2015年底的2434套增至2019年11月的4326690套。截至2019年11月30日，蛋壳公寓已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、xi和重庆的13个市场。
“我们可以理解企业成长并不容易，但不要把所有者当成傻瓜。”“作为一名业主，杨扬对公司的发展速度并不太感冒，但他说他了解公司的一些做法。”他们也不想取消合同。"
“免租金”倡议备受争议
对她来说离蛋壳“默认”还有很长一段路，但王涵形容她目前的心态为“焦虑”
2年2月2日，王涵接到蛋壳公寓客服的电话，“他们说疫情是不可抗力，通知我免收一个月租金，从下次租金中扣除。”“她是成都的一个蛋壳主人，收租日期是今年3月王涵看着这个群体中网民自我报告的经历，有些担心。
随着维权事件的爆发，一些尚未缴纳租金的业主也开始关注事态的发展。无论是过去几天未能如期收取租金的业主，还是可能“即将未能如期收取租金”的业主，即使他们持有合约，他们最大的疑问在于如何界定合约中所提及的“不可抗力”，这关系到他们能否获得赔偿和解除责任。与朋友们交流信息后，王涵将业主的具体问题归纳为三点。首先，疫情是否属于不可抗力第二，即使是不可抗力，疫情对蛋壳公寓的正常运营有何影响第三，即使这是不可抗力，即使它影响了经营，蛋壳公寓是否应该把利润给最终用户，租户，并向业主提供相关证明
如何定义业主所说的“不可抗力”？一位不愿透露姓名的西部地区律师在分析《中国企业家》时说，“根据《民法通则》第180条、《合同法》第117条等法律的规定，不可抗力是指无法预见、避免和克服的客观情况。”这种新的冠状肺炎是一种重大的公共卫生突发事件，不可能为各方所预见，符合不可抗力的特点。“
”消息人士解释称，中国国际贸易促进委员会(CCPIT)官方网站于2020年1月30日发布通知，允许企业办理新发肺炎疫情的不可抗力证明但是，即使新的冠状肺炎疫情被认为构成不可抗力，也并不意味着合同主体不能或不应该为此承担更少的责任。根据《合同法》第117条，只有当客观情况与不履行合同之间存在因果关系时，相关合同主体才能部分或全部免除责任。
“目前，业主的核心要求是支付租金。”这次事件中有争议的问题是，蛋壳公司能否以新的皇冠肺炎构成不可抗力为由，要求业主减免租金。“上述律师告诉中国企业家，在本案中，蛋壳公寓需要提供足够的证据，证明新的皇冠肺炎疫情导致与房东(业主)的租赁合同无法履行。“如果蛋壳未能按照合同约定支付租金，且未能提供足够证据证明新的冠状肺炎疫情与‘未能履行合同’之间的因果关系，房东可要求蛋壳按照合同承担违约责任南方地区律师事务所
的一名匿名律师在一份对“中国企业家”的分析中表示，一些地方行业协会已经提议给中小企业减免租金，特别是那些无法恢复生产和经营的制造业，但这一倡议没有法律效力。许多
的业主表示，他们希望通过法律手段来维护自己的权益，但令人担忧的是，打官司真的是最好的政策吗？一方面，对于一些业主来说，诉讼的时机还没有到来。另一方面，业主有自己的“家庭和工作”，时间很紧。单一诉讼是不现实的，集体诉讼需要合作的力量。
“最高法院尚未确定疫情是否为不可抗力。”一位不愿透露姓名的西部律师告诉中国企业家然而，“新发肺炎”和“非典”都是重大突发公共卫生事件。我相信法院在处理这类案件时会参考后非典时期的处理思路。”目前，业主们非常兴奋，但他们最终应该回到理性维权的道路上来。”律师说
"我要等到付款日期如果他仍然不付或少付，我将张贴通知通知房客，同时向警察报告。“这是王翰目前的想法在离她几千英里远的北京，蛋壳主人劳欧接受了这样一个事实:在和朋友们谈了一上午之后，没有任何反馈的希望。他坚定地决定“收集好的证据并保护蛋壳权利到底”"
(文章中涉及的所有者姓名为假名)
