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最近，许多城市纷纷迎来了下雪天，冬天的寒冷越来越强烈。与天气变化同步是全国许多城市二手房市场的表现。12月16日，国家统计局发布了《2019年11月70个大中城市商品房销售价格变动情况》和《2019年1-11月全国房地产开发投资销售情况》，显示11月33个城市二手房价格环比下降。这也是30多个城市的二手房价格连续两个月下跌，而10月份只有35个城市下跌。众所周知，自2016年调控以来，各地纷纷出台价格调控政策。新建的商品房被牢牢地压制住了，波动很小。在这种背景下，二手房价格的走势可以更好地反映市场的真实情况。如今，二手房“层出不穷”，许多人对此感到担忧。资料来源:新华社|罗小光事实上，二手房的价格下降似乎是突然的，但实际上这是一个温水煮青蛙的过程。早在2018年，许多城市的二手房价格已经开始下跌，但直到现在还在继续。下降幅度越来越大，并开始引起媒体和公众的广泛关注。为什么二手房价格持续下跌？房地产市场将走向何方？Ku叔叔今天会分析它。最近，网上流传的一张图片显示，2019年11月，青岛25个重点城市的二手房平均价格下降了20%，降幅最大，为20.31%。< br>
所房屋以各种成本购买(利息、各种税收、维修资金等)。)，也就是说，如果青岛人在2018年11月买了一套房子，即使他能以报价出售，他也会损失四分之一(不考虑两年内应付的增值税)事实上，在这样一个惨淡的市场中，实际交易价格更有可能低于上市价格，损失将继续扩大。不仅青岛，而且贝上官也注定要衰落。安家凯数据显示，2019年11月，北京二手房的平均上市价格比10月份下降了约1%，这是北京二手房连续第五个月下降——根据国家统计局的数据，北京二手房的销售价格比7月份下降了0.3%，比8月份下降了0.4%，比9月份下降了0.5%，比10月份下降了0.6%房地产市场和股票市场是一样的。人们通常买入，但不买入。据中原地产统计，2019年1月至9月，北京二手住宅网签约109，700套，同比下降10%。平均交易价格为64，000元/平方米，为2015年以来的最低水平这是自2008年以来北京二手房市场的最大调整北京市住房和建设委员会的统计数据显示，2019年10月，北京市二手房数量为8，844套，比上个月减少3，475套，降幅为28.2%，9月份为12，319套。与2018年10月的8，879台相比，减少了35台，同比减少0.4%截至2019年10月，北京共有118，558个二手住宅网络标识，比2018年前10个月的130，664个减少了12，106个，减少了9.3%。上海和广州都是传统的一线城市，与北京相似由于市场强烈的观望情绪，交易周期延长了(例如，广州二手房市场的交易周期从2018年1月至10月延长了约3个月，到2019年1月至10月延长了约4个月)，在进行最终交易之前，看跌者不得不多次降价。何复房地产数据显示，大幅降价超过5%的交易比例达到今年最高水平，近30%的最终交易价格比原报价降低了5%以上。几乎所有的房地产经纪人都会在朋友圈子里展示房子时附上解释:“价格是可以商量的。”可以看出二手房价格的下降似乎是突然的，但实际上这是一个用温水煮青蛙的过程。早在2019年2月，来自国家统计局的数据显示，二手房价格连续三个月下跌，其中三线和四线城市跌幅最大，其次是一线和二线城市。此后，二手房市场一直处于“无市场价值”状态最近，它突然引起了极大的关注。主要原因是下跌时间太长，跌幅相对较大。
很长一段时间以来，每个人都听说过太多房价飙升和买房后成功致富的故事。现在，二手房价格下跌的消息不断披露，这似乎推翻了这一认识，许多人开始担忧。市场预期正在悄然变化，为什么二手房价格继续下跌？毫无疑问，政策水平在影响因素中占有一席之地在2019年12月6日的政治局会议上，没有提到房地产。开发商、房地产投机商甚至许多已经买房的人都认为这是一个巨大的好处，因为他们相信房价会上涨。毕竟，自2016年930监管以来，地方政策一直在不断收紧。然而，随后于12月10日至12日在北京召开的中央经济工作会议重申，必须坚持住房是用来居住的，而不是用来投机……这种场景在过去几年里已经上演了无数次。2018年12月中央经济工作会议没有提到房地产然而，自2019年以来，有关部门多次重申，"住房不会被解雇"。在7月30日的中共中央政治局会议上，他们甚至强调“房地产不会被用作经济的短期刺激”，为下半年的房地产市场定下基调。从那以后，整个行业的趋势确实如政策所料。刚刚于12月23日召开的全国住房和城乡建设会议再次强调:要长期坚持住房是为了生活，不是为了投机，不是把房地产作为刺激经济的短期手段，要继续稳步实施房地产市场稳定健康发展的长期机制规划，努力建立和完善房地产调控的体制机制。所有这些都反映了中央政府坚持房地产控制的明确信号。自本轮监管以来，住房企业面临的最严峻、最痛苦的政策似乎是价格限制例如，2019年12月11日，长沙市发改委发出通知，明确我市实行成本法监管的商品住房价格构成。指出为贯彻“不投机倒把”政策和省市房地产调控政策，进一步加强商品住宅价格管理，长沙市进一步明确商品住宅价格由成本+利润+税收组成，平均利润率为6%至8%当时，它引发了业内的激烈讨论。事实上，本文件是2017年相关文件的延续。早在2017年11月30日，长沙市发改委就发布了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，提出限价商品住房价格由成本加利润和税收组成，平均利润率为6%至8%长沙只是一个缩影。事实上，还有其他城市在定价方面比长沙更“无情”，如成都等限价的结果是二手房的价格严重颠倒。此外，调查显示，80%到90%的中国人有“新房”情结，人们一个接一个地追逐新房。二手房市场似乎注定会冷。然而，新房子的数量毕竟是有限的，能够到达的人数也很少。看到市场热潮，那些只需要新房的人、投资者和投机者自然会关注标准二手房。一旦放松对赌博的管制，二手房价格将继续上涨。这也是开发商在市场疯狂时以高价购买土地的原因，而且地价高于周围的房价。赌注是期望。然而，绝大多数人没有想到中央政府如此坚决地调控这种局面。现在，三年后，仍然没有普遍放松的迹象。新房子的价格仍然受到严格限制。二手房的提价空间在哪里，已经比新房子的价格高了？对于投资者来说，如果房价不上涨，他们将遭受一天的损失。结果，有需要的群体的期望悄悄地发生了变化，从以前的焦虑转为平静，市场从以前的卖方市场转为买方市场。因此，价格限制只是一个表面因素，预期的变化是市场转向的关键。在正常市场条件下，如果其他条件相同，二手房将比新房便宜20%到30%。然而，在价格限制的背景下，二手房比持续供应的新房更贵。因此，无论是购买二手房自住还是投资，其成本效益都会降低，市场供应量自然会增加。这样，以高价购买的二手房以较低的价格出售是很自然的。即使是新房子，价格也不会很高。这是因为在限价条件下，开发商的利润空间被压缩，一些管理粗放的公司可能面临无利可图甚至亏损的局面。为了控制成本，神奇的事情经常发生:硬纸板门、竹子代替钢筋、住宅区只有6棵树、塑料人工湖等。< br>
是2018年，台风山竹果袭击深圳，一些新建的豪宅实际上被台风前城市村庄里的许多“老小”甚至农村房屋打败，这是一个生动的写照。当这些二手房被出售时，很自然的是它们应该低价出售……仍然有一些二手房不是按照限价政策建造的，但是由于物业管理不善，整个住宅区显得“伤痕累累”目前，一、二线城市已经进入或即将进入存量时代，房产质量将极大地影响社区二手房的价格和未来的溢价空间。二手房是你看到的和得到的。自然，很难以一个好的价格出售这样的房子。新房的推广也是二手房价格下降的催化剂。自2019年5月中国银行保险监督管理委员会发布《23号文件》以来，房地产融资渠道逐步收紧，信托、海外债券、银行贷款、开发贷款、资产支持证券等新的监管政策频繁出现。许多住房企业正处于危机之中，不得不依靠自我发电来继续获得现金流——在房价同比上涨放缓、购房者观望情绪强烈的情况下，现金通过促销未售出和延迟销售“换回价格”。例如，2019年8月，中国恒大将推出“全员营销”抢收计划，时间为8月20日至10月8日，五项优惠政策下最高折扣为60%。该计划包括27个区域，其中四川、重庆和中原地区为重点，涉及505个项目，包括493个住宅和商业项目以及12个旅游集团项目。虽然促销活动使恒大9月份的平均销售价格创下近年来的新低，但销量确实大幅增长。9月份，恒大实现合同销售额约831.1亿元，同比增长73.8%，同比增长31.9%，创下集团月度销售额新纪录。恒大的抢夺起到了示范作用，其他领先的房地产公司也纷纷降价促销。中小型住宅企业只能被迫跟进，但你的品牌不够大，产品可能不如大型住宅企业，如果价格比大型住宅企业贵，他们很有可能会被留下……大规模的新房促销大大增加了市场供应量，使购买新房比以前更容易。自然，二手房市场更加被忽视，加速了房价下跌。不可忽视的另一个原因是经济增长放缓众所周知，中国的房屋租赁收益率一直很低。根据全球数据库网站Numbeo的数据，截至2019年年中，中国的房屋租赁回报率约为1.8%然而，一些投资者可能会购买一些旧的和小的，进行小的翻新和出租，租金可能达到约4%，甚至覆盖他们的抵押贷款。在这种情况下，投资者可以持有很长时间。但是随着经济增长的下降，对租赁住房的需求和租金上涨的驱动力减弱，投资者的持股变得更重，这也影响了二手房市场。房地产市场会受到影响吗？二手房价格持续下跌既有政策原因，也有市场原因。这种情况会持续多久，会影响整个房地产市场并引发价格下跌吗？
目前为止，没有首先，新房和二手房相互影响，但是在新的房价限制条件下，二手房市场对新房市场影响不大。尽管二手房价格自2018年以来一直在下降，但从2019年1月至10月，新建商品房的平均销售价格却上涨了7.3%。其次，中央经济工作会议重申“住房不卖”，这并不意味着坏运气，因为有一项声明“全面实施长期管控机制，稳定土地价格、房价和预期，促进房地产市场稳定健康发展”。可以看出,“稳定”仍然是2020年房地产行业的主要基调。值得注意的是,“稳定”一词在会议计划书中被提到了29次，这表明“稳定”也是2020年经济工作的重点，而作为国民经济中最大产业的房地产业必须保持稳定。最后，如上所述，以前的二手房市场略有变形。自2018年以来下跌的价格是正常价值的回归，不会无休止地下跌。事实上，和新房市场一样，二手房市场也表现出差异化特征。虽然一些城市的二手房价格没有反弹，但成交量已经开始回升。例如，根据广州市房地产中介协会的数据，2019年11月，全市包括自营交易在内的二手房网上交易总量比10月份增长了14.00%北京的反弹甚至更强劲，11月份售出了12296套二手房，环比增长39.03%，同比增长9.76%。
为什么？这是因为北京和广州等大城市已经进入股票时代，二手房交易占据了主导地位。例如，在北京，截至2019年10月，北京共提供了78，000套新建住宅单元，其中47，600套是非竞争单元，占61%。同期，北京市新建纯商品住宅成交量同比增长95.4%，全市二手房成交量同比下降9.3%然而，这仍然不能从根本上改变二手房的主导地位，特别是如果考虑地段和学区的话。[注:非竞争性房屋是通过“限制房价和竞争性地价”的土地出让方式生产的商品房购买非竞争性住房需要满足以下条件:北京户籍家庭单位可以购买2套，非北京居民只能购买1套家庭单位，北京社会保障或纳税要求连续60个月，购买工作居住证与北京户籍相同。以北京为代表的一线城市率先启动了这一轮调控，并率先取得成效。北京二手房的平均价格自2017年3月以来一直在下降——从2017年4月到2018年2月，累计下降了13.5%然而，自2018年春节以来，北京二手房平均价格经历了两次季节性上涨和两次连续下跌，月平均价格环比变化约2%。2019年11月，北京二手房交易价格仍略低，但交易量的上升可以表明市场已经开始进入修复渠道。
，因为目前北京的二手房市场处于监管以来的中低水平。根据过去的经验，春节后市场可能会季节性复苏。这一逻辑也适用于许多其他一线和二线城市。然而，我担心许多三线和四线城市的二手房价格将继续被探索。在头两年，三、四、五线城市房地产市场经历了一轮飙升的价格，这要归功于股权分置和温室改革货币化的拉动。然而，大多数三、四线城市的新房成交量远远大于二手房成交量，购买二手房的意愿也弱于“别无选择”的一、二线城市居民此外，在三线、四线和五线城市，很大一部分人口正在外流，很少有人拥有稳固的工业。2020年窝棚关闭后，这些城市购房的主要力量将大大减少，很难找到二手房买家。目前，一些城市已经开始依靠政策来“稳定”例如，2019年11月29日，广东省佛山市人民社会保障局会同住房和建设局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》。通知的重点是，第一批在佛山工作并具有学士或以上学位或中级或以上专业资格的人才的住房不受户籍、个人所得税和社会保障存款限制。不久后，12月13日，广州南沙区人民政府发布了《关于进一步便利人才和港澳居民购买商品房的通知》。通知显示，对于本科以上的学生，在南沙区内购买第一套商品房不受户籍、社会保障和个人所得税的限制。在人才竞争的背景下，三线、四线、五线城市的二手房市场前景堪忧。总的来说，全国二手房价格的下降反映了房地产市场狂热的平静、价值的合理回报以及中央政府调控的决心。虽然“稳定”一词走在前列，但一些城市将在2020年根据逐市管理的政策逐步放松控制，但“不投机炒房”的政策无法突破，二手房价格的下降正是政策控制的预期结果。与新房市场相比，二手房市场面临着更加市场化的挑战。在它应该坠落的地方，它会继续坠落。在不应该下跌的地方，它会再次上涨
(原标题:“30多个城市的二手房价格一直在下跌，北京已经下跌5个月了！这背后的真相是什么？)(
