北京限竞房质量问题_北京限竞房土地供应持续增加 库存量达历史峰值

到目前为止，北京市的非竞争住房合同数量已达20589套，超过20000套。与此同时，北京的土地市场已经售出了100多块限售房，而且数量仍在增加。随着供应量的持续增长，北京非竞争性房屋的存量已经达到历史最高水平。业内人士表示，未来北京新房供应将仅限于竞争房，项目恶化的速度将继续加快。地块的位置、开发商的资质和配套设施的建设将是区分非竞争性住房项目利弊的主要因素。< br>

项目交易差异化

中原地产数据显示，截至目前，北京进入市场已超过14个月，共有20，589份非竞争性住房合同，超过2万份。与此同时，非竞争房屋的供应量达到46，600套，库存达到历史最高水平。从单个月的网上签约数据来看，最近几个月一直处于高位，但与供应量相比，库存一直处于超储状态。连续14个月，非竞争房屋的供应超过了合同价值。

中原地产指出，北京从2018年6月10日开始进入市场，至今已进入63个限售房项目，共计100个限售房项目和46618个住宅单元。根据交易数量，在线签名完成率为44.2%其中，已完成网上签约的非竞争房屋总面积为218万平方米，平均网上签约价格为48821元/平方米。

从已经进入市场的非竞争性房屋的销售情况来看，项目之间的恶化率严重分化。中原地产首席分析师张大伟指出，少数有突出头寸的项目签约相对活跃，大多数项目的劣化率存在问题。市场上有一个明显的“28”现象，20%的项目占80%以上的销售额。随着大量郊区项目的进入，预计拆除非竞争性房屋的难度仍将很大。

9年10月15日，《中国证券报》记者走访了大兴区几个著名的竞业禁止住宅项目，发现竞业禁止住宅项目比例偏低主要与其所处的位置有关。大多数未售出的房子交通不便，缺乏配套设施。一些限制性住房项目距离最近的地铁线超过5公里。

以大兴区潘各庄附近新建非竞争性住房项目为例。该项目于2018年10月启动。这栋建筑已经封顶，但仍在大力促销。项目附近没有地铁，住宅区的开发商也有班车。据销售人员说，大多数在这里买房的人主要是为了改善。毕竟，单位价格很低，所以他们可以选择合适的公寓类型。也许地铁将来会开通。《中国证券报》

记者发现，大兴区的非竞争住房项目大多规模较大，不符合“非普通住房”标准，对购房者首付和贷款资格要求较高。这也是更难净化的主要原因之一。

"项目中的大多数小公寓在市场开始时就已经售罄。许多开发商不愿出售这些小公寓。如果你想买的话，特价房是没有的。一些开发商在“11”期间推出了几套特价房，但抢到它们的顾客基本上都在里面排了很长时间。一名中介销售人员在《中国证券报》上告诉记者

“如果做成普通的房子，许多两居室的房子一推出就会被抢劫。”一名房地产销售人员在《中国证券报》上告诉记者为了配合许多楼盘的销售，总房价分为住宅费用和精装修费用。

二手房排水系统

拆除竞争房屋更困难的原因与二手房和排水系统对购房者的更大选择性有关。“二手房基本上是一个成熟的社区，配套设施优势明显特别是，学区和医疗保健在这些领域无法竞争许多业内人士在《中国证券报》上告诉记者超过256家+199家房地产中介机构的数据显示，自2019年“金九”以来，北京二手房市场的整体价格有所下降，特别是对于那些接近非竞争房屋总价格的房屋，价格出现了明显的调整。二手房价格下降对限售房的去资本化有更大的影响。

以大兴区为例，那里有许多非竞争性住房项目。围绕许多非竞争性住房项目的是自2014年进入市场的二手房项目。大多数开发商都是知名的开发商，如保利、万科、龙湖、首开等。项目质量和物业管理与目前进入市场的非竞争性住房项目几乎相同。

“这些子新房项目的最大问题是，房子的原始成本低于五年。如果首付比例不够，个人所得税率要求更高。但如果是两套装修型的，首付比例本身就很高，从这个角度来看，这些分新房的项目都是不错的选择。毕竟，目前有限的竞争室大多是空白，由于价格的限制，装修时间可能需要两年左右的真正入住。考虑到时间成本，最好买栋新房子。一名中介销售人员在《中国证券报》上告诉记者

张大伟表示，2019年后，住房市场将开始逐点调整，热点城市将逐渐下降。此外，北京的贷款政策很严格，但非普通住宅的标准太低。因此，市场购买者基本上遵循非普通住宅首付款，两套首付款比例需要达到80%如果信贷政策没有重大变化，北京的房地产市场将很难经历大的波动。随着非竞争性房屋的供应继续增加，二手房的存量将继续与非竞争性房屋竞争。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，2019年楼市开春后，许多地区出现了市场降温现象，短期内与金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降低标准政策的影响。贷款政策有放松的空间，对房地产有一定的积极影响。但总体而言，房地产信贷政策仍基本稳定从公积金政策的变化来看，无锡、呼和浩特等城市今年已经收紧，而扬州、厦门、汕头等城市已经放松。宽松的城市更有利于只需要它们的首次购房者，而对那些换房子的人影响较小。

土地供应继续增加

根据北京市规划和自然资源委员会网站上的信息，10月15日，北京出售了3块限制竞争的住宅用地地块分别位于大兴区黄村镇孙村、马家桥镇和大兴区九宫东站。所有三个地块的商品房都需要执行90/70政策，并以有限的价格出售。此外，这三个地块还配备了幼儿园教育场地。在参与企业中，有10个竞标旧宫殿地块，16个竞标太阳村地块，5个竞标太阳村地块，7个竞标马家桥地块，1个竞标马家桥地块。

中国证券报记者发现，随着10月15日新增3个案例和2个拍卖案例，今年北京共将出售105块非竞争性住宅用地。从地理位置上看，大兴和亦庄已售出28块土地，大兴区已成为北京限售房市场的红海。

从参与征地的企业来看，参与征地的限制竞争房屋的民营企业数量明显减少，联合征地现象更加突出。以亦庄旧宫地块为例，参与拍卖的房地产企业中，“电建+京能”、“融创+南昌市政”、“金茂+世茂+中交”、“首开+保利”、“中铁地产+龚建”均以联合体形式参与拍卖

作为回应，诸葛亮的房屋搜索分析师郭世英在《中国证券报》上告诉记者，许多进入北京市场的非竞争性房屋项目都是通过合资企业收购的。一方面，它可以增加土地征用的概率；另一方面，它在后期运营和销售方面具有双重优势。此外，如果恶化率低于预期，个人住房企业的财务压力将相应减少。