部分城市调控放松_ 再看房地产之一：调控政策为什么不能放松/李铁谈城市

为什么我们不能放松对

的管制和控制我个人认为中国的房地产发展还有很大的空间。毕竟，我国户籍人口的城市化率只有43.37%，还不到中国户籍人口总数的一半。未来，无论是流动人口的稳定居住和就业，还是农业转移人口城市化进程的加快，都将涉及上亿人居住空间的转换，进而带来巨大的房地产需求。这是中国城市化的重要红利之一。目前，近60%的农村户籍人口仍在农村拥有住房和宅基地。未来，随着城市化政策的实施，如果部分农业转移人口落户城镇的问题得到解决，他们将把长期投资和消费兴趣转移到城市，这必将为房地产开发带来机遇。既然城市化能给房地产带来发展机遇，为什么房地产调控政策还不能放松？

是由于与城市化有关的各种改革政策没有得到实施。虽然农民工在城镇就业和工作，但他们仍然无法真正享受与城镇居民相同的公共服务，安居乐业。因此，目前，他们的最终选择仍然是回到自己的家乡，那些条件较好的人可以回到自己的家乡县购买住房并定居下来。从这个意义上说，城市化红利的发放需要等待机会。

不能放松房地产调控的另一个重要原因是各级城市政府在发展道路上仍然依赖土地财政。前20年形成的城市发展模式是低价出售工业用地——吸引投资——高价出售房地产用地——补偿吸引投资、发展工业和基础设施建设的成本——继续吸引投资和城市建设——继续高价出售土地——发展房地产。许多三线、四线甚至五线城市过度依赖土地销售，导致房地产供应过剩，进而导致土地销售收入损失。城市建设的资本链以及投资促进和资本引进的补偿被打破，城市债务负担日益加重。

房地产调控政策基本上阻断了城市债务持续扩大的道路。然而，这些背负债务负担的城镇没有更好的解决办法。他们仍然期望房地产调控政策能够放松，从而能够继续高价出售土地，缓解债务压力，进行新一轮的投资和建设，以满足短期管理的绩效要求。房地产业也在等待房地产调控政策的放松，认为当地方政府的压力过大时，会形成强大的舆论压力，尤其是在地方经济低迷的情况下，这将迫使政策做出适当的调整。只有这样，房地产行业才有机会从市场中复苏。

从世界各地城镇的实际情况来看，已经实施了几十年的传统发展理念没有得到根本调整。在激烈的地方竞争格局下，通过降低成本吸引投资仍然是各级城市政府发展经济的主要途径。尽管面临房地产供过于求的现象，但它仍试图扩大房地产销售，以增加政府的土地出让收入，并作为投资补偿和城市基础设施建设的主要资金来源。与此同时，大多数地方没有多余的能力依靠政府资产抵押来获得财政支持。如果预期的土地出让收入要转化为土地出让金，必须启动房地产开发。如果中央政府现在因城市政府面临的压力而调整房地产政策，势必会导致房地产开发反弹甚至过度扩张。

纠正地方政府对房地产的过度依赖中国经济的主要特征之一是市场和地方城市政府的双重促进。如果仅仅依靠市场的推动，发展速度就会稳定适度，经济波动就会小得多。但是，一旦得到各级地方政府的推动，某些行业会产生放大效应，这将大大加剧经济波动。经过中央政府的政策干预，将会形成强烈的挤压效应，导致整个行业和行业受到严重冲击。过度的产品供给引起的波动将逐渐稳定，从而影响经济增长率，甚至导致整体下降。调整后，将稳步恢复正常的供求关系。这一特点也体现在房地产的发展上。事实上，这也是中国经济发展的一个独特规律，可以在几个阶段得到体现。

初期，某一产品的市场供应不足，供应不足，导致价格上涨。各级政府以此为重点，给予政策支持，吸引大型企业进入。在中间阶段，产品供应开始增加，供应趋于平衡。后期，产品供给过剩，供大于求，导致过剩危机，迫使中央政府引入政策干预。最终结果是该行业的衰落和市场的重新整合。事实上，类似的开发过程也发生在不同的行业。从中央政府干预的效果来看，可以淘汰劣等企业，扭转过度猖獗的产业竞争格局，进一步培育高素质企业，形成产业领导者。然而，这一过程并不总是如此顺利，一些行业将会反复波动。这是当前房地产行业面临的形势。虽然出现了产业融合和优胜劣汰，但一些企业已经转向实体经济和创新经济，或者从事服务经济。还有一些企业在等待机会，期待政策的放松。

可以通过干预与政府利益、产业发展、经济波动和中央政府政策关系不大的企业，达到在产业衰退过程中淘汰上级和重新整合下级的效果。然而，对于房地产来说，企业与城市政府之间的利益关系可以说是十指相连。因此，从中央政府的政策紧缩来看，不仅关系到房地产行业和行业生存的变化，也关系到地方政府的利益

房地产的发展轨迹取决于两种可能性:一是希望通过谈判和增加需求来促进政策变化；二是看中央政府调控的决心能否切断地方城市政府的利益链，使房地产的供给、需求和发展真正回归市场。前者是绝大多数地方政府的期望，而后者要求地方政府实现发展方式的转变，纠正政府行为，转变对房地产的过度依赖，振兴实体经济的发展。

放松管制有赖于改革落地从表面上看，目前房地产市场存在供求波动然而，人口流入和流出地区的房地产供应存在不同形式的矛盾:人口流入地区的房价较高，而人口流出地区的住房供应过剩。因此，在治理方法上应该有更多的政策操作空间。然而，在实践中，“一刀切”的做法显然正在实施。无论是供大于求还是供大于求，实行“双限”政策，即限购限价令，只是政策的力度不同。就目前而言，房地产调控的目的有两点，一是要求地方政府进行改革，二是缓解房价上涨带来的舆论压力。因此，我们必须区别对待地方政府在房地产供求关系中的不同角色。一般来说，由于经济发展水平高、财政收入高和对土地财政的依赖有限，地方城市政府往往采取控制人口流入地住房供应的政策。然而，在人口外流的地方，投资机会较少，经济增长速度较慢，对土地融资的依赖性较强，导致房地产供应过剩和债务危机。在人口流动的地方，公众舆论担心房价上涨，这是一个社会问题。在人口外流的地方，人们关注的焦点是住房供应过剩引起的城市政府的金融危机和债务危机，这是一个由制度引起的经济问题。

如何解决两种不同性质的问题，在宏观政策层面相当困难。因为制定分类解决问题的政策和实施以城市为基础的政策，涉及到分级决策的权限问题如果不站在宏观层面，城市政府很容易受到利益的诱导，政策出台后，积压的压力会因反弹而被过度放大。如果要有针对性的分类指导，就必须有更详细的数据支持，同时进行更详细的政策边界划分，这在目前是很难做到的。因此，采取“一刀切”的宏观调控政策一直是中国宏观经济政策的重要特征。虽然无辜的人可能会受伤，但在现有制度下，确保经济环境的稳定和波动幅度的稳定，同时兼顾经济和社会问题，也是一种无奈之举。总之，房地产是中国城市化红利的重要预期之一然而，改革政策的实施遇到了体制障碍，推进改革政策的实施仍然十分困难。当前房价过高和供过于求的问题，直接关系到改革政策能否顺利实施。它涉及户籍、土地、中小城市和小城镇管理体制改革，以及制定降低制度成本和促进经济增长的宏观政策。

将继续加强房地产宏观调控，直至当前所有问题得到系统解决，重点是在地方政府和房地产开发商的双重推动下，防止宏观经济波动加剧和金融风险增加。

未来，只有稳步推进各项改革，加快城市政府转型步伐，房地产调控政策才能适时进行适当调整作者

是朱滔