正本清源的意思_李宇嘉：对房企“破产”要正本清源

作者李(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日，一则关于房企“破产潮”的新闻颇具吸引力。根据人民法院网的统计，截至10月27日，全国共有408家房地产企业破产，而三个月前的7月底有271家。换句话说，在最初的7个月里，每月有39家房屋破产，而在过去的3个月里，破产房屋的数量激增至每月46家左右。

有人说开发商太难了，然后想到“金、九、银、十”的新价格到处打折，价格会下跌吗？是时候卖了吗？事实上，没必要这么紧张，开发商的境况还是比较好的。统计显示，今年上半年，119家a股住房企业营业收入总额达到9156.7亿元，同比增长26.7%。净利润总额869.8亿元，净利润率9.5%，在主要行业中排名很高。

在销售毛利率、收入增长率、净利润利润率等指标上，房地产在所有行业中排名前10位试想，第二季度，规模以上工业增加值同比仅增长5.6%。这样，开发商应该比制造业更潮湿吗？与9.6万家住宅企业相比，

，但是，408，这个绝对数字还是相当大的，这是什么意思？房地产不再是一个超级赚钱的行业我记得在2011年万科第一季度财务报告会议上，时任万科秘书的谭华杰说，“在我国所有行业中，房地产是门槛最低的行业。技术含量低，赚钱快，任何人都可以进入。”当时，住房和建设部的数字是全国有136，000名开发商，每10，000人中有一名开发商。目前，全国共有9.6万家开发商。

可以说，在过去的6-7年里，全国有4万家开发商消失了，比2011年下降了30%,或者破产或被兼并。问题是，在这4万家住宅企业消失的过程中，我们没有感受到像P2P风暴或民营企业倒闭那样的撕裂和痛苦。相反，踩着这些"小而不"的无名尸体，许多开发商意识到规模的飞跃，龙头企业越来越集中。1-9月，恒大、碧桂园、万科、荣创等10大房企市场份额达到30%，100强房企市场份额超过60%。剩下的9万家住房企业只能分享剩下的30%的市场份额。

因此，就像20世纪90年代的家电纺织行业和本世纪初的煤炭行业一样，房地产行业正在上演“抓大放小”、“强中有强、强中有强”。这也是该国希望看到的。目前，行业中的许多混乱，如质量问题、产权问题、配套问题等，基本上都发生在中小开发商的项目中。尤其是中小住宅企业资金链紧张，愿意承担高利率融资，这是社会资本仍“脱离现实，进入空虚”和民营企业融资困难的直接原因。

因此，当前的房地产市场政策对大开发商整体有利。例如，土地转让的门槛越来越高，热点城市“必须提供土地”。例如，开发贷款和信托贷款等主流融资对金融机构有一个白名单，只对排名前30或前50的开发商开放，只对合规项目(如满足“4322”的要求)或潜在库存压力低的地区项目开放。对中小开发商的影子融资，如土地预融资和不符合“43 2”要求的项目融资，已经关闭

目前，保利地产、华润置地、万科的发债成本基本在4%至5%之间，即使是阳光城等20强企业，发债成本也高达7.5%，而富力、太和等高负债率住宅企业的融资成本已经超过10%中小开发商只能求助于私募股权基金、委托贷款等影子融资、海外融资等维持生命的方式，这些渠道的融资成本非常高。未来，在销售端房价持续受限的情况下，只有拥有成本控制和产品竞争优势的企业才能获得高于平均水平的利润率。显然，由破产引发的房地产重组已经真正进入深水区。

被迫退出，除了小开发商，大举扩张的大开发商和他们的老板对市场过于乐观，试图用杠杆实现他们的梦想也不能幸免。例如，最近一直走在前列的三盛地产，曾经位列500强企业和500强民营企业(排名第61位)，宁波最大的开发商伊尹房地产，以及拥有a股和三个海外上市平台的洪钟房地产，都出现了资金链断裂、破产或退出市场的情况。他们的共同点之一是在杠杆的支持下进行激进扩张。

2016-2018年，楼市繁荣，多少房地产人借了勇气，一个个打了鸡血，不是达到500亿，就是突破1000亿如果融资和销售能像2016-2018年那样顺利，这个梦想可能真的会实现。问题是房地产的大趋势已经改变了。调控与经济脱钩了。房地产贷款的增长率已经连续14个月下降。房地产贷款存量占比从去年的近40%降至33.7%，增幅为24.1%，同比下降6.2个百分点。

资本是房地产的命脉。从房地产市场的资本方面来看，这绝对不是过去的“多水，多水”的循环。现在是春天来过冬。目前，国家对房地产资金过度流动的担忧导致了对系统性风险的预期，“房地产繁荣，各行各业衰退”达到了前所未有的高度。不打破吞噬房地产的黑洞，资本就无法回归实体经济。因此，不难理解为什么国家要推出LPR，其目的是在实体和房地产市场之间建立资金“防火墙”。

因此，无论是三盛董事长，谁是“不是空中的猪，而是空中的鹰”，董事长熊，谁是资本市场的排挡，还是，谁是赌旅游房地产的控制器，当资本趋势的转折点“去房地产”来临时，如果他们不了解当前形势，不符合大趋势， 并且仍然拼命增加杠杆，直到债务达到净资产的几倍，商品房销售不能像过去那样反复无常，他们将不得不承担资本链断裂的后果。

盲目多元化转型也是导致住宅企业破产的原因之一。房地产行业可以赚钱，但它没有技术含量。因此，“征地-建房-出售”的简单重复和循环会赚很多钱，这使住房企业感到他们在各行各业都赚了很多钱，并有勇气进行改革。例如，洪钟的战略布局从“1+X”(房地产开发+旅游和商业)转变为“a+3”(a+KEE、奚仲国际、亚洲旅游和其他三家海外公司)，仅用了两年时间

例如，在伊尹房地产基础稳定之前，它就开始仓促转型。从2015年到2018年，伊尹在住房企业销售名单上的位置继续下降，从2015年的108家(销售额为90.5亿英镑)下降到2016年的181家(61亿英镑)、2017年的166家(67.8亿英镑)和2018年的186家(58.5亿英镑)，并已降至底部。即便如此，当老板对高端制造业非常乐观时，他开始依赖高杠杆来借入大量资金，并继续资本运营，向烧钱的智能汽车行业投入大量资金。

老实说，房地产业已经转变为实体经济，还没有探索出一个可持续稳定的盈利模式。当房地产市场开始走下坡路时，即使是坚持主业的华夏幸福、泰和和潘海，也别无选择，只能为生存而战，为了现金流而“卖项目”，更不用说这些盲目改造自己的开发商了。转型的探索是非常曲折的。受伤的房企老板们都意识到了一个事实，那就是专注主业，稳定基础楼市，确保粮食供应，保护资金链，然后寻求转型方案。

这就是“房地产+”的逻辑，即在从事房地产的同时，让房地产的思维方式慢慢改变，直到改变的方向明朗，然后逐渐改变到一个新的轨迹。然而，习惯于高抬贵手、操纵数百万高营业额客户的单价、赛马和简单复制的房地产人的思维模式与缓慢研磨的实体不合拍。因此，房地产转型是一个超长的过程，无法在房地产中生存，被迫转向实体，可能是未来房地产企业破产的另一个诱因。

每个行业都有起有落。它每天都要经历变化。房地产也不例外。不管总趋势还是政策方向，房地产的下行周期已经开始。既然没有钱，没有政策支持，供求关系颠倒，是否需要9万多家房地产企业？结果，大量企业破产并退出。恐怕。我习惯了躺着赚钱。我想改变主意，但我身体上不适应。在公众舆论的错误引导下，未来的房地产市场仍然有史诗般的价格，加上过去几年市场出奇的好，许多人不相信眼泪，继续提高。这将导致悲惨的破产。(中信经纬APP)

李

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