lpr怎么算房贷_ 30万亿存量房贷明年按LPR定价，对购房者有哪些影响？

9年12月28日，中央银行突然采取新政策，明确规定将现行浮动利率贷款的定价基准转换为LPR根据中国人民银行[〔2019〕30号公告，原则上要求现有浮动利率贷款的定价基准转换应在2020年8月31日前完成

其中，公众最关心的是如何确定现有抵押贷款的利率中国人民银行宣布，商业个人住房贷款转换后的利率应等于原合同的最新执行利率。人民银行有关负责人解释说，为落实房地产市场的监管要求，转换点的商业个人住房贷款存量利率水平应保持不变。

中原地产首席分析师张大伟在接受采访时说，新政策短期内不会对购房者产生什么影响。目前，中国80%以上的城市保持了过去两年的最低利率。从房价的角度来看，第一套公寓的利率已经按照规定的方向下调，只需要高质量住房的买家就可以轻松开始。

短期优惠库存贷款购买者

位购房者，过去的贷款利率是多少？相关数据显示，2018年底，中国家庭部门贷款余额为47.9万亿元，同比增长18.2%，同比下降3.2个百分点家庭部门贷款余额占存款金融机构贷款余额总额的35.1%，同比增长2.8个百分点。2018年底，个人住房贷款余额为25.8万亿元，占家庭部门债务余额的53.9%。

过去约有30万亿现有抵押贷款按基准利率定价，从2020年3月起将按LPR定价。该文件明确表示，现有浮动利率贷款的定价基准已转换为LPR。除商业个人住房贷款外，增加值由借款人和贷款人协商确定。商业个人住房贷款增量值应等于原合同最新执行利率水平与2019年12月发布的相应期限之间的差额从转换时点至首次重新定价日(不含)，执行利率水平应等于原合同的最新执行利率水平，即2019年12月LPR同期与该时点价值之和。此后，从第一个重新定价日开始，在每个利率重新定价日，利率水平由最近一个月的相应期间LPR和该点的值重新计算和确定。

对市场有什么影响？

对此，张大伟的分析认为，首先，政策变化周期不会改变，因为政策要求2020年的执行利率与2019年相同也就是说，在2020年，实施抵押贷款的利率不会提高，而是会从过去的基点转向LPR。计算结果与2019年12月相同

其次，从短期来看，这相当于对受益于现有贷款的购房者降息，因为LPR的短期降息是大势所趋，尤其是在2020年，降息是大势所趋。12月20日，利率没有变化。11月20日，为期五年的LPR汇率历史上首次下调。如果将此视为基准利率，可以说(中国人民银行公布的2015年10月24日起五年期银行贷款基准利率为4.9%)，这是四年来首次降息！

此外，降息周期已经开启目前，LPR已成为新贷款的定价基准对于房地产市场来说，最有影响力的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款的成本。五年期LPR基本上代表抵押贷款利率的趋势，而五年期LPR的下调则代表抵押贷款利率的下降趋势。

基准利率不见了，如何计算抵押贷款利率？

克里广州地区首席分析师肖肖文表示，抵押贷款利率从参考基准利率向参考LPR的锚定变化，体现了更市场化的利率定价机制。这项政策本身是中性的，是中国人民银行市场化改革的一部分。从政策实施细则来看，新政策还充分考虑了现有住房贷款双方的利益，规定现有商业个人住房贷款在转换时的利率水平应保持不变(增加点可以是负的)，这不会导致购房者利率上升，从而稳定了人们的身心，在确保锚定交易顺利过渡方面发挥了更好的作用。现有住房贷款的锚定交换标志着利率市场化改革进程进一步加快，这也是未来住房贷款利率的新常态。

2年11月至2019年5年的LPR降息只是购房者的开始。100万元贷款30年平均月还款额减少30元，30年每月还款额减少10890元。LPR也将在未来几个月大幅下降。

如何计算

|购房者1999年10月8日以后已实行LPR定价不变

过去5年贷款基准利率为4.9，大部分购房者享受85%的优惠(70%的优惠在2011年前基本落实)

利率 85%折扣 七折优惠 5年基准利率 4.9 4.17 3.43 LPR 4.8 提高了63个基点 减去137个基点

简而言之，LPR-137个基点基本上用于2011年之前的股票贷款买家，而63个基点将用于2011年至2017年期间的大多数买家。

当然，在过去的两年中，买家很可能不得不提高他们的基点。从短期来看，这一政策变化对购房者影响不大。未来将不会有基准利率。

房地产贷款下调空间有限，稳定将成为主流

已经从中央银行向地方政府发布了一些有关房地产市场的政策，其中中央银行继续明确表示短期内不会刺激房地产市场。深圳调整了普通住房标准，一些城市放宽了公积金政策。

LPR下调的主要目的是引导实体经济利率下调，降低未来的资本成本，而不是刺激房地产市场。因此，在LPR政策开始时，针对房地产市场制定了一项特别政策，要求第一套不低于LPR，第二套不低于LPR+60个基点。由于大多数5年期以上的贷款都是抵押贷款，因此降息幅度为5年，这对抵押贷款有很大影响。由于LPR的报价是每月一次，可以预期会进一步降息。

张大伟认为，随着全社会资本成本的降低，抵押贷款利率上调的可能性将不复存在，对于高质量地区和高质量借款人来说，不排除后续抵押贷款利率会继续小幅下调。总的来说，全社会的贷款成本已经降低。在这种情况下，房地产的相对贷款成本不太可能上升。然而，由于各种政策限制，预计向下调整的空间有限。稳定将是主流。

在过去两年中，超过199.80%的城市保持了

的最低利率。

目前，全国抵押贷款总量基本稳定，波动不大。大多数银行仍在正常放贷，利率几乎没有微调。从全国主要一线和二线城市来看，目前的利率水平与2019年第二季度相比略有波动，但80%以上的城市仍然保持着过去两年的最低利率。

事实证明，不同城市之间的抵押贷款利率存在巨大差距:全国抵押贷款利率的执行严重失衡。从不同的城市来看，上海在复苏前还是有一定的首付折扣。从银行成本的角度来看，上海可以实施基准优惠，而其他城市的基准上调与房地产监管无关。每贷款100万元，上海购房者在30年内的利息将比北京低16万元。

后续市场应该有第一次抵押贷款利率的宽松趋势。根据目前大多数国内城市确定首付贷款的标准，首付贷款绝对是不需要任何贷款的。从没有投机空间这一事实来看，下调第一套房利率符合监管方向。

总体而言，房地产调控政策是为了避免过度抵押贷款，引导资金进入实体经济关注房地产行业的资本链风险已成为政策的主要内容。2019年是房地产政策最密集的一年。在房地产政策的内容中，自2019年以来，以往很少提及的房地产金融风险被大量提及。累计来看，中央部委在2019年发布了25项讲话或政策，呼吁关注防范房地产金融风险。从中央政府到银监会，我们将大力加强房地产金融风险控制。

LPR的下降对房地产市场来说绝对是个好消息。对于购房者来说，只需要购买，对于目前质量好的住房，可以考虑购买

[记者]徐磊

[作者]徐磊

[资料来源]南方报业传媒集团南方+客户