2019年十大房地产_ 2019房地产中介服务“十大”潜规则，你踩过雷吗？

假房子，《阴阳契约》，财产囤积...房地产中介的这些陷阱，你踩到雷了吗？12月4日，广东省消费者委员会公布了2019年房地产中介服务调查结果，公布了《房地产中介服务消费十大潜规则》

据报道，今年5月至9月，广东省消费者委员会组织了2019年房地产中介服务专项调查和“挑战房地产中介服务潜规则”运动通过在线问卷调查和志愿者观察相结合，共获得有效问卷样本3655份和观察样本75份，形成综合调查报告

报告显示，调查中50%以上的受访者对房地产中介服务的满意度评价普遍或不满意，反映出消费者对房地产中介服务的整体满意度不高。

综合调查观察分析，主要由以下四个突出问题引起:

问题一，房屋信息不真实

问题二，实践不规范

问题三，整体服务质量低，诚信问题多

问题4、个人信息披露的高风险

与此同时，经过近半年的广泛征求建议，省消费者委员会结合调查发现的线索和日常投诉案例，最终出台了涵盖中介服务各方面的《房地产中介服务十大潜规则》，并邀请广东省消费者委员会法律顾问陈北元进行案例点评。

房地产中介服务十大潜规则

1、虚假低价房吸引客户，借此机会开展业务推广

发布虚假低价住房信息是许多房地产中介机构招揽客户的常见方法。当顾客被吸引来咨询或要求看房子时，中介会以各种理由原谅他们，或表示房子已经售出，并借此机会推销其他房子。实际价格比出版的房子高，即使差距很大。

案例:广州消费者黄小姐最近打算买房。在中介的橱窗广告中，她总能看到许多吸引她的房子。然而，当她走进去发现时，她发现这些房子的信息一定是过时了，或者房子已经卖完了。中介热情地介绍说，还有许多其他经济适用房，并立即抓住机会进行促销，但实际推荐的房子都是高价的，橱窗广告中根本没有经济适用房。

点评:上述虚假信息侵犯了消费者的知情权，违反了《合同法》第四百二十五条:“中介机构应当如实向客户报告与订立合同有关的事项。”《房地产经纪人管理办法》第二十五条第三款规定:“房地产经纪人和房地产经纪人不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务。引诱消费者交易或强迫他们交易“

消费者遇到上述情况，可向当地房地产主管部门举报，由行政主管部门查处你也可以向有关部门和消费者组织投诉，以维护消费者权益。

2、制造热销的假象，诱发草率交易

为了让买家下定决心尽快锁定交易，一些中介机构制造了房屋热销的假象。例如，他们寻找“住房支持”排队购买新建筑中的房屋，在待售房屋的公共展示板上键入“售完”一词，或者在二手房交易的谈判中假扮成其他买家购买同一栋房屋，使买家感到房屋销售过热，促使买家在没有完全理解和考虑房屋的情况下匆忙签署合同。

案例:深圳李女士在中介的带领下去了一家房地产公司看房子。那天有很多人，她觉得房子几乎卖完了。在验楼过程中，中介和销售人员不断制造紧张气氛，说由于政府价格有限，房价低，销量好，只有两套小公寓，如果不买，就会被别人抢走。在中介的虚张声势和不断催促下，李女士心不在焉地付了5万元定金和32万元定金。然而，在那之后，李女士发现在房管局的网站上仍然有很多房产没有出售，经过了解，中介说解决孩子的阅读问题是违法的。

点评:销售热点商品的假象侵犯了消费者的知情同意权和公平交易权，违反了《房地产经纪人管理办法》第二十五条第一款:“房地产经纪人不得编造和传播涨价信息，不得与房地产开发经营单位串通囤积居奇、操纵市场价格。”“

消费者必须对上述情况保持警惕，保持清醒，不要冲动，尤其是如果他们不能轻易下定决心，爱上肆无忌惮的商人。

三、存款托收设置陷阱，二人转发行

定金原本是一种规范买卖双方信守承诺的担保方式，但一些房地产机构已经发行了定金，首先说服买卖双方支付定金，然后试图从中获利。与此同时，他说服卖方接受保证金，但故意隐瞒卖方的法律责任，如果他违背诺言，将保证金加倍。

例:珠海一名消费者在中介的指导下参观了拱北某小区。当时，消费者被中介骗了，交了1400元押金。中介没有与消费者签订任何合同，并在收到定金后出具了相关收据。之后，消费者觉得有问题，要求退还押金。中介没有回复。第二天，消费者到中介公司要求押金，说押金已经转给了业主，不能退还，但不能提供转账凭证和业主信息。所有这些都是基于空洞的承诺。最后，尽管消费者需求强劲，但只收回了500元。

点评:收定金陷阱侵犯了消费者的知情同意权和财产权，违反了《合同法》第435条:“中介机构应当如实向客户报告与订立合同有关的事项。”中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息损害委托人利益的，不要求支付报酬，并承担损害赔偿责任。“

因此，消费者有权要求房地产经纪人退还所有押金。

4。服务费不透明,“其他费用”是新的

虽然有关部门规定中介服务需要明示收费项目和标准但是，在实际操作中，一些机构并没有公布收费标准，而是利用各种理由和形式收取更多的费用，如评估费、律师费、抵押代理费等。这些费用是灵活的，不事先明确告知，允许消费者在不知情的情况下支付更多费用。

:消费者刘先生通过中介买了一套房子，总价88万元。然而，刘先生发现，除了卖方和政府的相关税费外，中介收取的费用超过32，000元。这些费用包括评估费、律师费、抵押咨询费、中介服务费等。其中一些费用包括账单，另一些不包括刘先生认为收取这些费用不够透明，特别是按揭顾问费和评估费全部列在“其他费用”项下，没有收据。

点评:不透明的服务收费侵犯了消费者的知情权和公平交易权，违反了《房地产经纪管理办法》第十八条:“房地产经纪服务实行明码标价制度”房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章，在营业场所显著位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准和相关房地产价格及信息“

提示:房地产中介机构不得收取任何未标明的费用；不得使用虚假或者误导性定价内容和方法进行价格欺诈；如果一项服务可以分为多个项目和标准，则每个项目和标准都应明确标注，不允许混合定价和捆绑定价。

消费者遇到上述情况，要勇敢地指出企业存在的问题，并加以抵制，还要举报投诉

五、个人信息被泄露，骚扰电话打不完

当使用网上房地产中介平台时，该平台要求使用个人信息注册虽然平台的服务协议一般都有“隐私规则”相关条款，但这些服务协议都是合同格式，条款很多，内容冗长。大多数网民没有阅读或者只是浏览过。一些网站甚至使用默认的“同意”检查，使消费者的信息被“合法”使用，导致各种骚扰行为。

案例:消费者李女士通过网上房地产中介平台购房。然而，房子出售后不久，她的手机就被各种骚扰电话击中。起初，这是装饰公司打来的电话，一天能接十几个，让人听说神经衰弱。后来，各种机构打电话来推销各种房产。不管是早上、中午还是晚上，每天都有电话和几个电话。李女士受不了这种干扰。

点评:消费者个人信息的披露侵犯了消费者的人身安全和隐私权，违反了《消费者权益保护法》第十九条:“经营者及其工作人员应当严格保守所收集的消费者个人信息的秘密，不得向他人披露、出售或非法提供。”经营者应当采取技术措施和其他必要措施，确保信息安全，防止消费者的个人信息被泄露或者丢失。当信息泄漏或丢失发生或可能发生时，应立即采取补救措施。同时，《房地产经纪人管理办法》第二十五条第(四)款规定:“房地产经纪人不得泄露或者不当使用客户的个人信息或者商业秘密谋取不正当利益“

消费者遇到上述情况，可以举报投诉，维护自身权益

六、非法替代假证件，风险损失客户承担

为使买卖双方满足房地产交易条件，促进交易成功，一些中介机构非法办理社保、纳税等虚假凭证，收取昂贵的代理费。如果代理失败或暴露，消费者无法收回代理费，必须自己承担损失风险。

:东莞消费者赵先生通过房地产中介购买了一套二手房。然而，由于赵先生在东莞工作一年后无法提供纳税证明和社会保障证明，在中介的指导下，赵先生同意向中介支付额外的2000元“弹性”代理费，以处理虚假证明。后来，银行发现有一个假货，拒绝处理。交易不成功时，中介拒绝退还代理费和代理费。

点评:诱使消费者出具虚假证明，违规收费，侵犯消费者财产权贷款限制和购房限制是目前房地产调控的主要行政措施。经纪人不得违反规定出具虚假证明，骗取购买资格。房地产经纪机构应对违反购房限制政策给购房者造成的经济损失承担相应的法律责任；消费者代理费和代理费应无条件返还。房地产经纪公司或者个人伪造国家机关公章或者公文，可能涉嫌刑事犯罪。

消费者遇到上述情况，一方面抗拒，另一方面可以向有关部门举报，由有关部门给予经纪机构相应的处罚

7。房价的让步掩盖了问题。变相涨价是

一些房地产销售者为了获得更大的利益，以“团购费”、“折扣费”和“电商费”的名义，用各种借口来吸引消费者，使消费者误以为自己觉得便宜，但实际上他们对房价收取额外费用。

案例:广州市消费者在中介销售的推荐下，到某房地产营业部查询房地产情况。销售人员以“购买可以享受6万到15万的折扣”来吸引消费者在中介各种优惠的推动下，消费者支付了2万元定金和1万元团购款，在中介的不断催促下，他匆忙签署了认购书。消费者回家仔细阅读相关资料后，发现60，000元团购款并未计入认购书总价，而是额外收费。

点评:虚假优惠待遇侵犯了消费者的知情权和选择权，违反了《合同法》第四百二十五条“中介机构应当如实向客户报告与订立合同有关的事项”和《消费者权益保护法》第八条“消费者有权了解其购买、使用或接受的商品的真实情况”

消费者有权要求经营者根据商品或服务的不同情况，提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期、检验证书、使用说明书、售后服务或者商品的内容、规格、成本等相关信息。

如因经纪公司虚假承诺造成损失，消费者有权要求经纪公司退还额外费用。

8。释放抵押贷款的方法有很多，游说卖家借入“高利息”256元以上 抵押贷款是一种更常见的买房方式。为了成功交易二手房，卖方需要先完成抵押贷款。对于一些卖房子的人来说，向银行拿到足够的钱来解决抵押贷款更加困难。因此，一些机构游说卖家从机构或第三方金融机构借钱发放抵押贷款。一些机构提供的贷款服务背后是高贷款利率，年利率甚至比央行设定的利率高五六倍。

:消费者杨先生委托中介以其名义出售房产。中介要求他的同事与杨先生达成协议，并支付了10万元定金。由于杨先生的房子仍在偿还抵押贷款过程中，需要从银行释放50万元。中介公司向杨先生提议，首先，将家族中的其他房地产抵押给高利贷公司；二是向房地产金融机构借钱偿还贷款由于利率太高，杨先生不同意，中介公司要求杨先生将房价降低5万元，作为买方帮助他从银行解除抵押的资金，否则将限制他出售房屋。

意见:抵押释放程序侵犯了消费者的财产权和选择权，违反了《合同法》第四百二十五条和《房地产经纪管理办法》第十七条:“房地产经纪机构提供代理贷款、代理房地产登记等其他服务的，应当说明服务内容、收费标准等。并在征得客户同意的情况下签署单独的合同。”“

房地产经纪公司提供中介服务，并在推广合同时收取中介费用。提供中介服务以外的服务，需要另行签订合同，约定相关服务内容和费用。其他服务不得违反公平贸易原则。消费者有权拒绝这种情况。

9、《房屋检查确认书》签字，霸王条款很烦人

为了防止“跳单”，近年来，中介要求购房者签署“购房确认书”，这已成为二手房交易市场的普遍现象。“房屋检查确认书”引发的纠纷越来越多。一些机构利用不对称信息，单方面制定了类似“房屋检查确认书”的“霸王条款”,从而排除了其他房地产机构的正常竞争，损害了购房消费者的利益。

:消费者李先生通过房屋中介去看了一套100万元的二手房。在看房之前，中介告诉他根据“交通规则”在“看房书”上签字李先生急着买房，不得不签署中介提前准备的《房屋检查证及委托协议》。根据协议，如果房屋出售，李先生应支付交易价格的3%作为佣金。同时，《看房书》规定，“在一年内，看房人应被视为直接或间接与业主进行了交易，并应支付上述佣金和相当于佣金25%的违约金。”

点评:霸王条款侵犯了消费者公平交易和自主选择的权利，违反了《消费者权益保护法》第26条:“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当提请消费者注意商品或服务的数量和质量、价格或费用、履行期限和方式、安全防范和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者利益相关的内容，并根据消费者的要求进行解释。"“

经营者不得以格式条款、通知、声明、店铺通知等形式对消费者做出不公平、不合理的规定。、排除或限制消费者权利、减少或免除经营者责任、增加消费者责任等。，不得使用格式条款和技术手段强制交易。

前款所列格式条款、通知、声明、商店通知等内容无效《房屋检查确认书》是典型的格式条款，其中排除或限制消费者权利的内容无效，对消费者没有约束力。

十、任意信托、肆意损害权益

由于二手房买卖过程复杂，一些中介机构已经抓住了消费者对麻烦的恐惧，要求卖方签订房屋独家销售合同。这些机构完全有权办理房屋出售和所有权转移手续。但是，他们擅自变更合同条款或利用委托房屋从事抵押贷款，严重损害了出卖人的合法权益。

案例:消费者刘女士委托房地产中介出售闲置房屋。代理工作人员张某要求她签署一份独家出售整栋房子的合同，他们代表她出售了房子。刘女士努力省事，欣然同意在张某的安排下，她去公证处办理一份6个月的委托书，并将房产证交给张某。合同到期后，该房屋未售出，刘女士多次要求归还原房屋产权证。张总出于各种原因找借口。刘女士开始怀疑，并前往房屋委员会询问房屋情况。她被告知，该房屋已被张某抵押给抵押权人王某。

备注:承销协议存在风险，全权授权必须谨慎上述情况侵犯了消费者的财产权和知情权，违反了《合同法》第406条的规定:“有偿委托合同因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”受托人越权给委托人造成损失的，应当赔偿损失。“

根据《合同法》承销协议不再属于“中介合同”，而是属于“委托合同”因此，如果委托经纪公司及其人员越权给委托方造成损失，消费者有权要求经纪公司赔偿并终止合同。

[记者]王家新

[通讯员]岳小轩

[作者]王家新

[资料来源]南方报业传媒集团南方客户