万科物业针对疫情_万科物业设立合资公司剑指资管龙头 行业全面竞争开启

之一是物业服务自去年7月入股戴德梁行以来，万科于12月12日在房地产竞争领域又投下了一颗炸弹。

万科地产和戴德梁行再次联手。双方将成立一家合资公司，重点发展中国市场的商业地产和设施管理服务。目标是建立一家领先的资产管理公司。

在房地产调控政策趋紧、市场增量转为存量的背景下，房地产行业正成为住宅企业转换的重要赛道之一，新的战场无处不在。

建立资产管理公司

“这种合作更多的是一种合并(合并，合并，编者注)，这基本上可以从董事会的席位上看出”万科集团合伙人、地产集团首席执行官朱保全表示这种合作可以追溯到去年。2018年7月，万科地产通过首次公开发行定价购买了大连银行4.9%的股份。一个月后，戴德梁行在纽约证券交易所成功上市，万科地产成为其第四大战略股东。

朱保全透露，经过一年多的谈判，两家公司的财务语言有所不同，比如合同制和薪酬制的区别。“现在他们都同意了。”“

新公司的管理层来自两个团队。前戴德梁行大中华区资产服务部部长叶士元担任首席执行官，前万科物业、企业及商业服务执行合伙人莫凡担任首席财务官在股权方面，据朱保全称，万科地产处于控股地位。

合资公司将由双方股东注入的资产组合组成。其业务将集中于商业物业和设施管理。它将使用“万科地产”和“戴德梁行”两个品牌，并可能在明年建立一个新的品牌。朱保全表示，资产组合最初由双方提供服务，主要是商业客户，不包括国有企业和政府。

值得一提的是，朱保全认为，商业地产的规模不再以平方米来衡量，而是以合同和客户来衡量。他说:“在中国历史上，人们更多地从自己的角度来看待物业管理，我有多少平方米，我有多少个项目。”然而，从国际的角度来看，更多的是服务多少顾客，包括顾客有多少楼层“

作为dtz的五大业务之一，虽然它很早就进入中国市场并拥有高端国际品牌的优势，但随着中国本土地产领军企业的不断扩张，dtz也应该考虑如何突破中国业务的附加值朱保全说:“主要是对中国客户的深入探索，他们在历史上做过更多的外国客户和香港客户，但今天，中国客户可能发展得更快。”“

商业物业管理并不是万科物业的优势，万科物业正深度从事住宅开发。“即使‘一切商业企业’发展良好，万科的品牌形象仍然是住宅“朱保全说，五大银行一直占据着服务提供商的高点。如果他们合作，一直致力于住宅开发的万科地产将获得品牌协同效应，并带来更多高质量的客户和项目资源。

早在2015年，万科就开始涉足商业企业物业服务领域。现在，三大互联网公司京东、中国移动和中国联通都是它的客户

2年10月和018年，万科地产还成立了“万物企业”子品牌，负责企业服务。截至2018年底，物联网企业共有635个项目，总管理面积3974万平方米。

朱保全回忆说，当我们开始投标(设施管理)时，我们的投标价值是其他公司的几倍。万科在管理办公楼和物业时，没有租赁和大宗交易等辅助资产服务。

与戴德梁行相反，他们一直深入从事这一领域。

这种合作，远远超过品牌协同效应，“首先，在设施管理方面，你不会说你不懂；第二，大规模交易和租赁背后有这样一个股东，他可以同时提供服务。第三，国际客户来到中国，可以直接介绍给他们。”朱保全说

地产大亨隐现于

地产股票的竞争时代。无论是领先的住宅企业还是中小住宅企业，物业服务都被剥离成独立的业务，整个行业已经进入兼并整合阶段。

随着马太效应的出现，房地产行业的集中度进一步提高。万科地产与戴德梁行的深入合作深化了这一过程。

目前，物业服务的竞争格局已经初步确定。几大巨头已经成型。除了万科的房产，如五彩缤纷的花季生活平台、碧桂园服务、保利地产、招商局地产都在虎视眈眈。

从行业规模来看，财务业绩显示万科现在的收入排名第一，其次是绿城服务、AVIC巽他、碧桂园服务和保利地产。五家企业2018年总收入分别为98亿、67亿、64亿、47亿和42亿。

就业务类型而言，每个企业都在寻求从住宅业务扩展到商业业务，从社区扩展到城市服务，从而影响城市群和大都市地区。如果

在去年8月上市，碧桂园服务就一直在扩大规模，专注于城市服务，并频繁进行并购。它收购了北京史圣、成都嘉祥、成都清华一佳、南昌捷佳和上海瑞景实业，并投资购买了中国恒大旗下嘉凯城地产100%的股权

，作为国家队的核心企业地产领军人物，保利地产不仅拥有其母公司保利地产的优势，而且来自第三方开发商的管理面积比例也在不断增加。今年8月，该公司向香港交易所提交了首次公开募股(IPO)申请，提出了“大地产”的概念，其拓展业务类型的雄心变得显而易见。

今年4月，资本背景雄厚的招商局蛇口收购了AVIC信达22.35%的股权，并立即将其100%的股权转让给AVIC信达。与其他同行相比，万科的物业管理质量更加突出。据估计，今年的收入将超过100亿元，使其成为唯一一家收入100亿元的房地产公司。

2-019年半年度报告数据显示，万科上半年实现收入52.8亿元，同比增长27.1%。新增项目饱和收入21.64亿元，同比增长113.8%，其中住宅服务收入13.33亿元，同比增长84%；商业物业服务收入8.31亿元，同比增长189%；住宅服务收入与商业企业收入之比约为2:1

据朱保全透露，万科地产希望未来两种格式的比例能达到1:1从住宅地产到商业地产，甚至是城市群，万科在物业服务领域不断扩大业务利润率。

上市融资成为竞争的一部分碧桂园服务、中海地产、招商尚德、绿城服务、凯撒地产、色彩生活等。都已上市，拓宽了融资渠道，并利用更强大的资本储备收购了其他中小型房地产公司。

面对竞争对手的上市和并购浪潮，万科地产此时已经与戴德梁行联手，显然有一些考虑。

万科董事会主席于亮表示，万科地产不会作为传统地产公司上市。“我们必须不同于传统物业，只有当我们被认可为城市服务提供商(上市)时，我们才能有价值“