房地产税有啥_关于房地产税几个基本问题的理论分析

——[摘要]就中国的初始条件而言,开征房地产税是确保住宅公平、抑制房地产泡沫、促进国家治理现代化的一项必要的制度安排。然而,在过去,人们对这个问题的误解和学术研究中的混乱是数不胜数的。根本原因在于对一些基本问题和重要概念理解不清。本文从理论上澄清了这些问题和概念房地产税是政府提供公共服务的交易价格。国内住房拥有者拥有的土地的70年国家所有权是虚拟财产权,事实上,土地交易完成后,住房土地的实质性所有权完全掌握在住房拥有者手中,这是《物权法》所依法保障的。土地租赁是市场体制下土地交易的价格。这既不是地租,也不是税收。因此,开征房产税不仅符合市场经济规律,而且有法律依据。关键词房地产税,土地交易价格,房产和土地产权,土地出让金。在中国开征财产税,是确保生活公平、遏制房地产泡沫、推进国家治理现代化的必要制度安排。然而,主要由于对基本问题和关键概念的不清楚理解,这里存在公众误解和各种学术争论。本文从理论上澄清了这些问题和概念,认为财产税是地方政府提供公共服务的交易价格。在中国,70年的国有土地所有权是针对户主的一种抵押债权。实际上,土地所有权在土地交易完成后基本上转移给了户主,这受到《财产法》的保护。土地出让金是市场体系中土地交易的价格;这不是地租或税收。因此,开征物业税是符合市场经济原则和法律基础的。关键词:财产税、土地交易价格、房屋和土地的实体所有权、土地出让金

土地出让金是土地交易价格。它通常不被称为地租。对于土地出让金来说,它一直是房产税征收中的一个纠缠不清的问题。此外,在这个问题上,许多人每天都在混淆这个问题。例如,有人在我的博客帖子后留言说,他买了一栋只能住70年的房子,他没有一寸土地。要征收房产税,他必须先归还土地出让金。这一观点也为国内许多学者所提倡。例如,有学者说,[二十二],购房者在房屋交易过程中间接支付了土地出让金,如果再次征收房产税,就相当于第二次征税。因此,实际征收的高额土地出让金应逐年返还。此外,中国目前过高的房价是土地出让金过高的结果。事实上,这些评论混淆了两个问题。首先,中国的高房价是决定地价的价格还是决定房价的地价?第二,中国的土地出让金是地租还是土地交易价格?让我们就第一个问题说几句话。在投资投机主导的房地产市场中,决定土地价格的是房子的价格,而不是土地的价格,导致土地价格持续上涨的是对房子的预期,而不是相反。1.土地出让金是市场条件下土地交易的价格。在这里,我们集中讨论第二个问题。首先,什么是土地租赁的概念?土地租赁的概念来自香港的房地产系统。过去,英国领土上的土地基本上归国家或皇室所有,在土地拍卖中商定了99年的土地使用权。因此,香港实行“有偿、定期和有条件”的土地使用制度,[23]“有偿”是指支付土地使用权拍卖款,并支付土地使用权出让金。土地使用权“定期”拍卖受时间限制。例如,1997年以前拍卖的土地使用权有三种类型:75年、99年和999年,以及1997年以后拍卖的50年土地使用权土地使用权的租赁将是可再生和不可再生的前者将在到期时自动续约,而后者将在到期时重新申请并签署新协议。商品住宅租赁基本上属于前者“有条件”是指每一块土地都有明确的使用条件,不能改变。也就是说,在香港,土地使用权的取得不仅需要付款,还需要在有限的时间和条件下使用。在这方面,香港从来没有人将土地转让费与房地产税纠缠在一起。中国的土地租赁制度基本上是从香港引进的,但它是有选择地引进的。1986年《中华人民共和国土地管理法》以法律的形式正式确立了国有土地有偿使用制度。1987年,深圳率先试行城镇国有土地使用权出让制度。后来,《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地使用权出让协议条例》等法律法规进一步规范了国有建设用地有偿出让制度。换言之,在香港,任何商业用地都不可能由政府免费提供。它必须通过土地拍卖获得,并且必须支付。中国的土地租赁制度来自香港,用于商业目的的土地也必须付费。因为,由于土地使用是一种商业行为,是为了利润,它必须通过市场交易进行,不可能免费获得商业用地。香港将不得不为拥有99年土地使用权的土地买单,中国拥有70年土地使用权的土地也是如此70年土地使用权金为土地出让金。2.如果土地出让金是一种税收或者可以免费使用,中国社会将成为一个“丛林社会”。如果土地出让金是一种税收(即征收房产税后需要退税机制),而不是一种市场土地交易价格,那么无论土地是通过协议出让还是市场拍卖获得的,这意味着当事人可以免费获得土地使用权。如果中国的土地使用权不需要付费,或者任何人都可以免费使用国有土地,那么谁不会在中国14亿人口中占有一块土地呢?如果这种情况发生,那么中国一定是一个“丛林社会”许多人肯定会诉诸暴力来获得更多的土地。在这个时候,中国肯定是“一个国家不会是一个国家”更不用说,在土地私有制下,没有人能在不超过市场交易价格的情况下从他人那里获得所需的土地。因此,按照上述一些学者的逻辑,所谓开征房产税,是要求建立土地出让金的退税机制,这是完全违反市场规律的,完全没有市场经济的逻辑。3、土地出让金不是一种地租,因此,我国土地使用权有偿转让中,土地出让金的支付是国有土地使用权的市场交易价格,而不是通常的租金,更与房产税无关因为,首先,如果土地出让金是地租,那么土地出让金应该是土地使用权人在租赁期内支付给土地所有者的收入的一部分,但目前土地出让金不是作为事后收入支付的。此外,《物权法》规定,70年的住房和土地使用权到期后可以自动续期,这意味着土地使用权的租赁期是无限的。土地使用权的无限期租赁也意味着土地所有权从一开始就虚拟了土地的公有制,允许土地的实体所有权属于房屋所有人。在这种情况下,土地出让金根本不是地租,而是土地的市场交易价格。第二,有些人认为土地出让金是公共土地租赁的一次性溢价,是土地初始租赁的溢价([二十四)就土地价值而言,它不仅包括土地的内在价值,还包括社会经济发展、政府公共投资和私人投资引起的土地价值的增加。作为公共土地,如果一次性支付的土地出让金是土地出让金的溢价,那么它主要包括社会经济发展和政府公共投资的溢价,那么这种溢价既不是租金,也不是税收,甚至不包括土地的内在价值。这一观点对土地出让金的属性解释较弱。第三,就住宅而言,国有土地的所有权是虚拟的。土地出让或土地出让金支付完成后,房屋所有人永久获得了房屋土地的全部实质性权利。因此,土地转让时,土地出让金实际上是土地的市场交易价格,而不是其他东西。这些是市场经济的真正逻辑。如果土地出让金是土地的市场交易价格,而不是其他价格,那么困扰国内房地产市场多年的土地出让金和房产税之间的关系就很清楚了。4、要进行土地租赁的重大改革,就要建立国家土地基金,针对目前土地租赁的问题,不要与房产税纠缠,但这些土地租赁并没有真正成为国有或公共财富的问题因为,在土地公有制制度下,整个土地属于全民或国家所有,所有的人都是土地的最终所有者。国有土地或公有土地的交易价值和地价应属于全体人民,而不是少数人或地方政府。国家应该为这些土地财富设立一个国家土地基金。如果有国家土地基金,土地出让金可以归属于国家土地基金,这样全国人民就可以公平、公正地分享财富。例如,北京的土地出让金不归北京市政府所有,而是归国家土地基金所有。然而,由于目前没有国家土地基金,中国现行的土地制度通过过长的代理链,将属于全国的财富或财产层层转移给少数人或地方政府。然而,这种财富转移是我国居民财富分配严重不均和地区发展严重不平衡的根源。在这方面,中国的土地租赁制度应该进行重大改革。


我国房地产税制设计中的几个基本问题房地产税的公平正义是现代税收的基本原则和房地产税顺利实施的前提。这也是国内税制改革成功的关键。那么,我们如何保证房地产税的公平和公正呢?从国际经验来看,房地产税的发展模式不仅是多元化的,而且成熟的房地产税制的形成往往需要一个漫长的过程。此外,房地产税的内涵和功能也是丰富多样的。这就要求中国在设计房产税时从中国的初始条件出发。例如,在开始设计房产税征收时,应首先着眼于确保住宅公平、抑制房地产泡沫和调整收入分配关系(如韩国的房产税),然后在房产税到期的过程中逐步增加其他功能。因为只有解决当前房地产市场的问题,才能发挥其他房地产税的作用。否则,如果设计从一开始就基于开征房产税的一般模式,可能事半功倍。换句话说,它是按照开征房产税的一般模式设计的,但其功能是分阶段实施的,给社会一个明确的政策预期。其次,房产税是一种利息税,也是一种地方税。在欧美发达国家,城乡之间、城市与城市之间的经济发展差异不会很大,这也是市场长期演进的结果。将房产税作为地方税不会严重损害政府公共服务的均等化。然而,中国农村与城市、城市与城市、地区之间的经济发展存在很大差异。而且,这种差异在很大程度上是由以前的计划经济和现在的动力经济造成的。经济资源由权力主导,集中在几个城市。中国许多城市房屋的价值就是这种权力聚集资源的结果。因此,房产税既有中央政府管理部分,又有地方政府管理部分,尤其是地方政府管理部分应逐步实施。例如,房地产税可分为商业房地产税和住宅房地产税。住宅房地产税通过价格(例如,每平方米20,000元)和普通住宅房地产税来定义高端住宅房地产税。对于商业房地产税和高端住宅房地产税,中央政府可以管理和设定税率。地方政府向中央政府征收统一税。中央政府将把税收转移给全国人民分享。一般住宅房地产税由地方政府管理否则,即使设计出最公平、最公正的区域房地产税,也很容易导致严重的马太效应或政府公共服务的严重不平等。第三,全面改革城市土地管理体制和租赁体制。首先,土地租赁的概念被重新命名,以确定土地的交易价格。建立国家土地基金,出售公共土地的资金划拨给国家土地基金,由中央财政预算统筹,让全国人民分享;改革现有的城市土地管理体制,允许更多的农村集体土地进入市场等。最后,加强和完善房产税的基本制度和基础设施建设。例如,如果《住房法》获得通过,房地产市场的19个主要报告(只有居住,没有投机)的地位将在法律体系中得到巩固,因为这是中国房地产市场未来持续稳定发展的基础。我们将开展全国住房普查,建立全民共享的住房信息系统。理清不同类型房屋的名称,理清历史遗留的问题。清理和简化现有的房地产税收制度政府应加强对公众开征房产税的教育,使公众对房产税等有更好的了解。这些基本制度安排对于开征房地产税非常重要。

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