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最近看了两个数据，都是关于开发商的，今年的情况真的不太好
是开发商破产清算的数量据长江商报报道，截至7月24日，全国已有274家房地产企业宣布破产清算。与2018年的458起破产相比，今年房地产企业的破产率明显加快。
据统计，过去三年有1000多家住房企业破产，主要集中在三、四线城市的中小住房企业。设立时间短，通常为2至5年，资产规模一般在5亿至30亿之间。
另一个是关于住房企业的绩效。
中国证券监督管理委员会最近报告称，144家a股住房公司中有44家披露了2019年上半年的业绩预测或业绩函其中，23家住房企业上半年业绩不佳，19家住房企业要么亏损，要么略有增加，要么提前增加。目前，万科、保利等领先的房地产公司尚未披露上半年业绩。
是什么概念？在已经宣布结果的40多家开发商中，有一半已经亏损。在剩下的一半时间里，一些人将亏损转化为利润，一些人略有增加。他们的质量也不是很好。这两个数字让我吃惊，因为它们与今年房地产市场的气氛形成鲜明对比。你应该知道，今年上半年，在“小春”的狂热呼声下，房东抢劫房屋、排队和投机房地产已经司空见惯。出乎意料的是，房地产公司不但没有赚钱，反而亏损到了这种程度。让我们来看看70个城市的房价指数的表现，因为现在是八月的前十天，七月的数据还没有公布。参照6月份数据，新建商品房销售价格指数同比上涨10.7%，连续45个月，环比上涨0.6%，连续50个月，累计上涨63个城市在二手房销售价格指数中，只有上海和广州表现出同比下降的趋势，而其余都在上升。
说实话，这两种现象有点矛盾，显然房价正在上涨，但开发商最终还是留下了“伤疤”。让人困惑的是，目前的房价是“高估”还是“低估”？作者认为这个问题应该从以下三个方面来分析
第一，与一些城市的颠倒价格有关
近年来，许多城市都出现了“颠倒”房价的奇怪现象，即二手房越来越贵，没人想买，没有市场，但新房市场非常火爆，售楼处拥挤，也没有几个买家排队抢房。
的原因与“价格限制”密切相关。购买新房子最直接的方法是记录在案，在网上签字，并限制售价。然而，二手房市场不同。虽然也有一些有限的限制措施，但它们在一定程度上反映了市场的真实情绪。从长远来看，新房子的价格正在上涨。事实上，与开发商的地价相比，“面包价格”几乎与“面粉价格”相同。住宅企业自然不能赚钱。此时，房价当然被“低估”
，另一方面，二手房价格偏高，老小，有学区房屋，地铁房屋和商业区的祝福。炒作气氛太浓，房价自然被“高估”。
秒，与城市之间的分化有关
数据显示，从2010年到2015年，流动人口主要流向北京、上海、广州、深圳以及郑州、武汉、Xi、成都等一些二线城市。从2015年至今，新的一线城市不断涌现。杭州、南京、苏州和中西部二线省会城市已成为人口流入的重点地区。
根据此前激增的新闻统计，2018年净人口流入的前三位是广东、浙江和安徽，都在南方换句话说，去年广东、浙江和安徽省的人口超过了150万。光是广东就足以让其他地区脸红。相应地，这是人口众多的北方省份的无助。山东和河南的净流出分别为20万和7万，河南和山东的净流出分别接近30万。
通过以上比较，就足以看出城市之间的巨大差异。如果说以前的房价普遍上涨和普遍下跌，那么现在的住房市场已经被大大分割了。对于人口流入人口稠密城市的城市群核心地区，房价仍然被“低估”，住房企业的盈利效果也很明显
对于那些房价突破万元大关、人口常年外流、开发商征地步伐仍在加快、接受报价的购房者数量较少的小县市来说，住房企业亏损是合理的，房价肯定“高估”
第三，与人口结构有关
决定了房地产市场的兴衰，而这总是由人口结构决定的。俗话说，房地产市场着眼于短期的金融、中期的供求和长期的人口。中国劳动力在2013年达到10.06亿人的峰值。也是在2013年，城镇每1000人新建房地产的数量达到峰值，然后一路下滑。此外，近年来结婚率持续下降。2015年，中国15岁以上的未婚男性将比未婚女性多4000万。专家预测，由于1:1.2的高性别比例，1996年至2013年间出生的人口中会有大量“单身者”。
随着劳动力的减少、老龄化的加速和结婚率的下降，住房企业赚钱的难度自然会呈指数级增加，因为结婚的房子并不多，对改善住房的需求也不多。此时，房价即使上涨很快，从长远来看也是“高估”的。针对这个问题，中国社会科学院智库用“三句话”指出了这一趋势
8年12月12日，中国社会科学院世界经济政治研究所肖李生博士发表文件指出，在人口因素、社会因素和政策因素的三重压力下，中国房地产总需求很可能进入一个相对稳定的时期，即使以最乐观的方式估计未来房地产总需求只会略有上升。人们注意这三个句子的要点。它们是:三重压力，房地产需求趋于稳定，而最乐观的情况只是略有增加。这三句话基本上涵盖了未来房地产市场的方方面面。房价上涨的压力日益突出。无论是老龄化加速、结婚率下降还是换房动机消失，房价进一步上涨的空间都受到限制。
的影响也非常显著。住房需求已经减少，房地产市场的供应自然会稳定下来。它不会像以前那样经历高营业额的扩张。退一步说，即使不考虑三重压力，房地产价格充其量也只是略微上涨。
无异于宣告房地产市场“涨跌互现”的“快钱”方式的终结。这也意味着当前的房价在一定程度上被“高估”。
