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《财经》记者史然/文
板材、油漆、粘合剂、腻子粉，这些装饰材料中哪些甲醛浓度高，哪些品牌符合国际标准，高静都知道。作为蛋壳公寓的创始人，他自2018年以来投入了大量精力，带领团队参与了住房和建设部《机构租赁住房绩效评价标准》的编制。在
年第十九次全国代表大会的报告中，中央政府提出“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在这种背景下，长期租赁公寓发展迅速。
房地产部门、中介部门和互联网部门相继进入市场，分散和集中租赁模式相继出现。政策支持、资本增加、企业掠夺和公寓长期出租已经成为继交通运输后又一万亿元关系民生的蓝海。然而，在追求规模经济的过程中，长期租赁公寓市场容易出现混乱，租赁贷款杠杆过高。雷声和甲醛超标。这些负面消息曾在市场上引起怀疑。
2019年，长期租赁公寓市场的野蛮增长迎来了行业的重大洗牌，而环保标准化和运营标准化决定了谁能生存和发展，谁被淘汰。
环保标准化需要金钱和劳动力，但这是长期公寓租赁企业的底线要求。运营标准化需要技术支持和规模效应降低成本，这是长期公寓租赁企业需要开放的行业上限。
“我们收到消息，下半年，住房和建设部、环境保护部、消费者协会和地方监管机构将发布各种标准。如果我们要打持久战，我们都必须达到这些标准，特别是环境保护标准。上海一家公寓租赁公司的副总裁告诉财经记者
甲醛超标高压线
王芳是华东政法学院2019届应届毕业生。她今年三月来北京实习。她比大多数北票人都幸运。她只花了三天时间就签署了租约并住了下来。她没有哥哥姐姐们早些时候找房子摔断腿的痛苦经历。现在，他们基本上是通过手机选择长期公寓，很少找到中介公司。王芳和他的同学将在小组中讨论哪个是可靠的，哪个是深坑。她说，比起绝大多数广告，他们更相信口碑。
她手机里有三个租赁应用程序，58个，免费的和蛋壳型的。最后，她选择了蛋壳当她看着公寓时，她被公寓门后的一张纸条打动了，纸条上写着，“这个房间的室内空气质量合格”，除甲醛机构外，还有一位专业人士出具了测试合格的声明。
王芳还记得2018年来北京实习时，她正在准备一套廉租房，但当她到达现场时，发现隔壁的房子还在装修中，周围充满刺鼻的气味。尽管她想租的公寓有一个宽阔的阳台和全新的电器，她还是放弃了。更新的
越不安全。当她要离开时，中介也拉着她，强调房子需求量很大。如果她现在不租，它明天就会不见了。
目前，发展长期租赁公寓的主要问题是成本高、战线长、利润难。因此，公寓运营商大多通过高营业额来提高出租率和节约成本。
分布式长期租赁公寓经营者从房东那里获得住房，赚取房东和房客之间的租金差额。收到住房后，不管房子是否出租，他们都必须按时向房东支付租金。在这种模式下，运营商的房子空置一天，这意味着额外的一天费用。
集中公寓的经营者大多是房地产开发商，财务实力相对较强。然而，在过去两年金融去杠杆化的背景下，银行信贷对房地产行业的收紧，开发商的现金流压力不小。
长期公寓比直接由房东或中介公司出租的公寓更受一线城市白领的欢迎，主要是因为它们的全新家用电器、完备的生活设施和装修风格。因此，长期租赁公寓企业将根据所收集房屋的初始状态，对房屋进行不同程度的升级改造。
2年9月和018年9月，一篇名为“阿里P7的一名员工死于白血病，死前免费租了一间甲醛房”的自媒体文章在互联网上闪现。这篇文章指责长期租用的公寓超过了甲醛的标准。2018年底，长期租赁公寓装修质量和环境污染问题终于爆发，行业龙头企业多次接受采访。在2019年全国“两会”上，如何规范和规范长期租赁公寓市场成为代表们的热门话题。
王芳说，除了价格和位置，甲醛是否超标已经成为他们找房子的重要考虑因素。《财经》
的记者了解到，现在许多租户搬进来后都带了自己的测试工具。只要甲醛超标，他们就会立即向操作人员投诉和索赔。近一年来，如何使空气质量达标一直是长期公寓经营者的主要话题。对工业来说，甲醛超标是高压线，达标就是死亡。”高静认为，空气质量已经成为租赁服务的首要问题为了长期健康发展，蛋壳公寓应该承担起解决空气质量问题的社会责任。
投资者对这一监管趋势也相当敏感。
快乐资本创始人刘二海冲仓蛋壳公寓在接受投资蛋壳甲+轮和乙轮融资后，进行了两轮追加投资。他向《财经》记者透露，2019年后，当投资银行对长期租赁公寓进行尽职调查时，他们开始关注该公司能否引领行业标准，而不是被动地适应。
，不容易达到环保标准，人力和资金成本不能少。目前，蛋壳公寓的空气质量管理投资已达1亿英镑
甲醛的特点是持续挥发，还受到温度和通风条件等因素的影响。通风是消除甲醛最有效的方法今年7月，蛋壳公司宣布推出自己新开发的新鲜空气系统，并为合格的出租房屋安装设备。这一举措在业内引起了巨大冲击，被认为是长期租赁公寓行业中的首例，也是解决该行业长期疾病的一大举措。它的工作原理是不开窗就能连续完成室内通风。目前，该系统已在杭州、北京、上海、南京等城市推广。然而，该过程遇到阻力，因为它必须适应各种安装条件。
事实上，要从根本上解决长期租赁公寓的室内空气质量问题，新鲜空气是技术，甲醛的产生从源头上得到根本控制。
的自建供应链有多难？污染源在于装饰板、地板、床和橱柜。如果它是国内一流的标准，只有看它才能合格。总之，甲醛可能超过标准房东以前租房子，如果装修好了，很多都会超标”高静说道
，事实上，包括甲醛超标在内的装修问题已经困扰了整个国内家居行业。然而，长期以来一直没有得到有效解决。近年来，事业单位经营的长期租赁公寓企业发展迅速。随着他们影响力的提高，他们的空气质量问题更容易受到社会和公众舆论的关注和放大。然而，出租房屋的总量，如房东、主要房东和小中介，太长，无法出租公寓，装修污染问题更为严重。然而，由于过度分散，很难对其进行调节和纠正。江强是负责蛋壳公寓供应链系统的副总裁。他告诉《财经》，事实上，首席部长租用的公寓都用高于国家E1标准的木板装饰。为了防止空气污染，这个行业也展示了它的神奇力量。
如蛋壳，每栋房子将根据初始状态进行不同程度的装饰和组装。由于胶水造成的甲醛污染，新装修的房子被钉上了钉子。一些过去由铁制成的木制家具现在已经被替换了。但是这远远不够。为了完全达到环保标准，甚至超过行业标准，我们必须控制有毒气体的来源，如甲醛。
江强认为，如果长期公寓想要从源头上控制环境保护和装修标准，就必须建立自己的供应链。
，但并不是所有的长期公寓都能达到产业链的上游，只有拥有10万套以上住房的长期公寓才需要运营才能拥有这样的实力。目前，这种规模的分散式长期公寓不超过五套。据《财经》记者报道，蛋壳和自由都超过了50万，有近10万年轻游客。长江三角洲最大的房屋租赁机构喜欢出租，有10多万套公寓，但今年早些时候蛋壳公司买了下来。
自2018年以来，蛋壳布局一直向上游延伸
现在，在一些装饰耗材中，公司已经能够允许制造商按照自己的环保标准直接供应材料。在其品牌库中，蛋壳也可以直接从吉林森工、理邦等公司的工厂订购未来，蛋壳公寓将不得不对供应链系统进行更多投资。除了主要材料，公司还想在装修过程中承包配件，如墙漆、胶水等。
当一家公司拥有百万美元的公寓运营规模时，产业链深度带来的优势将使其更容易控制环保标准，在规模经济下，采购成本将进一步降低。
是理想状态。现在的问题是，即使环保监管标准很高，大多数长期公寓也难以扩大环保投资。
自2018年下半年以来，监管部门一直在严格检查和规范租赁贷款的使用，以利用长期公寓。目前，他们也没有放松。
2年8月20日，018，杭州丁家龙出租公寓宣布破产。主要原因是利用租赁贷款的非标准高杠杆进行扩张，后续运营能力跟不上，导致资本链断裂。此次事件涉及资金缺口400万元、6个网上贷款平台和4000名租户，引发监管升级。自从丁氏家族
爆发以来，这套长期租用的公寓内部已经清理干净了。兼并、收购、整合和逃跑的消息一直传播到今天。
据《财经》记者统计，从2018年9月至今，共有13套父母租住的公寓因资金链断裂而流失或被收购，如麦嘉公司收购上海遇见、蜜蜂村收购苏州乐站、安信集团收购逗号公寓等。最大的收购发生在2019年1月，当时蛋壳以2亿美元的价格被收购，并爱上了租金。
长期租赁公寓最重要的能力正面临资本和监管的双重考验，那么企业家生存和前进的王牌是什么？
刘二海认为，数据驱动操作的准确性和标准化将是长期公寓最重要的能力。
套长期公寓大多在翻新存量房。这些房屋分布广泛，在文化和市场环境方面各有特色。房子的内部装饰风格很奇怪。
传统的定价、装修和租赁方案是根据经验手工完成的，既费时又费力。面对复杂的环境，尤其是远离北方、上海、广州、深圳一线城市后，市场更难快速发展。
蛋壳成立于2015年。它是这个行业的后来者。现在它已经经营了50万套公寓，在业内排名第一。除了资本支持，最重要的是它的大数据分析和定价能力。
公司自成立以来就设立了一个商业运营中心，其中商务智能部负责住房资产的定价和控制，商务智能部负责评估商业健康状况和城市发展，以制定商业战略。
就像蛋壳公寓的房屋收藏家。进屋后，他必须先用电子直尺测量房子的大小、长度和宽度，然后拍照，并将装修、家具、地板和墙壁等众多信息上传到商务智能部门。经过核算，系统会给出具体的方案，购房人员会根据这个价格进行协商。
依靠蛋壳的大数据管理系统，使房屋收藏者即使没有任何经验也能快速获得合理的报价数据，从而避免了房屋收藏的风险。
据《财经》记者报道，蛋壳的住房计划可以包括房价、免租期、签约期限、涨幅等因素，涉及近80个评估价格的参数。
事实上，该系统是为了模拟人工判断的经验，但为了确保准确性和精细化，商业智能部门必须随时广泛收集和监控市场数据，并不断修改自己的算法和模型。该系统的优点是随着时间的推移和数据的积累，其运行效率会越来越高，报价数据也会越来越准确。
刘二海认为，大部分想做好长期租房工作的投资者都抱着长期抗战的心态。尽管蛋壳公司目前已经实现了单间利润，但总体上仍处于亏损状态。不过，他表示，单间利润已经证明了该系统的价值。未来，行业需要更多的数据积累和更大的规模效应来实现利润。
行业预计，长期租赁公寓运营商将通过提供增值服务来挖掘附加值，但该行业的一些人认为，这种附加值不能过于乐观。
上述上海长期租赁公寓企业副总裁表示，与垂直领域的竞争对手相比，长期租赁公寓只有获得客户的优势。为了从增值服务中获利，长期租赁公寓必须首先了解可以建造什么类型的公寓。在运营过程中，他发现目前清洁和维护两种增值服务确实可以比垂直服务提供商有更多的利润优势。
根据《中国流动人口发展报告》，预计到2030年全国租赁人口将达到2.7亿，相应的总租赁营业额为4.2万亿元。业内公认的数据是，目前，长期公寓在中国整个租赁市场中的比例仅为3%左右与美国80年和日本60年的长期公寓发展历史相比，中国才刚刚起步未来，长期出租公寓将成为友好城市的基础设施，当然还有更大的发展空间。
高静估计，未来三年内将有两到三家拥有超过一百万间客房的企业出现在公寓租赁中。当务之急是跨过标准化的门槛，一是环保标准化，二是操作标准化。
长期租赁公寓企业应贡献自己的力量，协助主管部门规范市场主体行为，提高房屋租赁服务质量。蛋壳公寓在其中的作用可能是创造一个“蛋壳样本”，并通过自主创新行动将其转化为行业共识。
