万科物业针对疫情_郁亮野心 万科物业与戴德梁行合资的IPO筹码

这是成为地产股领袖的雄心。然而，万科的房地产实力能与于亮的雄心相媲美吗？

除了万科每年例行的媒体会议和马拉松，越来越忙的于亮很少参加公共活动。

9年12月12日，在万科集团CEO朱保全的陪同下，于亮作为万科地产平台出现在深圳大本营在

活动现场，万科地产宣布与戴德梁行联合成立一家新公司——全物戴德梁行资产服务有限公司，整合大中华区的商业地产和设施管理服务

这是继万科地产去年7月宣布将通过首次公开募股(IPO)方式购买戴德良银行4.9%的股份，成为其第四大战略股东后，双方合作的进一步发展。

dtz表示，新公司由双方股东注入的资产组合组成，专注于商业地产和设施管理。其主要业务包括商业物业和资产管理以及综合设施管理

新公司的管理也分别来自这两个团队。其中，首席执行官为原戴德梁行大中华区资产服务部部长叶士元，首席财务官为原万科物业、政府及企业事业部管理合伙人莫凡。

另外，新公司归董事会所有，董事会由双方委派。万科的股权比例更高

虽然于出席了活动，他没有在现场发言，但应该和所有媒体打交道。

朱保全将双方的合作描述为大中华区商业地产和资产服务领域的一次重量级和里程碑式的整合，并相信一艘新的航空母舰将会诞生。“双方的合作不仅是业务整合，也是优势资源的联盟。”今天公司有多大并不重要。经过双方的基因注入，一艘新的航空母舰将在中国诞生。“

显然，对于已经成立29年、以住宅管理为主导的万科地产来说，与戴德梁行的合作意味着弥补其商业业务的缺陷。

和外界更关心的是，这个行业年收入最大的房地产公司何时开始上市？

对此，朱保全的回答仍然遮遮掩掩，“这当然要看张玉了“

商务办公缺陷

事实上，万科地产也不是没有上市的目标。去年底，于亮曾提出“万科地产要达到1000亿才上市”。"

是成为地产股领袖的雄心。然而，万科的房地产实力能与于亮的雄心相媲美吗？

在商业模式上的不足显然给了万科一个否定的答案。

万科地产成立于1990年，在管理规模和收益表现方面一直是行业的“领头羊”

数据显示，万科2018年营业收入达到98亿元，同比增长33%。2019年上半年，万科物业服务收入达到52.83亿元，同比增长27.1%，远远领先于所有上市物业公司。

然而，过于依赖万科集团和单一的业务结构使得万科地产多少有些非正统

截至2018年12月底，万科地产已在中国83个大中城市落户，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个，商业项目635个，合同面积超过5.3亿平方米。

一位资深房地产业内人士告诉视点房地产新媒体，“万科原本只是做自己的事，直到2015年才开始全面上市，所以难免会遇到一些问题。”“以

为例，上述人士表示，万科地产原本只是万科的一个项目，这样的建筑质量相对较好，但社会上的建筑有很大的不同，所以万科进入市场后遇到了一些困难和问题，走出温室肯定要面对风雨。如何在风雨中生存也是他们未来需要考虑的问题。

同时，为了培育住宅业务以外的新的经济增长点，万科地产整合了商业地产的管理资源和专业能力，推出了“全能商业企业”子品牌，提出了“住宅商业企业，两翼齐飞”的战略

但是，由于写字楼和住宅管理的业务逻辑不同，缺少商业基因的万科不容易做好商业项目的资金管理服务。

朱保全对此也毫不掩饰:“尽管全能商业企业发展良好，万科地产的品牌意识依然存在。”就我个人而言，我对住宅建筑还是比较熟悉的，所以我只和别人合作做生意。“

同时，在做写字楼物业管理时，万科物业没有参与租赁、大宗交易等业务，因为没有配套的资产服务。

"所以当我们为这些客户服务时，他们经常问我们是否可以提供租赁和大宗交易，这很尴尬”朱保全说

因此，万科地产选择与拥有相关产品线和人才团队的戴德梁行合作。根据

的数据，新公司全能数码科技资产服务有限公司在商业物业管理和设施管理方面覆盖了80多个城市，管理着1000多个物业项目，员工超过2万人。

关于新公司资产组合的构成，朱保全当场回应“资产组合是双方最初服务的客户，主要是企业办公室和办公楼”与此同时，他强调，双方都以这家合资企业为主体，不会单独拓展这项业务。

至于新公司资产组合的规模，朱保全没有直接回答，“这是一点一点加载进去的。”希望万科的地产业务与住宅业务的比例在未来能达到1:1，形成一个赛马机制。“

上市芯片

尽管于亮强调保持万科物业与资本市场的距离，回顾过去几年万科物业的发展，但从完全市场化开始就追求大规模发展一直是其目标。

另一方面，万科提出“稳基盘，修剪枝叶”后，并没有修剪房地产业务，这也说明房地产仍然是万科的重要基盘。

根据房地产新媒体的意见，万科于2015年开始销售其物业，当年接手非万科住宅项目377个，合同管理面积2.1亿平方米。

，随着收购规模的缩小，万科近两年的房地产收入增长率逐渐下降。

数据显示，2019年上半年，万科物业服务收入为52.83亿元，同比增长27.1%，较2016-2018年大幅下降。

因此，与戴德梁行在业务和企业事务上的合作也成为万科地产扩大经营规模的重要渠道。

据朱保全介绍，“目前，双方的合作主要在大中华区。”国际化更多的是一种联系。例如，如果外国公司想进入中国或者中国公司想出海，我们可以向他们介绍。“

至于能否推动万科地产成为市值1000亿的公司，朱保全没有正面回应。”保利地产似乎即将上市，这取决于保利的表现“

虽然新公司的成立给万科地产带来了很多好处，但双方的合作也经历了一些波折

一方面，由于中外投资者的身份，特别是混合所有制企业万科，新公司的成立并不容易。

根据朱保全的说法，所谓的“同一本书，同一种语言，同一辆车，同一条赛道”经过了18个月的谈判，双方最终达成了合作。“我们是一个合同系统，他们是一个奖励系统，双方很难计算合同价格，发展的要求也不同。””

此外，一些房地产公司的高管对舆论地产新媒体表示，“外资模式决定了戴德梁行不会把所有业务交给万科。此外，国内商业企业越来越成熟。外资在中国已经倒退。就我个人而言，我认为万科的房地产上市意义不大。“

此外，从收入构成来看，增值服务的比重和绝对收入相对较小，这也反映出万科地产目前仍是一家传统的物业公司。

为满足于亮的要求，万科地产仍需面对更多的市场挑战和调整