疫情过后的地产_疫情过后，房企何时迎来春暖花开？

自1月20日起，全国实施戒严，抗击疫情已超过20天。截至最近，全国共确诊59885例，死亡1368人。其中，湖北省确诊病例超过4.8万例，广东、浙江、河南、湖南、浙江、安徽、江西等省确诊病例超过800例，也是疫情严重的地区。< br>

为了有效防止疫情的蔓延，到目前为止，全国大部分城市的售楼处已经关闭，有些城市甚至直接关闭了网络标识系统。在短期内，这种流行病不可避免地会冲击房地产行业，开始建设、销售甚至海外(香港)融资。然而，中长期修复拐点是否会到来以及何时到来仍有待讨论。目前市场对

的大多数看法认为，对住房的需求并没有被抑制，而是由于疫情的中止而被推迟。当疫情在3月和4月得到控制时，住房企业的销售数据将恢复。这种观点显然忽略了一个重要的问题——需求的延迟是否只存在于流行地区？如果没有，会持续多久？

1，经济损失的长期影响

首先，房地产的增长远不止取决于行业的总体情况，而宏观经济增长更为重要根据普华永道的最新报告，如果疫情在3月底或4月初进入最后阶段，今年4个季度的增长率可能分别为4.5%、5.0%、5.8%和5.7%，年增长率为5.2%至5.3%

与2003年非典相比，疫情对经济的影响将更大，复苏将更困难。一方面，这是因为自亚洲金融危机以来，中国在2003年处于经济上升期和复苏期，国内生产总值增长率约为10%2019年，中国国内生产总值同比增长6.1%，经济下行压力巨大。另一方面，2003年的经济增长以投资为主，灾后监管和刺激更容易操作。2019年，第三产业是中国经济的主题，疫情将主要影响第三产业，第三产业主要受消费驱动，因此今年的经济复苏可能面临更长的恢复期。

换句话说，在短期内，新皇冠肺炎疫情对中国经济增长的影响将非常明显，要逐步实现复苏还需要时间。这可以从许多现象中看出。这种流行病影响了许多行业，如餐饮、酒店、旅游、娱乐、交通、制造业等。收入方面已经跌落悬崖，而包括劳动力和租金在内的许多刚性支出只是增加了，而不是减少了。此外，受疫情影响，许多企业无法按时开工，生产订单被迫取消，投资也会相应减少。许多中小企业的现金流已经用完，即使它们在流行病中幸存下来，它们也肯定会被削弱。

这些宏观变化落在个人身上，这是一个更加严峻的就业环境，工资或奖金呈下降趋势。一旦收入受到影响，对更美好未来的投资将不得不推迟。由此，我们可以看出，疫情对房地产销售的影响远远超过被迫暂停销售的影响，而随之而来的经济损失的影响将会更大。

2和人口流动影响供求关系

其次，疫情可能通过影响短期和中期人口流动影响房价的程度，这也可能超出人们的预期。对于大多数一线和二线城市来说，住房供应少于需求，房价并不反映普通公众的购买力，而是基于排名系统的边际定价。主要核心城市人口的稳定净流入提供了稳定的需求流，也是高房价的基础。从长远来看，人口仍将像经济发达的大城市一样集中。但在中短期内，这种流行病会减缓核心城市的人口流入过程吗？

目前，春节后复工已大大推迟，特别是在疫情严重、人口流动被严格限制在四分之一以上的地区。核心城市经济越发达，流动人口越多，抗击疫情的压力就越大。因此，在以北方、上、广、深为代表的一、二线大城市，春节后的人口流入期大大延长。据统计，2020年春节后，返工潮明显推迟，从第一个月的第一天到第一个月的第九天，共计1.41亿人次，同比下降78%。

那么，在人口流动恢复正常、经济基本面从冲击中恢复之前，房地产企业能熬过这个持续半年多的寒冬吗？

1年，销售压力很大，网上销售有效吗？

据数据显示，今年第一季度新的冠状病毒肺炎疫情给房地产销售带来的压力已经初步显现。2月2日至9日，30个大中城市商品房销售面积同比下降98%，其中一线下降95%，二线下降99%，三线下降99%1月256日和2月199日是春节的传统淡季，尽管房产公司强调影响不大。另一方面，它也在积极推广网上看房频道。以新城控股为例。除了使用微信、Chattering Voice和其他第三方在线渠道，新城控股还推出了自己的应用程序“肖鑫易居”万科e选房、碧桂园凤凰云、恒大“恒大最佳选择”、龙湖“龙湖享受家园”等龙头企业拥有自己的网上售房平台，也加大了推广力度。荣创和其他公司甚至推出了“无理由退房”政策，覆盖上海和东南地区的42个城市。

也许网上看房热不会小，毕竟，人们会呆在家里享受很多娱乐。然而，由于疫情和无法重返工作岗位，线路上的不安全感只会变得更加严重。没有秩序，没有理由退房也成了鸡肋政策

此外，一旦疫情推迟到3月或4月，加上经济复苏所需的时间，上半年的销售将极难推进。然而，一旦销售受阻，那些依赖高周转率回报资金的住房企业将面临巨大压力。

2年，债务发行渠道仍畅通

债务，2月份发行的境外债务数量和金额较1月份明显下降，较去年同期也有所减少原因是1月份有一个宽松的窗口期，大量的住房企业已经发行了大量的海外债务。前几年的2月确实是海外债务的低峰值时期。此外，由于大部分由地产公司发行的海外债券都是在香港发行的，这种流行病对运输和通关的限制也对海外债券的发行构成了一定的障碍。

不过，从2月份发行海外债券的三家房企来看，发债利率没有上升，基本持平甚至下降。

，作为海外债券在香港受阻发行的替代，自2月份以来，国内房地产债券的发行和净融资环逐年增加，发行利率也处于平稳状态。

从这一点来看，目前住房企业的债务融资相对平稳，且不受疫情影响。

3年，资本市场提前作出反应，房地产行业在更广泛的市场中损失了

。这种流行病的影响已经反映在住房企业的股票价格上，无论是港股还是a股。截至2月11日，市场关闭，自年初以来，两个开发商都失去了市场。自钟南山院士1月20日宣布人际传播以来，

香港证券交易所已逐步下跌，跌幅最高超过14%，近日有所反弹。

碧桂园是高成交量的典型代表，近20天跌幅最大，达14.38%

A股票因春节休市，主要在今年2月3日下跌。包括房地产行业在内，有3000股的限制。

目前，资本市场非常重视货币政策，认为反周期政策将有效地对冲疫情的影响。自2月3日以来，央行的政策和公开会谈也一直在释放信心。

为防范公开市场反向回购到期和金融市场资金集中到期等因素，保持防疫控制特殊时期银行体系流动性的合理性和充分性，央行于2月3日和2月4日启动了大规模反向回购操作，流动性总量为1.7万亿元。与此同时，2月3日，反向回购利率下调了10个基点。2月7日，财政部会同四个部门发布通知，重点确保企业实际融资成本低于1.6%

然而，2月10日公布的价格数据给宽松的预期泼了一盆冷水

据国家统计局统计，2020年1月，全国居民消费价格同比上涨5.4%，环比上涨1.4%，创10月11日以来新高，远远超出市场预期。

的通胀率太高，这将进一步缩小央行受利率和汇率限制的货币宽松空间。一月份的高通胀可以理解为春节的影响。如果疫情在2月份后继续影响通胀，问题将会更加复杂。

然而，一旦货币宽松政策如期出台，房地产的收益仍将可观？可以想象，在疫情的影响下，“不炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的大框架不会改变。然而，我们仍然可以期待“基于城市的战略”的应用空间

风险提示:上述作者或嘉宾的意见都有自己的具体立场。投资决策应该基于独立思考。富图将尽最大努力，但不能保证上述内容的准确性和可靠性，也不承担任何不准确或遗漏造成的任何损失或损害。< br>