三个家房地产_ 房企纷纷进军养老地产,除了卖房还有9种盈利模式

点击右上角,通过关注、评论或私人信件回复您的联系信息,稻田旅行社计划免费为您提供意见。中国的老年房地产仍处于起步阶段。市场不够规范,政策支持不到位,商业模式不够成熟。然而,中国已经步入老龄化社会。一旦条件具备,老年房地产将成为未来房地产行业的主要部门。

1。中国老年房地产开发模式的四个特点

1/老年房地产开发中的房地产主要是出租和出售

老年房地产开发是以建筑为基础的。无论是社区老年房地产开发模式还是老年旅游房地产开发模式,基于建筑物的管理类型不超过两种,租赁或出售。发展模式不同,租售比例不同,投资主体不同,管理模式不同。

中国房地产开发企业,如万科、保利、远洋运输等老年房地产项目,仍以出售房地产为主要经营模式和企业利润重点中国人寿保险公司、泰康人寿保险公司、中国平安等保险机构已获中国保监会正式批准进入养老地产,虽然其养老地产项目是以与养老社区相联系的保险产品的形式推出的,所有利润并非通过租赁或出售房地产而获得,而是通过后期运营获得,但尚未形成发展规模,也尚未进入真正良性的运营阶段。

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2/老年房地产高端开发

从我国目前的老年房地产项目来看,大部分都是盈利性的,基本上属于商业范围。提供的养老服务也是一条高端路线。更重要的是,它为具有一定经济实力的老年客户提供个性化的养老服务。

不同的养老房地产项目可能有不同的收费方式和运营模式,但消费者的目标群体基本上是经济实力雄厚的老年人,如国有企业退休干部、大学教授、教师和高级管理人员。提供高端养老服务是养老地产的亮点。然而,由于前期投资巨大,许多项目运营收入的不确定性和成本回收的压力很大。

3/养老房地产开发主体多元化

我国老龄化趋势不可逆转。捐赠房地产的潜力是毋庸置疑的。政府和民间对养老房地产进行了多次融资尝试,并逐渐呈现多元化趋势。房地产市场的黄金时代已经逐渐过去。随着“银色浪潮”的到来,老年房产已经成为最有吸引力的一块蛋糕。房地产行业的万科、保利、元阳相继进入老年地产。

2-013年,国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,指出要放宽对养老服务业的限制,鼓励和支持保险资金进入养老服务领域,为保险资金大规模进入养老房地产铺平道路。保险行业的泰康、中国人寿和新华保险也纷纷规划养老房地产项目。《意见》还明确提到,鼓励社会力量建立大型连锁养老机构,鼓励民间资本等社会资源用于养老服务,越来越多的企业进入养老房地产行业。此外,海外资本也在寻找进入国内养老房地产市场的途径。据不完全统计,10多家保险公司、80多家房地产开发企业和一大批外商投资企业已经规划了中国养老房地产市场,总投资超过3000亿元。

4/老年房地产集约化发展

集约化强调生产要素相对集中的大规模管理,最终目标是提高效益中国养老房地产的集约化发展体现在几个方面。

第一,中国目前的养老主要是基于家庭养老模式,但随着老龄化步伐的加快,对养老财产的需求将会增加。一旦养老需求释放,市场将不可避免地满足需求,需要大规模的养老地产项目。传统的分散式家庭养老将不可避免地导致更高的社会成本,并寻求高水平的养老服务。中国的老龄产业将不可避免地走上降低社会成本和资源浪费的集约化道路。

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第二,老年房地产的发展采取复合房地产的形式,将老年房地产与其他相关产业结合起来例如,以北京太阳城为代表的“房地产养老”社区养老房地产模式;“老年房地产医疗”的发展模式是医疗与支持相结合,以何工元健康的家庭社区为代表。旅游房地产中老年人“老年房地产旅游”的开发模式是一种复合房地产形式,它将老年房地产的开发与老年人的生活需求紧密结合,将贴近消费者的生活方式融入老年房地产的规划、开发、运营和服务的各个方面。

2。养老房地产开发模式

1/养老社区专项建设

养老社区是指为老年人提供的居住社区,包括养老房屋、养老公寓、养老设施等各种居住类型,也可以包括养老活动中心、体育中心、医疗服务中心、老年大学等各种配套设施。发展的主体可以是各种各样的,无论是私营企业还是政府对建筑的投资。

老年社区可分为两种类型:健康型和持续护理型。前者主要是老年人的健康,而后者可以为半自理和完全不自理的老年人提供持续护理配套设施完善,能满足各类人群的养老需求,提供全方位服务。建设规模相对较大,所需前期投资较大。配套设施比例高,自我维持的风险高。

2/

是指在新建住宅区开发大型住宅建筑,并将部分区域划分为特殊的老年群体,形成混合居住模式。该组可以包括各种养老金功能模块:养老金公寓、养老金设施、日托中心等。

发展模式有利于推动企业转向新的客户群,走产品差异化之路。同时,有组织的治疗有利于形成适合老年人的生活水平和邻里氛围。老年群体可以与社区其他群体共享配套资源,减少配套设施建设。待建老年住宅区规模大,前期投资大。

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3/普通社区配备各种老年人住宅产品

普通社区配备老年人住宅、老年人专用住宅、老年人公寓等住宅形式,以满足老年人及其子女就近居住的原则。综合服务设施也可以设置在老年公寓的底层,方便附近的老年人就医,也可以由几个社区共用。老年人日托中心为社区老年人提供日托服务。如果各个年龄段的人都愿意住在附近,他们可以推动购买两个住宅单元,并推动整栋大楼的销售。

个普通社区的位置不一定适合老年人,也不能吸引买家。在出售过程中,老年住房只能出售给老年人,这不利于今后提供服务。

4/围绕成熟社区建设的老年设施

小型、多功能和综合设施围绕土地资源紧张的成熟社区建设。除了某些住宅功能之外,老年日托中心、社区医疗站、公共餐馆、小型超市等。也应该提供。服务范围可以辐射到周围的许多社区。不需要太大的场地,建设规模小,投资少,可以吸引周围社区的人,满足老年人居家养老的需求。可能会受到最初由周围社区提供的老年人服务的竞争压力

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5/

老年房地产与旅游、休闲和保健行业相结合的模式在发展旅游房地产的同时,还增加了老年保健、康复保健、长寿文化等概念。通常在海南、广西、云南等旅游景区开发老年公寓或老年住宅产品,开发主题往往是农业旅游、健康度假、旅游休闲适合候鸟式老年生活方式

通常有一个美丽的环境,与旅游相关的活动的引入可以吸引老年人度假和养老。每年都有淡季和旺季,因此管理层应注意淡季客流低的问题。

6/结合医疗行业

养老设施或养老社区、医院就近共建,优质医疗资源引入养老工程。与医院结合可以让老年人在医院里生活更安全,提高产品的竞争力。可以充分利用各种补贴政策,确保客户不会损失。医院的运营投资相对较大。由于老年人对医院的抗拒,老年人设施的占用可能会受到影响。

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7/结合商业设施

在市区和其他繁荣地区开发商业房地产时,有必要为老年人建造公寓。住在这里可以享受便利的商业和休闲设施以及高质量的医疗资源。节约土地商品房销售和老年公寓租赁可以结合起来促进销售。老年公寓与购物中心结合在一起。年轻人来看望他们的父母,可以去购物和放松。老年人公寓的配套环境缺乏土地。繁荣地区的外部环境会影响老年居民。

8/建立连锁品牌养老机构

是指连锁建立品牌养老机构,在硬件设施、服务管理等方面建立连锁品牌的一系列标准。组建大型标准化品牌养老机构连锁品牌有利于服务质量的标准化,适合在多个地点复制模型的需要。连锁组织需要形成一定的规模,并有较高的管理要求。

9/中外合资养老机构开发建设

通过与国外养老品牌团队合作,如引进国外有经验的养老机构经营管理团队,或与国外知名养老品牌联合开发等,建立中外合资养老机构。引进发达国家的管理经验可以弥补国内养老机构管理的不成熟。外国模式不能盲目复制,但仍需要“本地化”

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10/国内房地产投资国外养老市场

国内房地产开发商正瞄准国外更好的医疗条件和生活环境,针对国外养老的刚性需求、国内养老和投资需求,开发跨国老年保健房地产项目,吸引国内外老年客户迁入。依靠有利的资源和严格的要求,它具有稳定性。国内养老房地产开发经营经验仍然不足。

3。对我国老年房地产发展的五点思考

1/将

老年房地产从出租和出售模式延伸到“产业链模式”,不同于传统的商业地产。首先,老年物业的开发成本高于传统商业物业。其次,社区配套设施建设和后期持续运营的成本不低。最后,不可能立即看到投资回报。养老地产的回收期通常为7 ~ 10年,是传统商业地产的两倍。

从目前我国养老房地产项目的实践来看,出租和出售主要有两种方式。一种方式是出售产权或使用权,这使得很难跟上后来配套设施和养老服务的运作。甚至一些养老地产项目也打着养老的旗号低价征用土地,这实际上是一种传统的商业地产模式。另一种是先付一定的押金,按月付费,或者一次性收取更高的会费。

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纵观发达国家养老房地产的发展,大致可以分为三个阶段:摸索阶段、产业链阶段、品牌项目阶段和规模阶段目前,我国养老房地产发展仍处于探索阶段。如何向产业链阶段过渡已经成为行业发展的必然趋势。

养老产业的发展应着眼于长期稳定的收入,定位为养老服务提供者,以服务供给衍生的一系列养老项目盈利体系为核心,以建设实体为辅助为新的盈利点,利用产业链的辐射效应,从养老产业租赁和销售模式延伸到“产业链模式”老年房地产的发展对相关产业有一定的推动作用。老年房地产衍生的相关产业可以成为新的盈利部门,同时也可以服务和改善老年房地产。

2/养老金房地产开发基于市场细分,不能盲目扩大规模。随着人们生活水平的提高和需求的多样化,养老地产在未来将逐渐呈现差异化。在各种养老房地产的基本功能逐渐相似的情况下,具有独特特征的养老项目将更具吸引力,这就要求房地产开发商在项目开始时准确定位项目

根据养老项目所在地的经济发展、需求、收入水平、居民消费习惯和个性特征等因素对项目进行可行性分析,确定项目客户群,并根据自身优势和市场条件选择某一群体作为主要群体或几个群体的综合类型。当前大多数老年房地产项目都走高端路线。目标群体基本上是经济实力雄厚的高科技老人,为具有一定经济实力的老年客户提供个性化养老服务然而,由于前期投资巨大,许多项目面临收回成本的巨大压力。养老房地产的发展应以市场细分为基础,根据内部条件和外部环境确定相应的项目定位和运营模式,而不是盲目高端。

3/养老地产上下游资源整合

对于养老地产企业来说,基本活动包括资本运营、房产开发、规划建设、营销、医疗保健、物业服务、休闲保健等,其他辅助活动包括企业整体管理、人力资源管理、技术开发、资本和土地收购等。

养老地产企业的竞争优势在于价值链中的某些特定价值活动。这些真正创造价值的商业活动是价值链中的关键点对于老年房地产开发企业来说,产业上游的基本活动是资本运营,而产业下游的基本活动是营销、医疗保健、物业服务、休闲保健等。为了在产业中形成竞争优势,老年房地产开发企业需要整合价值链上下游企业所拥有的产业资源,形成互补资源。如何整合老年房地产的上下游资源是老年房地产开发模式的发展方向。资源的有效整合有利于老年企业的发展,甚至行业的进步。

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4/养老金房地产后期管理模式分析

1)开发商管理模式老年房地产建设完成后,由建设者直接管理。这样,开发商与业主之间的沟通顺畅,可以为业主提供更好的服务,建立成熟的服务体系。

2)合作管理模式本办法是指开发商与专业公司合作,共同管理养老房地产的准入运营,通过专业分工构建独特的服务体系。

3)专业公司管理模式引进专业化公司来管理养老地产的日常运营,具有较高的专业化水平、完善的服务体系和提供优质服务的能力。从我国目前养老房地产后期经营管理的角度来看,很多都采用专业公司的管理模式,聘请专业公司负责房地产项目的经营管理,从而实现项目的长期经营收益。实践证明,专业公司的管理模式具有很强的生命力和适应性,老年房地产开发建设与后期经营管理相分离,可以使房地产项目在后期获得更好的发展和更稳定的收益。

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5/积极引进外资发展养老房地产项目

国务院发布的《关于加快发展养老服务的若干意见》明确指出:“进一步降低设立养老机构的门槛,鼓励养老服务吸收外资“这为养老地产的发展开辟了更广阔的空间。外资在我国老年房地产中面临着诸多问题,如不同的文化环境、老年人偏好的不同服务模式、不同的消费能力和不同的管理方式,但即便如此,外资也不能阻挡其进入我国。

目前,外资主要通过与当地住宅企业的合作进入中国养老地产,如哥伦比亚太平洋管理公司与海洋地产联合兴建的春暄毛凯建养老公寓,以及台湾最大的养老集团恒安护理集团与世通地产的合作。中国老年房地产应积极引进外资。除了引进资金,最重要的是引进先进的管理模式,以弥补国内老年房地产人才的短缺。

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