如何空手套白狼_486家房企申请破产重整 空手套白狼时代一去不复返

486住房企业申请破产重组，空手套白狼的时代一去不复返了，谁能渡过融资难关

下面的文章来自十一位金融人士。作者欧阳宣炎

的绝望的高成本融资反映了在高压政策、产业转型和一体化背景下住宅企业的挣扎和自救。

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article |编者欧阳轩严

财经专写，

9年11月7日，北京市第四中级人民法院宣布，西藏信托因与泰和集团、黄启森、福建中伟房地产、东莞金泽房地产等6名被告发生信托贷款合同纠纷，提起诉讼。该案件将于2020年2月11日开始审理

2019，“忍”是房地产行业的关键词房地产调控政策已经持续了近三年。房地产企业销售放缓导致资金回流缓慢，融资压力加大。特别是今年3月和4月以来，中国保监会频频强调房地产金融风险的控制，并对房地产行业的过度融资提出警告。今年5月，它甚至发布了一份文件，进一步限制银行和信托融资。今年7月，国家发展和改革委员会发布文件，限制房地产公司发行海外债券，以替代明年到期的中长期海外债务。在国内债券风暴的影响下，房地产企业在发行债券方面面临越来越多的困难。他们的海外借款成本仍然相对较高，住房企业面临融资困难。

泰和(000732。深圳)是第20大房地产公司，2018年销售额为1303.4亿元。泰和被控违反信托，这可以说是行业整体困境的缩影。

来自当代购房者(1107.HK)发行的15.5%的天价债券和华夏幸福(600340)发行的总额为60亿元人民币的9.5%-12%的可持续债务。上海)三天之内，向媒体曝光荣信中国(3301.HK)私人债务已被纳入“非投资池”，并有报道称三生鸿业等房企以高利率出售理财产品，这种孤注一掷的融资反映了在政策高压、产业转型和整合的背景下，房企的苦苦挣扎和自救。

家中小住宅企业位居第一，行业重组力度加大。据笔者不完全统计，人民法院公告网显示，2019年至少有486家房屋企业申请重组和破产

房地产公司正在尝试各种融资方式，包括高成本信托融资、高息债券发行、上市、发行金融产品、寻求资产证券化融资、成立基金和融资公司、出售资产以缓解金融压力。这些高成本融资方式是否可持续，哪些公司将成为激烈竞争的赢家，哪些将被淘汰？

信托

在本轮房地产调控中，银行在强有力的监管下收紧了房地产贷款融资，信托逐渐成为房地产融资的新宠。中国信托业协会9月份的最新数据显示，截至2019年第二季度末，信托基金投资房地产余额为2.93万亿元，占15.38%，较2019年第一季度末增长0.63个百分点，在信托基金投资领域排名第二。

从5月中旬中国银行业监督管理委员会发布的第23号文件到7月初，中国银行业监督管理委员会对一些房地产信托业务增幅过大的信托公司进行了采访，到7月底，中共中央政治局提出“房地产不应作为短期刺激经济的手段”。房地产政策一直承受着持续的压力。然而，房地产信托业务的增长仍保持一定的高速势头。

图表1:2015年季度信托资产投资及其占比-2019年

单位:%，1亿元来源:中国信托业协会

上海信托网联合创始人傅表示，传统信托业务主要集中在房地产和基础设施上，下半年以来信托业务逐渐向国有企业和地方融资平台倾斜。他说，对于绝大多数信托公司来说，他们只愿意投资于中央企业、国有企业和住房企业中名列前100名的企业。“首席房地产公司的信托和融资成本反而下降了。每个人都在隐藏风险。像金茂这样的中央企业已经获得了很多优势“

信托业的房地产业务正在萎缩，但房地产公司仍在用更高的利率换取信托融资据傅，没有统一的标准，在行业内衡量信托融资成本的平均增加，但大致有三类:中央企业倾向于使用低成本的银行贷款和信托利率总是低；恒大、融创等领先房地产公司的信托利率约为10-12%；50强至100强住宅企业的融资成本在12-13%之间前100名末尾的融资成本约为13-15%

汉密咨询公司的联合创始人兼总裁于坚也对上述三个范围进行了分类，但他计算的三个类别的信托融资成本略高1-2%，且上述三个类别的融资成本分别呈现出12-13%、13-15%和15-18%的增长趋势。

|在1999年11月5日的离岸债券市场上，据报道负债比率接近130%的蓝光发展公司在其信托产品上违约，导致其美元债务价格在同一天下跌了约两个百分点。该公司随后与投资者举行了电话会议，否认了这些传言。在回应投资者时，该公司的代表表示，该公司的信托融资成本今年已经增加了约1%至11%。傅表示，蓝光的融资成本约为12%，其信托产品存在延期的可能性。信托通常不会宣布房地产公司的未偿还信托贷款，以防止房地产公司再融资。

汉美咨询公司的联合创始人兼总裁于坚告诉记者，在未来近3万亿美元的房地产公司信托融资中，大公司可能会获得更多的信贷，像房地产销售一样，它们将从龙头企业那里筹集更多的资金。他表示，房地产企业信托融资的总体成本正在上升，龙头企业的融资成本上升了约100-200个基点。虽然信托监管的收紧导致的头部集中效应确实使大型房地产企业更容易获得信托融资，但也逐渐呈现出分化的趋势。

于坚认为，一些信托公司出于降低风险敞口的考虑，可能会减少对融创、恒大、碧桂园等龙头企业的融资，而另一些信托公司可能会放弃一些小型房企，选择只与大型企业合作，因为它们规模较大，愿意支付较高的融资成本，能够满足信托机构对利差的要求。财务状况较好的房地产公司，如万科、中海、华润等，基本上不需要信托融资，因为它们有更多的低成本融资渠道，如获得银行贷款。

债务发行

滚动债务发行近年来逐渐成为住宅企业延续资本生命线的主要方式之一

|在1992年1月和2月，019，当代购房者以15.5%的利率发行了总值为3.5亿美元的2020年到期的绿色优先票据公告称，这笔资金将用于现有债务的再融资，2月份将用于现有离岸债务的再融资和在岸项目开发。

的香港固定收益分析师兼交易员王(音译)表示，在收紧国内信托贷款监管后，房地产公司加大了海外债券发行规模。虽然国家发展和改革委员会在年中发布了一份文件，限制房地产企业发行的新的海外债券只能用于替代下一年到期的中长期海外债务，但房地产企业仍可以用以前获得的金额在海外发行债券。

此外，自去年以来，房地产公司越来越青睐高成本的可持续债务。今年下半年，华夏幸福将以9.5%-12%的利率发行至少85亿元的可持续债券早在2018年，保利地产(600048。中国建筑国际(3311)。香港)，光明房地产(600708。上海)和越秀集团转向可持续债券来补充资金。

所谓的可持续债券是没有到期日的债券，并且会按时支付利息，直到永远。这些债券大多可以赎回。

笔者采访的许多房地产行业和债券市场专业人士表示，可持续债券的成本相对较高，利率会随着时间的推移而上升。虽然可持续债务可能不包括在财务报告的债务比率中，但信贷机构仍然将可持续债务归类为评级范围内的债务，从而影响其信用评级国内评级公司

的房地产分析师对笔者表示，目前国内可持续债券的融资成本比同期中期债券高出约100个基点。尽管可持续债券是一种理想的融资方式，但发行债券的方式并不顺畅。由于监管与多个利益相关者(公司、会计师事务所等)的要求之间缺乏一致。)按照条款，许多可持续发展的房地产企业债券无法发行。

199房高利率债券的弊端逐渐显现，未来两年偿债压力尤其大。中国指数研究院(CIRI)的数据显示，2019年房地产行业需要偿还的债券总额将达到4944.5亿元。到2020年，这一数字将上升到6513.4亿元，到2021年将接近万亿元。然而，坊间报道继续称，私人债务已经过期，并被列入非投资组合。11月5日，冯才勋报告称，融信中国发行的3笔私人债务被纳入“投资禁止池”(即不符合投资规则的债券被纳入投资禁止池)，公司出现贷款逾期，并采访了实际控制人。荣信中国随后发表澄清声明，否认上述传言10月底，据报道，广东怡和房地产有限公司发行“17怡和01”和“17怡和04”私人债券，未能按期足额支付部分本息，构成重大违约。

标准普尔全球信用评级分析师黄馨慧表示，到2020年，中国房地产将有近30亿美元的海外债券到期，国内人民币债券到期金额将接近65亿美元。她认为，由于市场需求增加，以及投资者对中国房地产行业的前景更加乐观，海外美元债券明年到期时应该不会有太大的支付风险。

图表3:2020年至2022年中国房地产公司在岸和离岸人民币债券到期情况

单位:10亿美元来源:S&P全球评级

然而，黄馨慧认为，由于缺乏放松管制的迹象，到期日相对较大，涉及的开发商数量相对较多，房地产公司的国内债券明年将面临一定的偿债压力。

上市

安徽是一家当地的房地产公司，三顺集团正在急着上市根据三顺集团10月17日向香港交易所提交的招股说明书，2018年，三顺集团在全国房地产销售中排名第173位，销售面积排名第125位，主要市场在安徽省。根据招股说明书，截至2019年6月30日，三迅集团的营业收入仅为5.62亿元，现金及现金等价物为1.64亿元，流动负债总额为10.83亿元。这显示了资金的压力。招股说明书还显示，从2019年6月30日至2019年8月31日的短短两个月内，三迅的贷款总额从14.2亿元增加到20.04亿元。1992年下半年，019，

|房企上市迎来了又一个高潮。索尼控股(2103.HK)于11月15日正式上市。除了这三家子公司之外，中国国家自然保护局、鳌山控股、港龙地产、海伦堡地产、万创国际、惠晶控股、叶静明邦等中小甚至小型房地产公司也纷纷涌入港股，等待监管部门审查其是否符合上市要求。

一家专门从事香港房地产公司上市的美国投资银行表示，目前上市的房地产公司规模普遍较小，杠杆率较高，这限制了它们的融资。“如果有一家公司达到一定规模，而且表现更好，它应该在3-5年前上市。”“

到2019年最后一班车上市，绝大多数房企的特点是规模小、负债高、利润低、现金流紧、区域集中。

的高潮出现在香港股市的整体估值处于历史底部，市场对国内股市不太友好的时候。上半年，只有中梁控股(2772。香港、德信中国(2019.HK)和殷诚国际控股(1902.HK)成功上市。瑞士信贷中国和白银城控股都认购不足。中粮控股的股价也表现平平:虽然其股票在7月16日进入香港交易所后一周内短暂上涨，但从7月22日至11月4日，股价比发行价低了近3.5个月，直到11月份，股价才连续5个交易日超过发行价。

图表4:中粮控股公司上市后股价的日变化

单位:港元来源:香港交易所

虽然很多人认为这是中小房地产企业把资本市场作为最后生命线的最直接体现，但上述美资投资银行家表示，房地产公司上市也有管理和品牌方面的考虑。“如果负债率高，就迫切需要降低杠杆率。如果负债率不高，那实际上是一个操作上的考虑。”

他解释说，政策原因使得房地产公司很难在中国上市，导致房地产公司涌向港股国内银行通常倾向于向上市企业放贷。房地产企业上市后，融资成本将降低，再融资将更加容易。另一方面，在香港上市的公司可以通过更加市场化的美元债券市场融资，而不是国内企业债务融资渠道可以随时关闭。此外，上市还将提升房地产公司的品牌形象，帮助他们进行营销。

金融产品

房地产公司自2015年以来一直在测试水金融产品，如2015年9月由格陵兰岛、阿里巴巴和中国平安推出的房地产金融产品“房地产宝藏”。媒体报道称，这是中国第一个互联网房地产金融产品

和近年来，住房企业还结合合作伙伴制度等方法向内部员工发行理财产品筹集资金。2018年，有媒体报道称，泰和集团推出了一款面向内部员工的基金产品，从100万元开始，预期回报率高达18%,如果认购金额超过300万元，回报率高达20%。徐汇也发行类似的产品

《南方都市报》去年年底还报道称，凯撒的员工被迫购买该公司发行的金融产品。推出的6种金融产品的预期回报率为9.0%-9.8%，最低初始投资为20万元，最高投资为100万元。作者从一名前凯撒员工那里了解到，这一系列金融产品不是强制性的，但许多内部员工自愿购买，因为回报率足够吸引人

“在房地产市场升温期间，企业扩张比较剧烈，金融产品只有在企业资金链相对较短的时候才会出现”易居研究所副所长杨红旭说。

于坚表示，房企用员工和投资公司的理财产品来承担公司应承担的资金压力，这推动了近两年房企的快速增长。但是，购买金融产品的员工或公司合作伙伴在这一过程中会使用一定的杠杆，参与合作的部分资金会由金融机构进行再融资。

近日，百强房企之一的三盛鸿业未能按时支付员工理财产品，加速暴露其资金链断裂的事实。公司的一些高管为他们购买的公司金融产品买单，这进一步激怒了员工。

于坚认为，在市场低迷时期，住房企业支付理财产品的压力将特别大，因为住房企业将不得不承担更高的融资成本。如果项目慢慢兑现，一系列的问题就会出现。

杨红旭认为，中央企业和国有企业背景的住房企业今后仍将享受较低的融资成本和稳定的银行贷款与中小企业相比，大中型住宅企业的风险相对较小，中小企业整体抗风险能力相对较差。然而，大中型住宅企业的资金链仍面临压力，必须稳步运行，加快资金筹集。其中，征地力度较大、负债率较高的企业风险较高，如太和

标准普尔全球信用评级分析师黄馨慧表示，投资者通常更喜欢资产流动性强、销售业绩好、库存清除快的大型房地产企业。

住房企业被称为风雨和空手套白狼的时代已经一去不复返了。当政策前景不确定时，融资能力变得尤为关键。此时，真正权衡财务资源，合理选择融资方式，保持企业杠杆率的可持续性是合理的。