算盘怎么打图解_房贷大揭底：知己知彼，看银行的算盘怎么打

本期“发现金融”将继续向您展示他们如何从银行的运营逻辑和机制中“计算”抵押贷款业务。

首先，什么是银行个人按揭贷款？从部门划分来看，房贷负责人肩负着三顶"帽子":

房地产贷款:风控逻辑

作为房地产贷款，一是抵押贷款受房地产市场宏观调控因素影响(详见前期)；其次，它也有自己的风力控制逻辑

所以个人抵押贷款风险相对较大？这正是“发现金融”在采访中遇到的问题，这显然是不同的。

从现有数据来看，在直接做生意的前台银行家眼中，个人贷款只是大风险浪潮的一个安全方面。看看零售类的其他贷款类型，银行，小微，个人业务，消费贷款，汽车贷款，信用卡，哪一个不是压力很大？相反，这是抵押贷款，不良率一直处于底部。

数据证明了这一点根据中国人民银行2018年底发布的《中国金融稳定报告(2018)》，2017年中国个人贷款平均贷值比(即当年批准的抵押贷款金额除以当年批准的抵押物价值)为59.3%，具有较强的抗风险能力。年末个人不良贷款余额6149.3亿元，不良率1.5%，比银行贷款整体不良率低0.35个百分点，其中个人贷款、个人信用卡贷款和个人汽车贷款不良率分别为0.3%、1.6%和0.7%。

但是，一些银行家已经看到了风险的滞后性——当前的报告数据不能反映资产质量的未来趋势，特别是许多地方的房价已经调整，一些一线城市的房价实际上已经下降。在银行的话语体系中，房价下跌直接意味着“抵押品的贬值”。另一方面，住宅行业的杠杆率已经很高了，这也是一个让银行家们谨慎思考和恐惧的参数。

“过去住房贷款的低不良率与房价上涨密切相关。如果房价不涨不跌，情况就会不同。类似温州地区的“弃房”现象是一个警钟，许多银行以前也做过内部压力测试一家城市商行的金融业务人员告诉《请见财经》

除了抵押品价值变化的风险之外，具有资产处置经验的银行家也提到了在随后的抵押品拍卖中的严重损失。一位相关业务人士告诉《探索金融》(Discovery Finance)，根据目前的经验，当一所房子在不良贷款后经历拍卖过程时，第一次拍卖甚至第二次拍卖往往会导致投标失败。“拍卖结束后，第二次拍卖将以20%的折扣出售，第三次将以20%的折扣出售“

我最近接触到了一个AMC的人。我有数百个由北京或北京郊区的高端房地产制作的资产袋，市场价格优惠3-5%寻找买家。目前，由于经济周期和一些高端住房持有人的个人问题，越来越多的人离开高端别墅和高端建筑。

听说，这个阶段越多，这种住房越多，就越不容易卖出去，市场需求就越弱，在法律上就不容易拍成功

”并且这不包括另外两个“问题”上述具有资产处置经验的人士补充称，第一个“问题”是，当一些房产申请贷款时，他们或多或少会购买评估人员，以抬高估值，以此为基础计算的抵押率肯定是不合适的。第二个“问题”是一些抵押贷款和个人消费贷款(以装修等名义。)是联合发行的，而消费贷款的实际资金用途也是购买房屋。这两者都在一定程度上扩大了抵押贷款的风险。

零售贷款:资本定价逻辑

已完成策略逻辑和风力控制逻辑。以下也很重要:配额逻辑

你去分行申请个人贷款，获得贷款的先决条件是他“有饭煮”，也就是说，分行及其分行本身必须有相应的零售贷款金额给你。

回想两年前，为什么有些银行“抑制贷款”,为什么有些人等了几个月甚至半年才发放抵押贷款？问题在于配额。什么是

左右限值？

”直截了当地说，就像“拍卖”一样，总行每年都会发放大量零售额度，每个分行都进行竞价，竞价越高，额度越大”市商行金融业务人员形容为“请见金融”

其中“价格决定论”是显而易见的。因此，这位理财规划师认为，“上海等大城市的分行损失很大”，因为这些地方金融业的高度市场化使得贷款定价更加透明，甚至更低，分行无法从总行“攫取”配额资源也受到定价不足的影响。

遵循这种资本定价逻辑。就两家银行而言，他们不愿意告诉你这个秘密。借钱的时候你一定很清楚。

的第一个秘密是羊毛来自绵羊当下级银行向上级银行要求配额时，“拍卖”定价将会传递给客户。就像两年前抵押贷款被切断时，当你的客户经理告诉你“排队等候”时，你可能不知道你有过“排队等候”的时候:比排队多长时间更重要的是，你愿意接受多少利率稀缺的配额资源通常由出价最高的人赢得。

的第二个秘密是“延迟效应”经常阅读《探索财经》抢银行的读者一定听说过“年底难贷，年底易贷”的说法，因为从收入的角度来看，银行会在去年初投放更多一点的贷款资源。在市场需求强劲的年份，许多银行将在年底面临贷款配额短缺，包括零售配额。

然而，尽管配额逻辑非常重要，但它不是当前抵押贷款问题的主要矛盾。目前，许多银行的零售贷款额度非常宽松。目前的情况与几年前的“资产短缺”有些相似。仍然没有地方搁置配额。许多贷款类型的风险仍然不容易控制。即使抵押贷款业务没有为银行带来多少利润，许多银行仍然想借钱，因为抵押贷款和低不良贷款率。(只有在“不炒房”的基调下，这项业务才不会大幅增加。)

中长期贷款:流动性管理逻辑

银行需要考虑其运营的所有方面。除了资本定价和贷贷平衡的逻辑，财务会计还需要控制“流动性”问题。因此，就贷款期限而言，各银行在长期、中期和短期贷款之间都有配额分配和平衡。

这就像我们自己的财务管理一样，我们也会注意资金的长期和短期分配。例如，如果你有100元，你可以用30元投资长期国债，20元投资两年期信托，剩下的一半投资股票，另一半投资购买股票。你总是需要有足够的资产来满足生活的迫切需要。

银行也以这种方式控制期限余额其中，抵押贷款是一种无法在短时间内变现以调整其头寸的资产。

和术语一起考虑。另一个会计逻辑是“集中”管理，资产分散在几个篮子里就像我们不会把所有的钱都花在股票或黄金上一样。

如果我们看看这些逻辑，目前银行流向房地产的长期资产的集中度有点高。

好吧，这就是抵押计算“请看看金融”引导我们从银行的角度了解自己。在过去或将来，我们去银行抵押贷款是容易还是困难。当我们回到这些基本原则时，所有的表象都会被很好地理解。