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1 征税目的
1.1 欧美模式：聚焦筹集地方财政收入
1.2 东亚模式：兼顾财政收入和市场调控
2 税收用途：地方政府征收，用于地方财政支出
3 如何征收？
3.1 课税对象包含土地和地上建筑物
3.2 税基：发达经济体以评估价值为主
3.2.1 以评估价值为税基：美国、日本、德国、英国
3.2.2 以虚拟租金为税基：新加坡、中国香港、德国二套住房税
3.3 税率：以比例税率为主，实际税率普遍不高
3.3.1 税率设计：比例税率是国际主要税率形式
3.3.2 税率水平：实行“宽税基、低税率”，实际税率不高
3.4 税收优惠：居民自住、公共用途和特殊群体
正文
房地产税制度包括课税对象、纳税人、征税范围、计税依据、税率、税收优惠等基本要素。由于经济发展水平不同、房地产行业发展状况各异，各个经济体的房地产税制在课税体系、税制要素设计上均有一定差异。但总体来看，各个经济体的房地产税存在一些共性的税制安排。
1 征税目的
按征税目的，房地产税可以分为欧美模式和东亚模式。欧美模式是主流，房地产税用于筹措地方政府财政收入。税制设定上“宽税基、低税率、以支定收”，税率设定一般采用比例税率、不具有惩罚性，如美国、加拿大、英国等。在少数经济体，除了将房地产税用于筹措地方财政收入，也用于打击房地产投机、调控房价。典型案例是日本、韩国、新加坡等东亚经济体。政府希望利用房地产税引导市场资源分配，调控房地产市场，对于土地囤积、房产炒作等行为征收较高的惩罚性税率。
1.1 欧美模式：聚焦筹集地方财政收入
欧美发达经济体房地产税历史悠久、税制成熟，税收功能多聚焦于筹集地方财源。
美国房地产税起源于殖民地时期，征收目的是为地方政府提供稳定的财政收入，为地方公共服务和基础设施建设提供资金支持，美国学区政府96%的收入、郡政府45%的收入和市政府40%的收入均来自于房地产税。房地产税占地方政府税收收入比重超70%，占总收入比重达1/4，仅次于政府转移支付收入。
英国起源于17世纪炉灶税，最早用于为贫民提供救济。市政税作为地方政府主要税种，2016财年，英格兰市政税合计征收261亿英镑，占地方政府本级财政收入的43%，占地方政府全部财政收入的16%。
加拿大房地产税起源于殖民时期，征收目的主要是为了提供市民服务。征收额一直保持稳健增长，近5年同比增速保持在3%左右，与通货膨胀率持平。而房地产税对于地方总体税收以及地方总财政收入的贡献度则一直稳定在85%以及50%左右，为地方政府提供了稳定有保障的收入来源。
日本固定资产税起源于明治时期地租税，1950年根据“夏普劝告”创设，用于充实地方财政。1956年开征都市计划税，补充地方财政，用于城市规划。1973年出台特别土地保有税，目的是控制土地投机、促进土地利用，对保有大面积土地按取得价1.4%每年征税。1991年开征地价税、提高固定资产税率、加强土地评估和保有税收征管，目的在于打击炒房，抑制地价。
新加坡房地产税于1961年开征，目的是支持市政建设。2011年1月为抑制炒房和奢侈性住房需求、控制房价开始改革房屋财产税，实行累进税率，提高免征点、税率级差、空置房税率、对非自住住宅征重税等措施。
从国际上看，实行中央与地方分享税制的经济体，房地产税收一般划归地方政府，构成地方税收的主体税种，主要用于地方财政支出，包括民生、教育、医疗、公共安全、城市规划等。
美国房地产税通常由郡政府统一征收，然后划转到相应的政府部门。房地产税收入对应支出于当地的公共服务，包括教育、医疗卫生、公共安全、道路交通等项目，超过50%的房地产税支出用于教育。地方政府的房地产税收入，超过40%归属于学区政府，各有20%归属于郡政府和市政府，其余少量归属镇政府和特别区政府。学区政府96%的收入来自于房地产税，而96%的总支出用于教育；郡政府45%的收入来自于房地产税，总支出中医疗卫生、教育、公共安全的占比达1/3；市政府40%的收入来自于房地产税，总支出中公共安全和教育的占比达1/4。
日本固定资产税和都市计划税由市町村政府征收，固定资产税作为市町村普通税，和其他税、地方转让金、地方债等一起纳入财政统一用于市町村财政支出。民生费（用于儿童、老人、社会福利以及居民生活保障和灾害救助）、教育费、公债费以及土木费（用于都市规划、道桥建设维护和住宅建设维护等）是日本地方政府财政支出的四个主要领域。都市计划税是目的税，用途明确，主要用于以《都市计划法》为依据的都市规划项目和以《土地区划整理法》为依据的土地整备开发项目，包括：（1）修建道路、都市高速铁路、停车场、自行车停车场等交通设施；（2）修建公园、绿地、广场、墓园等公共场地；（3）修建供水管道、供电供气设施、下水道、污水处理厂等场所或设施。
3 如何征收
3.1 课税对象包含土地和地上建筑物
房地产税课税对象包括土地和地上建筑物。多数经济体对土地和地上建筑物实行合并征税，如美国、加拿大、韩国；部分经济体对土地和地上建筑物分别征税，如日本固定资产税对土地和地上建筑物分别评估征收；少数经济体只对土地征税，如澳大利亚。
房地产税的纳税人通常是土地和地上建筑物的所有者或使用者。大多数经济体以所有者为纳税人，如美国、日本、新加坡等；少数经济体以使用者为纳税人，如德国的二套住房税。
3.2 税基：发达经济体以评估价值为主
国际上房地产税税基包含从价计征和从量计征两种，以从价计征为主。从价计征可分为按评估价值和按虚拟租金两种。评估价值是指以房地产市场价格为基础进行评估，大多数发达经济体以评估价值为税基，如美国、日本、德国等。虚拟租金是指以房地产名义租金或预期租金为基础进行评估，少数经济体如新加坡、中国香港等以虚拟租金为税基。少数评估制度不完善、经济发展水平较低的发展中国家和经济转轨经济体采用从量计征方式，以课税对象的数量、面积等作为计税依据，如波兰、匈牙利按照土地和地上建筑物的面积征收。
从当前发展趋势看，以评估价值为税基是发达经济体的主要选择。如英国在房地产保有阶段征收的市政税，可追溯至1601年，经过了1662年按家中炉灶数目征收炉灶税、1696年按住房窗户数目征收窗户税、1778年按房屋租赁价值征收定额税、1851年按可居住住房征收的住宅税、1989年每人按年定额课征的社区费的多次调整，税基经历炉灶数目、窗户数目、租赁价值等多次变化。1993年4月1日起正式实行市政税，税率根据房屋价值分地区按八个（或九个）档次进行课税。
3.2.1 以评估价值为税基：美国、日本、德国、英国
以评估价值为征税基础的经济体有美国、日本、德国和英国。区别在于美国评估价值与市场价值接近，日本评估价值小于市场价值，德国和英国评估标准较早，评估价值远小于市场价值。
美国房地产税以房产评估值作为税基。房产评估值是市场公允价值和评估率的乘积。市场公允价值参考附近交易房地产的价值确定，考虑因素包括房地产使用性质（居住用、营业用或农用等）、位置、大小、建筑状况（建筑年代、卧室数量）、外观、公共服务状况、供排水状况等。评估率各州有差异，如加利福利亚州评估率为40%，新泽西州为100%。
日本在土地和房屋的保有环节征收固定资产税和都市计划税，二者税基相同，均为固定资产评价额，每3年评估一次。其中，土地部分约为上一年土地公示价格的70%，房屋部分参照重建成本，同时考虑房屋折旧等情况。土地公示价格由各市町村依据《地价公示法》每年评估一次。设置“负担率”调节机制，避免地价大幅波动带来额外的税收负担。负担率=上一年度税基/本年度税基。如果负担率大于或等于100%，即地价下跌，则直接使用本年度税基；如果负担率小于100%，即地价上涨，则根据涨幅调整本年度税基。
德国住房保有环节仅征土地税，而不收房产税。土地税税基参照历史估值标准，评估标准较早，居民实际税负水平不高。税基由土地登记处和公证处等相关部门根据政府估值标准、产权登记价值等综合确定。东德西德现行估值标准不同，西德估值标准是1964年出台，东德是1935年。由于估值标准出台较早，计税价值一般远低于市场价值，土地税实际税负较轻。土地税计算方式较为复杂，各地区税负差异大。原东西德地区之间、不同联邦州之间、不同人口的市镇之间、不同建筑物年份之间的税负都存在较大差异。
英国住房保有环节征收市政税，税基由评估机构评估房屋价值，分为八或九个等级。市政税以评估价值征收，税基由各地方自行确定。英格兰、苏格兰与北爱尔兰将每个住宅在1991年4月1日的房屋价值分为A-H八个等级，威尔士按照2003年的房屋价值分为A-I九个等级，后续建成房屋按照这两个基期的价格进行分类。英国房屋以A-D级为主，2018年，英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%。税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。对A-H（或I）每个等级实行定额税收，D级为基准税基，其他等级的纳税额等于D级住宅纳税额乘以相应的税收乘数，房价越高，税收乘数相应增高。
3.2.2 以虚拟租金为税基：新加坡、中国香港、德国二套住房税
以虚拟租金为房地产税征税基础的典型经济体有新加坡和中国香港；德国的二套住房税也以虚拟租金为征税基础，二套住房税属于消费环节税，有别于房产税。
新加坡保有环节征收财产税，按年值征收，征收范围包括房屋、土地及公寓等。不论是组屋、EC公寓还是私人住宅，不管其处于自住、租赁还是闲置状态，均需缴纳财产税。房屋税基为虚拟租金，按可比物业出租一年的市场租金（除去家居、装修折旧及维护费用等），处于自住、租赁或空置状态的房屋年值确定方法一致；土地按地块市值的5%征收，且空地与在建项目年值相同。
中国香港住房保有环节征收差饷和土地租金。差饷税基为物业的应课差饷租值，由差饷物业估价署每年重估。应课差饷租值指物业在某一指定估价日期时，假设在市场上按年出租，并剔除维修、保险等相关开支后所得的租金。
土地租金根据不同土地契约条款可分为四类，以第一类地租为主。第一类是根据《地租（评估及征收）条例》评估的地租，税基为土地应课差饷租值，指土地所包含的各物业单位的应课差饷租值总和，每年重估；若物业须同时缴交差饷与地租，一般采用相同的应课差饷租值征收。第二类是优惠地租，一般是象征式金额，适用于由新界原居村民自1984年6月30日起持续拥有的合资格业权。第三类是区域地税，一般是象征式金额，在政府契约上写明须在整个契约期内缴交。第四类是根据《政府租契条例》的可续期契约在续租期内应缴的地税，税基为续期当日土地应课差饷租值，在收回土地前保持不变。
德国二套住房税是地方政府对居民登记使用的第二套及以上住房（无论自有还是租住）进行征税，属于消费环节税收，税基通常为房屋所在区域平均租金。也就是说，无论居民是否拥有所占用的第二套房屋的产权，均应纳税，有别于国际惯例而言的基于所有权的房产税。二套住房税最先由Überlingen市于1973年1月1日开征，随后几年，很多法院该税收的合法性进行了司法审查。随着1983年德国联邦法院肯定了二套住房税的合法性，越来越多的城市开始征收。
3.3.1 税率设计：比例税率是国际主要税率形式
从税率形式上看，房地产税税率可分为比例税率、累进税率和定额税率。国际上主要采用比例税率，如美国、日本、德国；少数经济体采用累进税率，如新加坡、韩国；在一些实行从量计征的经济体采用定额税率，如波兰、匈牙利。
从税率决定权上看，根据地方自主权可分为三种类型。一是中央政府统一决定，一般是用于面积较小或中央政府和地方政府的权限分配有所限制的经济体，如新加坡、中国香港、韩国。二是中央政府设置基准税率，地方政府在基准税率上进行调节，如日本、德国。三是中央政府不设基准税率，地方政府自主决定税率，如美国。
比例税率包括差别比例税率和单一比例税率。发达经济体主要采用差别比例税率，如日本、德国、美国和英国。单一比例税率即只设定一个比例税率，所有纳税对象均按统一税率纳税，如中国香港。累进税率把税基按价值大小划分为若干等级，税基越大、税率越高，如新加坡。
（1）差别比例税率
日本和德国是由中央政府规定基准税率，地方政府根据财政预算情况调节税率。
日本固定资产税和都市计划税设置基准税率，地方政府可自行调节。固定资产税1.4%的基准税率长期不变。1955年调整基准税率为1.4%，并一直维持至今，2015年80%以上的市町村采取1.4%的基准税率，小部分市町村实际税率略高于基准税率，但均不超1.75%。都市计划税税率上限0.3%。税率由各市町村自行设定，不超过0.3%。
德国土地税基准税率由联邦政府规定，由地方政府自行确定稽征率调节税率。土地税又分对农林业用地征收的“A类”和对其它用地征收的“B类”两种。对于A类土地税，全德统一的基准税率是0.6%；对于B类土地税，东西德地区适用不同的基准税率，根据用地类型不同，西部地区的基准税率一般在0.26%-0.35%，东部地区的基准税率在0.5%-1%。
稽征率由各市政府自行确定，目前最低只有150%、最高达1142%。稽征率并没有上限，各市可根据自身支出情况来确定，同时兼顾招商引资吸引力，也可将税率制定权限下放乡镇。不同类型土地的市稽征率不同，通常情况下，农业用地和林地的稽征率低于其他类型建设用地。
美国和英国均采用“以支定收”确定税率，由地方政府根据财政预算收支自行确定。
美国“以支定收”确定名义税率。美国房地产税率与地方政府财政预算收入和支出紧密相关。税率确定程序为，地方政府制定每个年度的财政预算支出和收入，扣除房地产税以外的其他收入后，确定所需房地产税收入，再根据区域内的房地产评估总价值和评估率，确定本年度的名义税率。如果税率有所变化，须经本地居民投票通过后才能执行。通常，房地产税率不会每年都发生变化，居民的税负较为稳定。2018年，各州的房地产税实际税率（以税额占评估价值比例衡量）介于0.27-2.4%。
英国“以支定收”确定D级住宅纳税额。市政税作为地方税种，由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额，通过控制政府支出以限定住房税应纳税额，有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。2017年，英格兰D级市政税税额为1591英镑。据此推算，市政税约占房价的0.3-1.2%，但实际税率随房价上升而下降。
（2）单一比例税率
中国香港为实行单一比例税率的典型经济体。差饷税率每年由香港立法委决定，1999年以后保持为5%。土地租金的四种类型中，除优惠地租和区域地税收取象征式金额外，地租和可续期契约在续租期内的地税固定税率均为3%，但税基有所差别。地租的税基是土地应课差饷租值，每年重估，可续期契约在续租期内的地税的税基是续期当日物业差饷租值，收回土地前保持不变。
（3）累进税率
新加坡实行超额累进制税率，并对自住房屋实施低税率。自住型住宅包括房屋所有者居住的公寓、组屋及其他住宅，由于新加坡政府鼓励居民住房自有，自住型住宅的税率较低，目前税率按照年值七级累进，起征点为8000新元，最高税率为16%。对于拥有多套房屋的家庭，只有一套住宅可享受自住型住宅的低税率优惠，其余适用非自住型住宅的税率。而非自住型住宅一般是指出租或空置的组屋、公寓及其他物业，适用五级累进税率，无免征额，最高税率为20%。此外，对于其他类型的房屋，如俱乐部、牧屋、幼儿园等，一律适用10%的税率。
3.3.2 税率水平：实行“宽税基、低税率”，实际税率不高
从名义税率看，由于各经济体税基选择、地方财政预算有所差别，名义税率的设定区间各不相同，但大多实行“宽税基、低税率”的税制。以采取“计税价值*税率”的部分经济体为例，名义税率整体在0.3%至5%之间。
从实际税率看，国际上房地产税实际税率往往不高。主要因为：第一，房地产税作为地方政府财源，需要收支匹配；第二，作为向个人财产征收的直接税，税收痛苦感强烈，民众对房地产税率非常敏感，税率过高会引发抗税；作为向住房征收的税种，需要综合考虑民众税收负担能力、防止中低收入群体因房地产税住无所居。以19个样本OECD国家为例，2015年房地产税实际税率约0.1%-1.4%，平均房地产税实际税率仅0.54%。
3.4 税收优惠：居民自住、公共用途和特殊群体
房地产税税收优惠主要有针对纳税人的优惠和针对课税对象的优惠两种，前者主要体现在对低收入群体、残疾人或退休人群等特殊群体的税收照顾，后者主要是对公共用途、非营利性或自住房地产的优惠。税收优惠主要采取减免税、设置起征点、税额抵扣、延迟纳税等方式，通常一个经济体会同时采用多种优惠方式。
美国居民为自住住房缴纳的州和地方房地产税可在计征联邦个人所得税时从应税收入中扣除，租赁房、商业营用房、境外房产等则不予扣除。最多扣除1万美元，若已婚人士单独申报则最多5千美元。2010年以来，自住住房房地产税扣除占联邦住房税式支出比重在12%左右。
德国首套自住房不收房产税，只有在使用第二套及以上住房时缴纳二套住房税，二套住房税是否征收，取决于房屋使用目的和使用者收入情况。通常情况下，居民由于工作调动等原因而必须使用第二套住房，或是二套住房使用者无收入，则可免税。二套住房税的立法权归属地方政府，地方政府一般又将立法权交给乡镇，因此各地区具体细则会有不同。例如，联邦基本法法院规定，使用与第一套住房注册地相同的第二套房屋，在无适当理由的情形下，需缴纳二套住房税；莱茵兰-普法尔茨州高级行政法院规定学生免征二套住房税，对于因工作原因住所在另一地点的已婚夫妇，也予以免征；公共或非营利组织为治疗或教育目的提供的住房免征税；二套房屋房主不满16岁，予以免税。对于公共用途的土地予以免征土地税，用地对象主要包括政府、军队、宗教、非盈利机构、医院、学校、学生宿舍、政府拥有的科研机构、公园、墓地、公路、铁路等。
英国市政税计算按照一个房屋有两名成年人为标准。若房屋中只有一名成年人，则市政税税额减少25%，若均为未成年人则减少50%，若均为全日制学生则可免缴。对于残疾人士，政府也会给予适当税收减免。此外，居民带家具的第二套房或度假用房可获最高50%的市政税减免，但对于空置两年及以上的房屋，地方政府可加征最高50%的额外市政税，以避免房屋过度空置。此外，针对武装部队宿舍、破产人员留下的空置住房、慈善机构拥有的空置住房等情况均有相应减免。
中国香港常年宽减差饷，但额度不高。如2019年4月至2020年3月，规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季1500港元。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上，差饷宽减力度有限。对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场，以及若干新界乡村式屋宇，可免征差饷。香港部分原住居民可免缴土地年租。香港原居村民或其父系合法继承人（或祖、堂），如果从1984年6月30日以前起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地，或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇，可免交新地租。
日本固定资产税和都市计划税设置免征额。对于评价额小于30万日元的土地和20万日元的房屋，免征固定资产税和都市计划税。住宅用地税收减额力度大。针对住宅用地，200平米以下的小规模住宅用地，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的1/6和1/3；超过200平以上的土地面积，固定资产税和都市计划税的实际税基分别为评价额的1/3和2/3。固定资产税采取新建和翻新住宅减额政策。1964年创设新建住宅固定资产税减额政策，依据新建住宅质量、是否是高层防火住宅等条件，给予3-7年的固定资产税额减半鼓励政策；对于翻新住宅，达到抗震标准或通过安全检验的，享有1-2年固定资产税减半优待政策；拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免1/3固定资产税。
“房地产周期”系列研究：
61、香港高房价困境是如何形成的？，2019年8月19日；
60、发达国家如何监管住房租赁市场？，2019年8月13日；
59、告别短期刺激，房地产融资向何处去，2019年07月31日；
58、中国房地产市场：运行状况、政策周期与风险评估，2019年07月18日；
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56、国际宜居大都市和美丽乡村如何建成？英国经验，2019年06月28日；
55、控制供地+货币超发=高房价——英国住房制度启示录，2019年06月27日；
54、房地产投资拐点已现，2019年06月14日；
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51、中国房企未来发展之路：美国专业化金融化模式经验，2019年06月10日；
50、香港龙头房企如何玩转房地产？，2019年06月04日；
49、钱流进房地产了吗？，2019年05月06日；
48、日本住房制度启示录，2019年04月09日；
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43、美国如何造就60年房地产大牛市？，2019年03月07日；
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41、传统周期延续，还是长效机制破局？——2019年房地产市场展望，2018年12月26日；
40、高房价之困 ——香港住房制度反思，2018年11月07日；
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