老旧小区改造的书_ 老旧小区改造不是开发商的旧改

《21世纪经济先驱报》李一戈

多雨的夏天在一些社区，当大雨来临时，水就会积聚起来。更严重的是地下车库经常被淹。它们大多是老旧的住宅区，管网老化，排水不畅。

有一个朋友，他的父母住在一个旧住宅区的6层楼里。没有电梯。这位老人的腿和脚不太方便。每次他看到他们爬楼，他都感到苦恼，但是他们坚持不和他们的孩子合住，说他们已经习惯住在老房子里了。

这些社区急需改造。

6月19日前，国务院常务会议作出安排，推进旧城区居住区改造，满足群众改善生活条件的期望。

什么是老城区？根据住房和建设部等三部委今年3月发布的《关于2019年完成旧住宅小区改造的通知》，旧住宅小区应为2000年前建成的住宅小区，公共设施落后影响了居民的基本生活和改造意愿。

旧社区改造的内容是什么？在7月1日由国家新办召开的国务院定期政策简报会上，住房和城乡建设部副部长黄艳解释说，旧住宅区改造目前分为三大类。一是保护基础配套设施例如，维护和改善与旧住宅区居民生活直接相关的水、电、气和道路等市政基础设施，以及安装电梯和垃圾分类配套设施等。第二，在保证基本条件的基础上，鼓励有条件的地区在改造期间建设公共活动场所、停车场、活动室和房地产房。三是进一步完善社区设施和公共服务，如养老、养老、文化室、医疗、食品援助、家政、快递、便利店和便利店。

有些人把旧住宅区的改造简称为“旧改造”，这很容易混淆概念。因为，旧的变化一般指旧城改造在深圳和广州等地，它也被称为旧城更新。旧城改造是在地方政府的规划和具体指导下进行的整体搬迁和改造。开发商主要负责建筑工作。一些开发商已经在老城区签署了大规模的改造项目，但由于拆迁，进展缓慢。例如，一家开发商在北京南部城市签署了一项旧城改造项目，在10年内完成了不到20%的搬迁。

黄艳说，据报道有17万个旧城区需要改造，涉及数亿居民。2017年底，住房和建设部在厦门和广州等15个城市启动了旧城居住区改造试点项目。截至2018年12月，试点城市翻新了106个旧住宅区，惠及59 000名居民，形成了一批可复制和可复制的经验。

从公开信息来看，今年各地旧区改造力度明显加大例如，河北省今年计划改造2779个旧住宅区，济南今年将改造358个旧住宅区。

改造旧住宅区，关键词是改造，而不是拆迁这是一个惠民工程、民生工程、投资工程，市场化程度相对较低。显然，这需要相对较大的投资。

具体投资应以旧住宅改造的数量和步骤为依据我们引用了国务院顾问、前住房和建设部副部长周宝兴的更多数据。早在2016年，他就呼吁推动旧住宅区的改造。今年7月18日，周宝兴在第五届中国绿色智能房地产论坛上发表讲话称，旧住宅区改造总投资应为5万亿元。我们城市现有的400亿平方米旧建筑中，大约三分之一必须翻新。三年前，他预计用15万亿元的投资重建100多亿平方米。当然，这是一个批量转换。

5万亿，听起来是一个令人兴奋的数字，比那一年的4万亿投资多了25%，而且可以提振很多国内生产总值。但事实上，这只是一个理论数字和一个“理想”数字。实际上，推动旧住宅区改造并不那么快。例如，你计划每年重建2，779个住宅区，但实际完成1，500个是好事

旧住宅区改造既是投资项目，也是开发项目。或者，正如黄艳副部长所说，旧住宅区改造不仅仅是一个建设项目，实际上更多的是一项社会治理和基层组织动员工作，需要动员老百姓共谋、共同建设、共同管理、共同评价和共享。因此，没有紧迫性。

我个人的建议是从改善公共配套设施开始。例如，上述泄洪排涝管网工程正在进行的海绵城市建设试点项目非常好，但在老城区要做的工作量很大，最好从新项目开始。然而，在一个旧住宅区重建水电道路相对容易。

也有两个重要领域。一是在旧住宅区为老年人建造额外的设施。目前，人们接受在家养老的想法。一方面，有必要对住宅内部进行适当的老化改造；另一方面，有必要增加居民区的养老服务设施。第二，在旧住宅区建设立体停车设施。这些住宅区普遍存在停车困难的问题。地面停车空间有限，建设立体停车设施是一个方向。

我前面说过，旧住宅区改造市场化程度较低，这并不意味着禁止社会资本进入。根据周宝兴的计算，投资如此之大，仅靠政府投资是不够的。然而，在引入社会资本后，仍然存在利润困难的问题。就个人而言，一个是挖掘旧住宅区的潜力，比如改造服务房和建造更多的商品房。第二是资源替换。第三，将包括开发商在内的社会资本投资转化为分数，分数将在评标中加分或给予优先考虑。四是在保证房屋绝对安全的情况下，探索增加一两层楼的可行性。