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/谢逸枫
长期以来，房地产业作为支柱产业，在当前国民经济中所占比重较高，涉及的上下游产业数量较多。突发疫情也给房地产行业带来了很大的影响。随着疫情的爆发，这并不奇怪。据保守估计，今年第一季度房地产开发投资、销售、征地、建设和竣工都会受到影响，但影响远不止于此。
大多数省市相继采取措施，如关闭售楼处、停止建筑工地工作、推迟土地拍卖、关闭房地产中介机构。房地产行业也感受到了前所未有的压力。应该说，今年房地产企业最大的危机是资金链。目前，住宅企业面临的最大危机是如何出售房屋，如何最大限度地减少损失，以及如何应对疫情和生存
不懂高营业额，不谈房地产多年来，高周转率的发展模式已经成为房地产企业影响规模、实现高利润的法宝。快速征地、快速建设、快速销售的发展模式有助于企业提高资金利用效率，但也要求企业保证现金返还的速度，从而保持现金的持续高效运行。
和低地价、低利息、低成本的投资回报模式，给房企带来高收益回报，也是房企应该关注的产品和质量。然而，这一流行病的范围正在逐渐扩大。目前，高周转率企业在疫情严重地区分配的项目现金流受阻，高周转率模式可能给企业带来风险。
根据中指研究的数据，高周转率企业的突出特点是快速获得土地、快速开始工作、快速开放市场和快速解散。新冠状病毒疫情的集中爆发相当于踩下高速装配线的刹车，迫使高营业额的住宅企业减速甚至暂停。
住宅企业冲击结束
目前房地产市场监管的收紧刚刚达到一个拐点。疫情的突然爆发对住房企业造成了打击，可以说是雪上加霜。这是2020年住宅企业的生死之战，不是因为监管，而是因为疫情的突然爆发带来的六大影响。
不仅是由于房企债务到期，销售收入未能按期收回，融资渠道受阻，还面临着业绩下降、债务偿还和资金压力、无力出售、未能按时开工和完工、物业交付和征地规模下降等问题。
的问题在于，房地产公司还必须偿还银行贷款利息、外债、员工工资和运营成本、水电、五险一金等。住房企业四大资金来源的关键是商品房销售、银行贷款、外资融资和其他融资，但现在它们基本上完全关闭了
基本上可以确定，这次疫情对房企造成的影响比非典更大，不仅是疫情蔓延，还因为当时的经济和楼市背景不同，前面的文章已经详细分析过了。
|在1992 002 -2003年非典期间，经济快速增长。房地产市场最大的支撑是2002年的土地制度改革和2003年支柱产业地位的确定，随后是一系列的货币、信贷、税收、金融、财政等政策支持。的经济现在正在讨论中。房地产市场最大的支撑不是非典时期的环境。金钱不像那时那么容易，土地也不像那时那么容易。住房政策的全面放松和4万亿或2万亿的经济刺激计划暂时不会出现。
住房企业的影响
短期影响明显，没有必要过于悲观。第二季度恢复，中长期保持不变。作为一个突发事件，新的皇冠流行病将对房地产市场产生阶段性而非根本性的影响，只要它得到及时控制。全年内，受销售压力影响，开发企业将主动减缓征地速度，全国房地产投资建设数据将受到极大挑战，尤其是受疫情影响较大的湖北及周边省市。
尽管去年底降息、住房市场的解决、300万人口城市限制的放开、监管政策的区域性调整，再加上1-2月5日前降息和3.7万亿元的公共运营，住房企业仍未完全摆脱面临的危机。因此，预计3个月的停产和暂停销售期将对九个方面的住房企业产生不同程度的影响。
具体来说，大型住宅企业影响不大，而中小型住宅企业影响较大，而高周转率住宅企业影响最大。除了流行病对住房企业的影响，特别是对高杠杆、无现金流和计划购买住房的公司和购房者的影响，这种影响只有在短期内才会非常严重。许多购房者和公司采取观望态度，不会冒险买房或看房。
虽然疫情对房地产企业的最终影响还有待评估，但在特殊情况下，企业保持谨慎、凛然的态度，顺应市场趋势，积极应对市场变化是关键。目前，房地产企业需要认清形势，根据自身情况积极改变战略。至少应该在以下几个方面达成共识:在
199房企营销端的199疫情下，购房者推迟购房计划或情绪低落、不愿购房，影响了他们的营销。春节过后，项目的包装、促销和销售、广告和宣传计划都必须完全打乱，甚至浪费广告资源的现象都会导致营销成本的增加。因此，房地产企业应及时调整目标包装的上市时间和促销内容信息，以及促销和宣传计划。
同时连接所有广告资源以避免损失。一方面，它是要不断分发所有广告单位，及时调整上市时间和后续宣传的内容，并安排推广的步伐。另一方面，项目信息应及时发送给确定的或潜在的买家，以避免客户流失。1992年1月，100强住宅企业的整体经营规模比去年同期下降了近12%。从2020年1月下旬开始，大多数开发商的营业额与上一个春节期间相比下降了95%。然而，根据克里的监测，春节前后一周的房地产销售数据几乎为零。
几天前，各大开发商大力宣传他们的“网上售楼处”。在关闭售楼处的同时，许多开发商开始寻找另一条出路。如万科、碧桂园、龙湖、金茂等多家企业开设小型项目，提供24小时咨询、网上看房、选房服务，并结合网上房地产平台进行网上展示和销售。
止损单实施后，网下销售将转为网上销售，并做好充分准备。由于线下售楼处的关闭，许多房地产项目反应迅速，纷纷开设网上售楼处，引导客户通过视频和虚拟现实来看房，并在网上咨询房地产顾问，为以后的销售做好充分准备。
年春，住宅企业纷纷启动网上销售模式。继“云猫”和“云监督员”之后，出现了“云屋观”。客户可以使用小型程序或在线看房网站与网站合作进行“在线看房”、“在线交流”甚至“在线和离线看房”操作。“云屋”被认为是销售二手房的主流方式。
应对疫情，临时开发一个小程序查看房子在这段时间里，市民们呆在家里相对空闲，也有人主动在网上与销售人员交流。在未来，网上预订甚至合同签署应该是一种趋势。这个假期也给了许多房地产公司一个实践的机会。毕竟，如果他们购买外国住房，他们不太可能在任何时候“飞”去预定合同，这将花费时间和金钱。
“凤凰云”小程序发现，通过微信账号登录后，可以看到附近碧桂园的销售项目、建筑面积、户型、开放时间、价格区间、周边配套设施等信息。您也可以直接点击“我想咨询”或拨打“销售热线”了解更多详情。最近，碧桂园的全国直销采购平台凤凰云也推出了在线支付和人脸识别电子认购书的签约功能
龙湖也推出了“龙湖家庭”小程序。登录后，你可以看到全国各地的龙湖项目。然后你可以通过搜索该地区找到在广州龙湖出售的每一个项目的相关细节。万科南部地区推出了“万科地产神器”小程序。它还可以了解项目各个方面的完整信息，甚至显示模型房屋的真实照片和房屋的视频查看等功能。
越秀地产最近推出了“越秀地产宝贝”小程序，包括全国范围内40多个待售项目，高度整合了待售房屋信息、在线客服、购买推荐等多项功能。绿色城市为全国推出的“绿色城市云”小程序包括全国许多城市项目的信息
广州雅居乐推出了一个小项目“雅居宝”，其中包括大约9个可以在线观看的项目。中海地产广州公司也推出了“海客通”小程序《泰晤士报》中国版还推出了一个在线销售部门。客户可以通过小程序“时代+”在线咨询和购买房屋
为了消除客户没有现场离线选房的顾虑，时代中国还承诺，所有在2月份通过“时代+”网上购房的客户在7天内没有理由退房。此外，还有通过与门户网站合作推出网上看房的项目，如淘金潮半山豪庭推出的“网上售楼处”因此，在线房屋检查促进了交易。在未来，网上和网下选房和转让合同将成为一个大趋势。除了项目介绍和网上咨询，
房地产项目的网上售楼处还可以引导客户分享一键式朋友圈和微信群，实现社交圈的裂变和传播。在一定程度上，它可以帮助销售，减少暂停订单造成的损失，也有助于开发商收回一定的资金。
，但是，对于网上销售或房屋销售，购买者对房屋类型和数量的选择以及房屋检查、首付款和合同签订的链接受到某些环境和技术的限制。也担心信息的泄露和事实的缺乏，这就要求开发商在这方面做好准备，避免退房或退房现象，购房者和其他现场考察后的流行病
目前，购房者不可能像买普通商品一样买房。网上购物是买房的唯一方式，而网上购物仍然是唯一方式。暂时没有必要急于买房。在家“透过云层看房子”了解相关信息是可以的。疫情过后再做决定，或者去项目现场了解情况，都不算晚。
由于各种住房企业暂时无法通过销售获得还款，它们将被迫调整土地投资的步伐。一些现金流紧张的公司将面临生存困难，上半年行业重组将加速，并购机会将增加。在形势稳定后，开发商肯定会大规模将库存推向市场，给予更多优惠待遇，并按所取金额提取资金，以确保金融安全和稳定。对
199住房的需求不会消失，只会推迟。疫情对房地产市场的影响是短期的。随着疫情在未来的发布，负面影响将逐渐消失，对行业年销售额的影响有限。在第一季度的宏观经济压力下，随后的货币政策、财政政策还是超出预期，对于产业政策的放松也没有不可预料的虽然今年房地产企业的销售目标是否会因疫情而降低还有待进一步观察。但是，在企业经营过程中，销售目标应根据市场情况合理设定，或根据后续情况及时、积极地修订任务目标。
住房企业的资金端中断了
的销售收入，资金流动压力很大。高周转率的核心是资金的高周转率。在这种流行病的情况下，许多销售办事处将关闭。预期中的购房回笼和3月份的“春节”也将难以实现。销售收入将无法满足企业的资金需求，这将降低企业后续的运营效率。后续开发将承受巨大的财务压力。
预计将在未来一段时间内对疫情严重地区的经济产生更大的下行压力，减弱购买需求的驱动力，房地产市场的量价下跌在短期内将更加明显。因此，如果房地产企业在疫区有大量的土地储备，区域经济环境的变化将导致其经营风险的短期上升。受疫情影响城市中
1992企业的土地储备和分配比例高于20%，未来土地开发过程将受到影响。在受疫情影响的城市中，8家企业的项目销售额占25%以上。这些企业的还款率在短期内将会降低，项目取消的风险更大。已经开工的199项目被迫中断，前期资金不可能快速收回。对于已经启动的项目，前期投入了大量资金。根据高周转率模式，项目应尽快进入开放周期，以实现资金回报。但是，由于疫情的影响，开工速度放缓，开工日期不确定，难以快速收回前期投入的资金。，对于重债企业，即使不开工，利息和到期债务仍需按期支付，给资金支付带来很大压力。账面资金是否充足将影响企业未来对项目的投资程度和抵御压力的能力，这决定了企业能否经受住疫情的考验。
受疫情影响，绝大多数购房者将基本推迟购房计划，楼市交易进入冰点，这将直接影响房地产企业的销售收入和现金流约束与此同时，由于销售的急剧下降导致资金压力，住房企业也面临着偿还债务的压力。对于那些原本面临更大财务压力的企业来说，这无疑是雪上加霜。
预先预判公司的资本状况预计第一季度的销售额将相对较低。对于资金紧张的住房企业，必须做好充分准备。虽然现在房地产行业的融资并不容易，但仍有很大的操作空间。对于大多数住房企业来说，今年必然会减少投资现金流支出确保资本链不断裂是首要任务。
相当于开发人员的生命线开发商部分依靠融资，部分依靠销售获得资本回报。如果目前的商品房销售状况不能打开，他们只能依靠融资。然后，拥有更好融资平台和渠道的房地产公司将加大融资力度，确保现金流和财务稳定。
对于开发商来说，如何改善目前销售受阻的局面，尽快实现销售归集，改善企业的资金状况已经成为一个亟待解决的问题。其次，除了多渠道销售，房地产公司最重要的还是关注现金流，尤其是中小企业，由于资金紧张和并购，中小企业面临着严峻的挑战。
也许，今年会有一波大企业并购现金流不佳的小型住宅企业的浪潮。作为住房企业的主要资金来源，商品房预售是在银行信贷、非标准融资(保险、信托、基金)、上市和股权融资不放松的情况下停止的，这意味着资金不能在短时间内及时偿还，从而给住房企业造成一定的财务压力。此时，
住房企业应及时削减支出，拓展融资渠道、海外融资、同业拆借和联合开发或股权与项目合作，开辟新的销售渠道和方式。这无疑是一个在短期内减轻资本下降压力和稳定现金流的好方法。
保团供热，建议中小住房企业和头住房企业及国有企业尽量配合土地开发项目与融资成本经常占10%以上的中小住宅企业相比，国有企业和龙头住宅企业在融资成本和项目去资本化方面具有更大的优势，也更能抵御风险。
住房企业
员工不得采取临时裁员和关闭项目的方式，以稳定资金压力大、债务到期、整体现金短缺的住房企业的现金流，避免破产危机或项目资金链断裂。因此，中小型住房企业可以考虑联合开发或首先稳定现金流和减少支出的方式。不可否认，
是住房企业的负债方，这一流行病对高负债率的住房企业影响很大。因此，自愿降低负债率是关键，否则，今年一些企业可能会因资金问题而出现流动性风险。
根据华泰证券此前的统计，从2020年到2022年，国内房地产债务总额将分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年，债务还本付息开始达到高峰，连续六个季度超过1200亿元。
另一方面，房地产公司海外债券的到期日也在上升。根据Wind数据，2020年和2021年海外债务到期日分别为297.86亿美元和316.38亿美元。2019年下半年以来的融资收紧，给房地产行业的资金链带来了更多压力。这仍处于房地产企业集中还款期，增加了后期资金的不确定性
高周转率短平快发展模式有很大影响。由于无法及时获得销售收入，债务偿还计划受到严重影响，出现违约。特别是对于中小住房企业来说，短期债务行为绝对是不可避免的。住房企业可以提前延长贷款时间，避免违约或贷款中断。
住房企业占用土地
1年土地流转量明显低于2019年12月的周期性高峰由于土地供应计划的调整、土地供应地的落实以及土地出让的暂停，这一疫情已导致房屋企业不敢占用土地，这必将影响房屋企业占用土地的规模和土地储备的补充。住房企业可以考虑将土地上网或通过股权收购或项目收购的方式增加土地储备。
在疫情不断发酵的情况下，许多城市土地交易平台暂停了摘牌和挂牌业务，客观上减少了短时间内的土地供应，阻碍了企业快速获得土地。受疫情严重影响的城市暂停土地交易(前20名确诊病例)
从表中可以看出，大部分城市的公共资源交易平台服务系统已经暂停了所有进入项目的交易活动和新项目的注册。恢复时间不确定，各省市均延长了恢复时间。
由于疫情的影响，地方财政收入将受到影响，政府很可能会推大规模征地，通过征地收入来弥补以前的一些损失然而，实力相对较强的开发商也会效仿因此，下半年土地市场可能会更加活跃。虽然
199售楼处暂时关闭，但主要住宅企业的客户数量没有减少。地方政府将采取积极措施，提高土地出让质量，合理定价。据估计，节后社会资本成本可能会下降，减轻企业的压力和购房者的负担。住房企业的开工日期暂定为2月10日，比正常开工日期晚10天左右。此外，当地许多县、乡、村已经切断了人员流动，建筑工人暂时无法返回施工现场，造成人员短缺。
在政府的要求下，即使是返回施工现场的工人也不得不被隔离一段时间，这进一步推迟了开工日期。因此，对于高营业额的房地产企业来说，项目开发被迫放缓，这对其扩张企业的布局、开业速度和后期销售收入都有很大影响。
受疫情影响，绝大多数企业在节假日后延长了工作时间，一些行业面临前所未有的困难，其中贸易、旅游、餐饮、酒店、娱乐和航空行业受影响最大。为此，近期陆续出台了一些有针对性的政策，包括北京、上海、广东等城市的相关财政金融政策，以确保经济稳定运行。
暂停令的实施已导致所有房屋企业暂时停止施工，或房屋企业主动停止工作。对房地产公司来说，这意味着巨大的资本或违约风险。因此，房地产公司应及时调整启动计划和时间，及时联系建设单位和材料供应商，推迟启动时间，避免违约。
货币宽松政策的提前出台可以缓解部分住宅企业融资成本压力，但目前主要负面影响仍来自于建筑用地和销售的停滞。未来，企业将被迫快速开工建设，通过高周转率尽快将土地或建设项目转化为适销对路的项目。这很有可能，因为目前对所有开发商来说，形势仍然相对严峻。
住宅企业的竣工结束
提前与供应商协商运输材料以尽量减少影响，并提前与建设单位和业主沟通。做好施工防疫措施虽然开工时间有所推迟，但工程进度和竣工时间都会受到一定程度的影响。但更重要的是，如何在项目现场恢复工作后采取预防措施也是目前亟待解决的问题。
房屋企业的交付端应提前与业主和购房者协商，避免违约。与建设单位、监理单位、材料供应商、物业管理单位等协商。避免违约不管疫情如何发展，房地产业已经进入了高质量发展的新阶段，未来将努力追求质量、服务和创新。在疫情持续期间，也是房地产企业软硬实力的综合竞争。
首先，工程质量不能降低。如果项目的质量因成本控制而出现问题，无疑会增加企业品牌和营销的痛苦。第二，不能降低住宅企业自有物业的管理水平。此外，一场流行病还将主要房地产公司的管理水平公之于众。
此时，谁能做好物业管理也是企业品牌与产品实力之间的一场另类较量尽管市场预计房地产政策将会放松预计总体政策将保持稳定，中长期的主要基调将是“住房不会被炒鱿鱼，政策将因城市而实施。”
政策变化结束
不使用房地产作为短期经济刺激。主调不会变。只有在城市的政策下，才会有小规模的放松或调整，而这种放松是不能完全放松的。至于全国性的强有力的经济刺激，问题更为复杂，这取决于今年3月“两会”将发布什么信号。
可能是强有力刺激经济的积极信号，或者是“追求质量而非增长”的稳定信号据信，疫情对中国经济的影响是周期性和暂时性的，不会改变中国经济的长期基本面。完全有能力和信心赢得防疫和控制战争，尽量减少疫情对经济的影响
为了保持市场稳定和抵御短期冲击，货币政策预计将从“灵活适度”转向适度宽松。考虑到短期通胀仍处于较高水平，预计央行将分阶段小幅降息，如降低7天反向回购投标利率、降低多边基金利率、针对疫情严重地区的目标降息等，从而压低LPR，降低社会融资成本。
市场变化结束
根据青油圈的自媒体行业观点，首先是房地产市场已经过了早春，延迟、信心和经济状况要求至少一至两个月甚至六个月的恢复期。参照2003年非典疫情，房地产市场需要国家出台一系列刺激政策，市场慢慢恢复了信心。
更重要的是，购房者个人经济状况的恢复目前，企业的生产经营停滞不前，但支出却不断增加。许多中小企业主已经开始面临破产危机。当储蓄影响首付，收入影响月付时，除非你想和他们谈论各种利率下降、杠杆率高的贷款，否则这是另一个刺激因素。
其次，在现阶段，网上销售办公室更加自我安慰。库存上升，销售压力大新年的第二天，全国8个城市宣布停止线下销售办公室。同一天，万科信息技术部的朋友和我聊了聊，他们已经上线虚拟现实和网上选房
目前，“网上购房”只留下线索和建议(我认为现阶段非常有限)，交易仍需在营销中心线以下解决。这会加速在线房地产交易的生态吗？答案是否定的。
因为房子，尤其是二手房，是非标准产品，它们的特殊性决定了网上促销和合作更为重要。虚拟现实或现场直播只能是增加客户粘性的筛选工具。
此外，整个房地产交易过程中有太多的线下操作，如提交、公证、当面签署认购无房权证等。都需要我在场。通过技术和趋势完全取代线下交易肯定是一个非常非常漫长的过程。
第三，政策将会放松，房价的上涨将会平稳。疫情过后，房地产可能是全年“拯救”经济增长的重要手段调控政策放松，货币和财政措施全面加强，降息和降息不可避免。“一城一策”政策将在2020年继续增加，以帮助市场快速复苏。
为了“六个稳定”，即以稳定预期为核心的稳定投资、稳定地价、稳定房价和稳定杠杆，一定会有以整体稳定为重点的实质性政策。世界银行的陈劲松建议，各地应立即取消对市场的“五项限制”，包括购买限制、贷款限制、备案限制、电子商务限制和价格限制，包括此前金融机构对房地产的限制。
因为房地产是我国各地、各企业和个人的重大债务的抵押物，对大局具有重要意义。在房地产市场上，会有因经济问题急需套现的竹笋销售，也会有房地产公司为加快库存而促销新房，但房价不会因此而暴跌。稳定经济依赖于稳定预期，稳定预期依赖于稳定人心。呼吁采取诸如降低个人购房和租房所得税的政策。
的第四个方面是，开发商调整了他们的目标并节约了成本，导致了一波并购浪潮。住房公司预计将在2月份召开会议，主要是调整城市和战区的战略会议，以缩小范围、提高效率和节约成本。当然，危机并存强大的国有企业将继续兼并收购，大吃小吃的现象将会加剧。
有周转困难的住房企业将出售项目甚至企业在深圳，外国企业今年可能有机会获得高质量的项目。这一次显然是一个意外的打击。目视检查显示，所有影响仅限于短期，不会改变房地产市场的基本面，也不会削弱核心城市高质量项目的竞争力，尤其是深圳的需求仍然非常强劲。
的第五个方面是将扩大房地产媒体和营销价值，强调更广泛的网络营销范围和效果。信息碎片化的背后是媒体平台的差异化和知识产权的个性化目前，如果没有创新的游戏方法或平台可以接触到更多的人，媒体就不能发挥积极的作用。在
期间，住宅企业的网上推广必须建立在与全国高质量项目的品牌级联系的基础上，而不是单一的菜肴。这种情况发生得越多，房地产公司就越需要与媒体合作。
第六，离线渠道将在现阶段停止运作，并将成为流行后的主要销售力量。在疫情下，渠道基本瘫痪。不管开发者自己的渠道或链接但是由于疫情，该频道不会重新上线。因此，可以预测，一旦疫情过去，为了最大限度地发挥冲刺性能，开发商肯定会加大网上宣传和线下渠道的力度，而这些渠道将会充满力量和爆发。
的信心比黄金更重要。这是非典后认识到的事实。分散的中介机构的音量可以最大限度地到达普通市民。在疫情结束和市场复苏之前，中介肯定会全力以赴“洗客人”。当然，离线频道的使用随时取决于地点、时间和材料。如果你使用得当，这是一个双赢的局面。如果你不能很好的利用它，企业将会有很高的成本并且没有很好的社会效果。
的第七点是旧的改革会慢一些，土地市场会有机会。请储备资源，以应对市场回到温暖的条件。至于旧的改革，这个过程继续拖下去，但各种成本和支出(包括资本成本，如贷款利息、过渡成本、劳动力租金等)。)仍然存在，对老改革企业的压力会更大。也许会有更多的项目降价出售，因为它们无法支撑下去。
的消耗正在升级迭代过程中。我相信，未来一些城市买家肯定会对房地产产品提出更高的要求。住房公司也可以利用等待时间来改进他们的产品。调整产品结构，增加相关功能，包括空气净化、低碳等绿色环保、智能一流智能等科技住宅，以应对未来市场需求的变化
此外，住房企业需要储备资源，以应对疫情后市场温度的回升。他们还应该为后期投资做好充分准备，抓住市场的结构性机遇。预计下半年土地市场将有更多的机会。然而，对于大多数住房企业来说，今年必然会减少投资现金流支出确保资本链不断裂是首要任务。
作者想说的是短期的影响和冲击，这应该让市场和住宅企业做出相对的改变。关键是要看疫情的范围、严重程度和结束时间，以及政策的力度、供求的恢复和市场信心的恢复。应该说，变化不是总的趋势，而是周期性的变化或调整。
