房地产降价没有_恒大集团大幅降价，房地产行业不行了吗？

2年2月16日，房地产行业领军企业恒大集团开展了前所未有的专项促销活动，“全国所有销售中的住宅(包括公寓、写字楼)均可享受七五折优惠”。在支付方式上，也有“优惠房价”、“一次性支付、定期抵押支付、首付优惠抵押支付、一年优惠分期支付、两年优惠分期支付”等优惠措施。

石激起千层浪，恒大集团现金流吃紧吗？还是房地产行业正在失败？

在现金流管理方面，著名经济学家任泽平先生是恒大集团副总裁兼首席经济学家、恒大研究院院长。恒大集团有专家建议，所以我们不会把现金流管理的核心放在恒大集团身上。

让我们仔细分析一下恒大集团文件的第一句话，“新时代的市场变化”目前，全国房地产市场发生了什么变化？

全国商品房销售面积触底反弹

2年2月，全国商品房销售面积达到7.3931亿平方米的历史最高值。2019年12月为4.9821亿平方米，下降32.61%，比11月增加600万平方米，结束了4年缓慢下降的趋势(如图1所示)

全国商品房销售面积累计同比增长率从2018年2月的-17.1%上升至2019年12月的-4.9%(图2)

预测未来全国商品房销售面积将稳步增长。在这种情况下，房地产行业的销售将变得尤为重要。

全国商品房销售面积回升

2年2月，全国商品房销售面积同比增长-3.6%2019年12月，该指数反弹至-0.1%(图3)

观察了2008年、2012年和2014年商品房销售面积的累计同比增长率和三次探底的特征，发现负增长周期约为12个月

2，019的底部已经连续10个月出现负增长，这可以用来判断商品房销售的面积和金额已经触底反弹。

未来，全国房地产市场将会回暖，商品房销售面积和金额将会逐年增加。

征地面积见底反弹。

征地面积是房地产业的领先指标。

2年2月，019年征地面积累计同比增长率为-34.1%，2019年12月反弹至-11.4(图4)

观察到2008年、2012年和2014年征地面积累计同比增长率有三个底部特征，分别为负增长期16个月、19个月和35个月

从2019年2月的第四个底部开始，并显示出大幅复苏的迹象。随着土地购置费累计同比增长率触底，未来房地产业的繁荣将进一步反弹。

房地产投资将很快触底反弹

截至2019年12月，房地产投资累计同比增长率为9.9%，房地产住宅投资累计同比增长率为13.9%(图5)

1999-2019年20年间，房地产投资同比累计增长，与征地面积累计同比增长率一致，波动周期一致，高低点基本重合，正相关完善随着土地购买面积的逐年增加，未来房地产投资增速将进一步加快。

户贷款触底反弹

2-015年5月，家庭贷款累计同比增长率达到15.29%的阶段性低点2017年4月，分阶段高点为24.71%

截至2019年12月，家庭贷款累计同比增长率为15.53%，与之前的阶段性低点基本持平，为触底反弹，比上个月增长0.25个百分点，结束了2.5年的下降趋势，为触底反弹。同样，长期和中期家庭贷款的累计同比增长率为16.98%，从上个月的最低点上升了0.37个百分点(图6)

2 008-2019年，全国70个大中城市新建商品住宅价格逐月上涨，与家庭贷款累计同比增长率保持良好的正相关关系。

中长期家庭贷款基本用于购买商品房。贷款的增加自然会推高房价，这反映在70个大中城市的房价逐月上涨和公寓数量的增加。

在房地产业即将复苏的情况下，恒大集团此次大幅降价乍看起来似乎有些突兀。是因为房地产行业正在失败吗？相反，各种数据显示，目前房地产行业可能已经达到触底反弹的阶段。

新的供需关系形成时，恒大集团此次大幅降价，推出“楼宇劣化优惠率”等一系列优惠支付方式。它应该是一个个体企业抓住第一个机会，清除库存和撤出资金，并利用这种情况的行为。

目前，新型冠状病毒肺炎疫情将对包括房地产在内的宏观经济产生一定影响。房地产业在国民经济中起着重要的作用。疫情过后，预计房地产业将在未来复苏，商品房价格将适度上涨。

(作者是中原证券前董事会秘书，同时担任省招标中心采购部部长和地方矿业公司法定代表人)