未来房价不跌_黄奇帆：未来房价会怎样？

主讲人:黄

资料来源:奶牛财经整理来自中国研究所

9年12月26日，在中国研究所(北京)信息技术研究所主办的《2020年中国经济形势分析高层报告》上，原重庆市市长、第十二届全国人大财经委员会副主任、中国国际交流中心副秘书长黄作了总结房地产20年的讲话，并预测了未来10年的发展趋势《低于

》是一篇精彩演讲的回忆录，但有所删节:

01

，因为1990年没有房地产市场，而且都是政府分配的。你不知道价格是多少。但在2000年，房地产市场价格已经商业化。2000年，全国平均房价约为1000元，现在已接近10000元，涨幅约为10倍。

现在高端住宅的数量是7000到1200套。几乎高出16-17倍北京和杭州是北京的15或16倍深圳的倍数更高，因为深圳在1990年是一个渔村，2000年成为国家级大城市。但是现在深圳的房价并不比上海低，所以深圳已经涨了20倍。

02

通货膨胀货币流向房地产

价格分析取决于结构:价格问题，价格问题，有三个原则支持:

第一，供求决定价格最近，猪肉翻了一倍多，因为猪更少了。过去，有超过7亿头猪。然而，到今年8月和9月，只剩下4亿头猪，少了3亿头，少了40%。短缺时价格上涨，这对每个人减肥都有好处。

第二，货币现象如果发行更多的货币，价格就会上涨。2004年，全国基本货币流通为4万亿元，去年为32万亿元，增长了8倍，增长了3倍。当

基础货币进入市场时，会引起通货膨胀。钱在哪里？

只有房地产供不应求，从人均10到40，城市人口从3亿5亿到6亿7亿。在这个过程中有一个巨大的水库，它使资本增加了八倍。自然，大宗商品价格也会上涨。

所以通货膨胀实际上支持了房地产，或者说房地产吸收了通货膨胀因素，使得社会中的其他东西没有上升太多今年，可以说生猪价格上涨吸收了各种因素，但房地产价格却没有上涨多少。

三、汇率在过去20年里，

以上的三个因素都推高了中国的房价，但这三个因素在未来10年左右还会存在吗？

中国M2连续三年以每年8%-9%的速度增长，这是非常稳定的，因此不会有太多的钱进入房地产水库，推高房地产价格。

03

中国房地产规模在18年里增长了16倍。

在过去的20年里，全国房地产平均价格上涨了10倍。房地产规模的下一个变化是什么？

中国房地产规模在10年内增长了10倍，从2000年的1亿平方米增长到2010年的10亿平方米，相当于3倍多一点。从2010年的10亿平方米到2018年，它在八年内增加了7亿平方米。

预计到2030年将降至10亿平方米左右，年折旧和每年新建建筑数量将进入平衡点，进入持续稳定发展状态。在建造

04

套住房的情况下，为什么中国在房地产建设上的支出在2000年至2018年间增长了16倍？

第一，建房是改善住房扩张的需要1990年以前，在计划经济体制下分配住房时，由于资源短缺和分配数量很少，中国面临住房困难。此后，中国的住房从人均10平方米扩大到现在的人均40平方米，有些城市有50平方米，这是住房改善的过程。这是一个需要扩展的非常大的过程。

第二，人口膨胀产生了刚性大量农村居民进入城市，导致僵化。小城市的居民进入了中心城市，中心城市的居民进入了大城市，大城市的居民进入了上海、北京、大城市等等。因此，人口膨胀造成了对刚性的巨大需求。

第三，旧城改造为了拆除一些棚户区和一些破旧的房屋，许多城市几乎有三分之一的房屋被拆除，在一些地方，房屋一般都被拆除。这是一个发生在过去40年，尤其是过去30年城市发展中的故事。它已经拆除了1亿平方米，并建造了3亿平方米来覆盖它。这是新增加的。

第四，正常房地产折旧建于20世纪80年代的房屋水泥和钢筋混凝土的等级相对较低。

直到2010年以后，建设部才颁布了新的钢筋混凝土施工标准。按照这个标准建造的房子一般可以使用50 -70年。然而，在欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家一般可以在钢结构中生活100年。

在过去的15年和30年里，我国的房屋被拆除、建造和拆毁。许多在建筑过程中产生的国内生产总值在被拆除后将回到零。

，因此，中国人花钱最多，积累不够从这个意义上说，我们经常创造大量的低效率和无效战略的国内生产总值。我们非常努力地工作，但是生活质量和富裕程度却因为这种无效性而被浪费了。

05

在未来10年里，将有超过2亿人进入这个城市。在未来十多年，我们的房屋建筑量会否由17亿增至34亿或40亿？

以上提到的房地产快速扩张的四个原因已经基本消失。

第一，中国人均住房面积已达50平方米左右为了满足正义的需要，不管有多少是属于特殊投资或其他收入和支出的需要从根本上说，巴黎和纽约的人均住房约为50平方米。美国人在世界上拥有相对较大的房子，他们还没有达到人均100或200套。简而言之，一个城市平均有40-50平方米，人口更多，人口更少，就像伦敦和巴黎一样。从这个意义上说，当我们从10平方米到40平方米，这是一个必要的扩展。然而，一旦面积达到40平方米，它将成为100平方米，这是发展的各种原因和特殊家庭致富后的个别情况。

第二，刚刚需要的补缺阶段和满足10-40平方米巨大缺口的短板已经过去，补缺量通常很小。

第三，人口中国人口的城市化率已经达到60%，最多在十几年内将达到70%。城市化率仍将上升，城市化进程尚未完成。但总的来说，它达到了70%以上，并且结束了。刘易斯转折点转过身。

未来10年将有近2亿人入城，但这2亿人背后的后续队伍越来越少。此时，进入这座城市的人数并不多。小城市、中等城市、大城市、沿海和内陆城市都在吸引着人们。相当多城市的人口不再增加。一些城市的人口持续增长，但增长是有限的。少数城市可能仍有相对较大的人口扩张。

第四，从几年前开始，中国新建住房的标准至少是50年，折旧率下降了在过去十年左右的时间里，当中国各大、中、小城市的房屋存量超过400亿平方米时，50年内每年要贬值8亿多平方米。如果仍有一小部分是结构性的，各种因素的增减和补充将使总面积达到10亿平方米。

06

未来房价总体不会大幅波动

未来，人民币基本上处于升值或稳定的过程中，外资进来炒作房地产，买房，等待房价升值的可能性很小

从这个意义上说，如果你再想想房地产投机，十年内翻一番或翻两番赚几倍钱的可能性几乎为零，整体房价也不会大幅波动。

今后必须控制房地产销售普通人购买首付20%或30%的房子，首付70%-80%的按揭贷款是合理的。第二套房的50%首付和50%抵押贷款也可以使用。

，但如果人们去三分之一或更多的房子，这是纯粹的投机。一个是基本生活，另一个是改善。当第三个真正进入炒作系统，它应该是100%首付和没有抵押贷款。对于第一套

，首付应为28，37，第二套应为50: 50，第三套应为零抵押，因此购买没有限制。