的核心视图:< br>
1。自今年年初以来,随着一些城市房价的上涨,限制性控制政策相继出台。受此影响,近期房地产数据呈现整体下行趋势,社会各界对宏观经济的悲观情绪出现。在外部不确定性日益增加的背景下,如何看待控制房价和稳定增长的困境,以及未来房地产市场该怎么办?
2。房地产市场在过去一年的总体弹性与城市政策的调控有关。尽管今年温室气体改革的规模大幅下降,但随着银行间市场利率向抵押贷款利率的不断传导,下调利率将推动销售或抵消温室气体改革的阻力。未来,商品房销售预计不会大幅下降,房地产市场仍有望保持一定的弹性。
3。然而,在土地金融和稳定增长的压力下,房地产政策似乎需要调整。然而,在商品房整体存量较低的背景下,随着按揭利率的下调,房价上涨的压力必然会制约政策的放松。与以往的经济衰退不同,居民高杠杆率的现实可能会使控制房价与稳定增长“平衡”的两难境地更倾向于前者。
4。展望未来,在利率套期保值和温室效应改革的影响下,年度房屋销售仍具有弹性。然而,由于高房价的限制,一些城市收紧了监管,或使房地产相关数据有所下降。面对外部经济的负面影响,本轮国内套期保值政策的重点不是房地产,而是以“老改革”为代表的基本建设投资和债券融资创新自从今年以来,随着一些城市房价的上涨,限制性的监管政策层出不穷。受此影响,近期房地产数据呈现整体下行趋势,社会各界对宏观经济的悲观情绪出现。在外部不确定性日益增加的背景下,如何看待控制房价和稳定增长的困境,以及未来房地产市场该怎么办?图1:控制房价和稳定增长之间的两难选择?
数据源:WIND
2,性能韧性是否仍然存在?
从区域结构来看,与过去国家“一刀切”的统一调控相比,近年来城市政策下商品房销售的增长速度明显稳定在本文中,“销售”是指销售领域因为城市政策是当前房地产调控的主旋律在强化地方政府监管主体责任的要求下,地方政府可以根据当地具体情况制定一些宽松或紧缩的房地产政策。在过去一年左右的时间里,房地产市场的整体弹性实际上与该市政策的监管思路有关。
图2:由于城市政策,与过去的
相比,销售额明显稳定。数据源:WIND,作者估计为
注:为了便于显示,图中省略了左轴值大于50的部分
从全国总量来看,尽管今年温室气体改革的规模大幅下降,但随着银行间市场利率向抵押贷款利率的不断传导,下调利率将推动整体销售或抵消温室气体改革的阻力。据初步估计,温室改革规模的缩小将使商品房销售同比增长率下降约10个百分点。然而,根据银行间市场利率比抵押贷款利率提前7个月左右的历史关系,随着银行间市场利率向抵押贷款利率的不断传导,销售利率的下行驱动力将在很大程度上抵消温室效应改革的阻力。
图3:利率下调对冲棚改革阻力
数据源:WIND,作者估计
注:1。棚改对销售的拉动=(棚改年度面积*货币化安置比例-棚改年度面积*货币化安置比例)/年度销售面积;利率驱动销售=年销售同比增长率-棚改驱动销售为了简单起见,其他政策的影响暂时被忽略。2.由于温室改革的年度节奏尚未公布,这里的相关计算使用年度数据。假设18年内货币化安置比例为50%,19年内为40%3.对于19年预测,销售利率的驱动力是根据过去销售抵押贷款利率的平均弹性计算的。房地产问题在哪里?
与前几轮经济衰退的不同之处在于,当前居民的杠杆率处于历史最高水平,各行各业对高房价的容忍度似乎大大降低。在商品房整体存量较低的背景下,随着按揭利率的下调,房价上涨的压力将不可避免地阻碍相关政策的放松。
图4:在房价上涨的压力下,政策很难明显放松
数据源:WIND,笔者计算了
观测的历史数据,发现当土地交易价格增长率变为负值时,放松房地产政策的窗口往往会打开。然而,自今年以来,土地交易价格连续四个月呈负增长,但政策仍没有全面放松的迹象。这可能表明,居民高杠杆率的现实使得控制房价与稳定增长“平衡”的两难境地更倾向于前者。
图5:在土地金融的压力下,政策似乎需要调整
数据源:WIND
展望未来,尽管全年商品房销售在利率和温室效应改革的对冲下仍有弹性,但由于当前高房价的制约,一些城市控制政策收紧,或者房地产相关数据将略有下降面对外部经济的负面影响,本轮国内套期保值政策的重点可能不是房地产,而是以“旧改革”为代表的基础设施投资和债券等融资方式的创新
4,基本结论
1是房地产市场在过去一年或更长时间内的总体弹性,这与城市政策的调控不无关系。虽然棚户区规模今年大幅下降,但随着银行间市场利率向抵押贷款利率的不断传导,销售利率的下调将在很大程度上抵消棚户区的拖累。未来,商品房销售几乎不会大幅下降,房地产市场仍有望保持一定的弹性。
2是房地产政策在当前大土地金融和稳定增长的压力下似乎需要边际调整。然而,在商品房整体存量较低的背景下,随着按揭利率的下调,房价上涨的压力必然会制约政策的放松。与以往的经济衰退不同,居民高杠杆率的现实可能会使控制房价与稳定增长“平衡”的两难境地更倾向于前者。
3展望未来。在利率和温室效应改革的对冲下,全年的商品房销售仍然具有弹性。但是考虑到高房价的限制,一些城市已经收紧了监管,或者使房地产相关数据有所下降。面对外部经济的负面影响,这一轮国内套期保值政策的重点可能不是房地产,而是以“旧改革”为代表的基本建设投资和债券融资创新
[作者]
吴歌:长江证券首席经济学家。他长期在中央银行货币政策部门任职,并在国际货币基金组织担任经济学家。中国经济学最高奖项“太阳叶放经济科学奖”获得者,获得普山政策研究奖、白石经济学奖和远景杯宏观预测二等奖40人中国金融论坛成员
文若愚:长江证券研究员
詹陈怡瑾:长江证券实习研究员
1。扁平经济,2019年6月13日< br>2。预测经济:2019年6月2日< br>3。货币方向,2019年5月30日< br>4。关税干扰,2019年5月16日< br>5。预测经济:2019年5月5日< br>6。货币优先,2019年4月25日。2019年4月14日。,2019年4月7日
9。2019年3月22日
10。2019年3月11日< br>